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    中國(guó)的城市化，曾經(jīng)被前世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯蒂格利茨預(yù)言為影響人類(lèi)二十一世紀(jì)進(jìn)程的兩大因素之一。從目前中國(guó)城市化率52.57%的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家75%的平均水平，未來(lái)20年仍為關(guān)鍵發(fā)力時(shí)期，這將帶動(dòng)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)上升。

    巨大升值空間背景之下，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)對(duì)中國(guó)的二三線城市寄予厚望。單就寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)講，一線城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已趨于白熱化，土地供應(yīng)緊張帶來(lái)的瓶頸效應(yīng)日益明顯。與之形成反差的是，二三線城市的增量空間將被持續(xù)看好。

    2012年，武漢市人均生產(chǎn)總值達(dá)到12581.30美元。根據(jù)國(guó)際上其他國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在人均GDP達(dá)到8000美元的經(jīng)濟(jì)實(shí)體中，商用不動(dòng)產(chǎn)將會(huì)成為房地產(chǎn)的主角。武漢的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，正如預(yù)測(cè)的那樣，已經(jīng)迎來(lái)噴薄時(shí)刻。

    全域分布 聚焦企業(yè)集群實(shí)力

    1995年之前，武漢的寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚處于萌芽時(shí)期。1995年武漢首座5A級(jí)超高層商用寫(xiě)字樓—47層的泰合廣場(chǎng)在武勝路落成，成為當(dāng)時(shí)的“武漢第一高樓”，并迎來(lái)英美煙草、雀巢（中國(guó)）、荷蘭貿(mào)促會(huì)等跨國(guó)企業(yè)和機(jī)構(gòu)的入駐。這時(shí)，武漢的寫(xiě)字樓才進(jìn)入起步階段。

    18年來(lái)，在國(guó)家與地方政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)既曾有過(guò)烈火烹油的發(fā)展態(tài)勢(shì)，也曾接受“腹背夾擊”的嚴(yán)峻考驗(yàn)。自2004年調(diào)控開(kāi)始，再到今年2月份出臺(tái)的新“國(guó)五條”，住宅市場(chǎng)發(fā)展趨緩，而商業(yè)地產(chǎn)卻迎來(lái)新的掘金契機(jī)。

    作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，寫(xiě)字樓的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的提升有巨大的借鑒意義。2011年民生銀行大廈的落成，拉開(kāi)武漢高端寫(xiě)字樓崛起的序幕，為繁榮商務(wù)區(qū)的再造點(diǎn)亮前行之路。

    綜觀武漢市商務(wù)區(qū)分布，核心商務(wù)區(qū)集中在以下區(qū)域：建設(shè)大道、武廣商務(wù)圈、中南中北路商務(wù)區(qū)、光谷魯巷商務(wù)區(qū)�；�本涵蓋了武漢的金融扼要地段、高端商務(wù)區(qū)域、高科技研發(fā)中心。

    長(zhǎng)久以來(lái)，漢口建設(shè)大道商務(wù)圈是武漢高端寫(xiě)字樓的重要聚集地，份額占據(jù)全市60%左右。其中的浦發(fā)銀行大廈、廣發(fā)銀行大廈、泛海國(guó)際SOHO城等，以極其便利的交通位置優(yōu)勢(shì)和積聚而成的金融資源，倡導(dǎo)“樓宇經(jīng)濟(jì)”，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)從粗放型擴(kuò)張向集約型發(fā)展轉(zhuǎn)變，匯聚可觀的人才流、資金流、信息流，創(chuàng)造持續(xù)的就業(yè)與稅收。

    而在以文化積淀而聞名的武昌，兩個(gè)成規(guī)模的新興高端商務(wù)區(qū)也已展露趕超態(tài)勢(shì)，它們分別是武昌濱江商務(wù)區(qū)和以中北路至洪山廣場(chǎng)路段為橫軸、“楚河漢街”為縱軸的商務(wù)區(qū)。前者，以綠地國(guó)際金融城和積玉橋萬(wàn)達(dá)為主體。后者，有萬(wàn)達(dá)寫(xiě)字樓群、武漢保利文化廣場(chǎng)、鐵建1818中心等。它們正以不容置疑的絕對(duì)姿態(tài)，推動(dòng)武漢商務(wù)中心版圖的重構(gòu)與升級(jí)。

    將發(fā)展的戰(zhàn)線延長(zhǎng)至光谷，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，隨著城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這一高科技產(chǎn)業(yè)聚集地，也已成為眾多外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)大型科技產(chǎn)業(yè)在武漢的重要“戰(zhàn)略據(jù)點(diǎn)”。

    前景看漲 投資仍需理性思量

    政府“退二進(jìn)三”的戰(zhàn)略規(guī)劃已執(zhí)行多年，寫(xiě)字樓的大量聚集，響應(yīng)了政策主導(dǎo)方向，為城市匯聚優(yōu)質(zhì)資本，帶動(dòng)金融、商貿(mào)、保險(xiǎn)、咨詢(xún)、文化和娛樂(lè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展。

    借武漢建設(shè)國(guó)家中心城市的東風(fēng)，服務(wù)業(yè)升級(jí)換代將迎來(lái)重要改革。鈺龍集團(tuán)總裁喻紅橋也提倡把握這一契機(jī)。按照規(guī)劃，武漢在現(xiàn)代貿(mào)易、商務(wù)服務(wù)業(yè)集群和金融業(yè)集群方面，投資增加值達(dá)7000億元以上，這將為寫(xiě)字樓的蓬勃發(fā)展再創(chuàng)機(jī)遇。

    與開(kāi)發(fā)商分析的市場(chǎng)狀況相契合的，是寫(xiě)字樓租賃零售態(tài)勢(shì)的一路高歌猛進(jìn)。

    近年來(lái)，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量穩(wěn)步增加。數(shù)據(jù)顯示，2012年武漢辦公樓整體吸納量超過(guò)27萬(wàn)平方米，超過(guò)去兩年吸納總量的總和。甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量也超此前三年總和，為11.09萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史之最。

    伴隨寫(xiě)字樓市場(chǎng)火爆，租金也節(jié)節(jié)攀升。目前武漢是除北京外租金增長(zhǎng)最快的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。漢口濱江區(qū)的武漢天地企業(yè)中心，去年上市至今已租出80%，已吸引法國(guó)航空、東京三菱銀行等眾多世界500強(qiáng)及知名企業(yè)進(jìn)駐，租價(jià)打破現(xiàn)有寫(xiě)字樓租價(jià)紀(jì)錄，最高接近每月140元/㎡。

    在成熟商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求的同時(shí)，新開(kāi)發(fā)商圈或?qū)懽謽琼?xiàng)目多于供應(yīng)的老商圈，寫(xiě)字樓空置率也創(chuàng)下新高。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2012年武漢年均供應(yīng)量14.9萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)今年到2016年，年均供應(yīng)量近60萬(wàn)平方米，這意味著未來(lái)幾年寫(xiě)字樓供應(yīng)量會(huì)增長(zhǎng)3倍。

    大量寫(xiě)字樓集中上市，在需求增長(zhǎng)有限的情況下，必然造成空置率上升。與此相應(yīng)，武漢的寫(xiě)字樓租金漲幅已趨緩。數(shù)據(jù)到今年一季度，漢口建設(shè)大道商圈、武廣商圈寫(xiě)字樓空置率在10%左右，而中南商務(wù)圈空置率創(chuàng)下了新高達(dá)39.7%，武漢寫(xiě)字樓整體空置率達(dá)20.1%，環(huán)比上漲2.7%。

    在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，專(zhuān)家建議投資者認(rèn)真考察其地理位置、商務(wù)配套、開(kāi)發(fā)商品牌等因素，注意防范因一味偏信概念炒作而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。