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    隨著房博會的落幕，杭州樓市即將進入最后兩個月的“收官”階段。今年的歲末樓市，會是怎樣一番景象呢？據(jù)合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)在房博會期間做的一份對近1000名意向購房者的調(diào)查，現(xiàn)在，超過一半的購房者認為接下來房價還會小幅上漲。另據(jù)記者采訪，開發(fā)商方面也普遍認為未來兩個月市場會走熱。應(yīng)該說，當前的市場心態(tài)還是比較樂觀的。

    購房者
    調(diào)控政策實際影響力有所減弱

    從2012到2013年，杭州的政策環(huán)境并未發(fā)生明顯變化，隨著意向購房者政策適應(yīng)性逐漸加強，特別是在目前以不受政策影響的剛需置業(yè)群體為主流的情況下，政策的影響力也逐漸減弱，放棄購房的比例明顯下降。

    根據(jù)合創(chuàng)機構(gòu)的統(tǒng)計，目前執(zhí)行的政策影響力較2011-2012年有所減弱，45.6%的意向購房者并未受到影響，僅7.5%的意向購房者因政策放棄購房，這也從一個側(cè)面驗證了剛需購房群體占據(jù)主流的態(tài)勢。

    2013年10月數(shù)據(jù)較5月數(shù)據(jù)變化不大，說明2013年上半年和下半年意向購房者心態(tài)并未發(fā)生明顯變化，在以剛需為主的購房群體中，政策影響力已經(jīng)降至較低。

    據(jù)調(diào)查，新國五條中繼續(xù)持續(xù)的限購限貸政策、傳聞陣陣的房產(chǎn)稅等，針對第二套、第三套的提高首付和限貸政策影響最大，約有48.4%的人受到影響。位列第二位的，是房產(chǎn)稅傳聞的影響，占比約為36.4%，較上半年有所提升。最后，已經(jīng)持續(xù)了三年的“限購”規(guī)定是目前對購房者影響最小的政策，這或許與政策出現(xiàn)疲態(tài)有關(guān)。

    過半購房者認為房價仍將上漲

    調(diào)查顯示，超過半數(shù)的意向購房者認為未來杭州房價將繼續(xù)上漲，但漲幅不會太大。

    進入2013年下半年后，杭州意向購房者對樓市房價發(fā)展上漲的判斷更為明確，56.3%的意向購房者判斷房價將上漲，其中50.9%的人認為“相對平穩(wěn)，略有上漲”，5.4%的人判斷會出現(xiàn)大幅度上漲，僅9.4%的判斷房價會下降。

    從往年的數(shù)據(jù)對比可以看出，意向購房者對房價發(fā)展的判斷已經(jīng)出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)。2012年5月，近半數(shù)的人認為房價會下降，而一年之后，超過半數(shù)的人判斷上漲。

    合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)分析認為，購房者對房價的預(yù)判之所以從下降逆轉(zhuǎn)上漲，主要是受目前市場形勢影響。從目前的房價水平看，主城區(qū)大部分板塊的價格較2012年明顯上升，基本超過2010年的最高水平，且目前上漲的態(tài)勢還在延續(xù)。

    此外，2013年樓市依然持續(xù)較高水平的成交量，開發(fā)商經(jīng)過去年的一波“以價換量”，已經(jīng)實現(xiàn)了一定的資金回籠，再次大幅度下降的可能性減弱；另一方面，從地價看，2013年的地價水平已明顯超越2012年，杭州今年前三季度的土地出讓總金額已經(jīng)突破千億，基于“地價上漲意味未來房價上漲”的原理，在此情況下，意向購房者判斷樓市上漲的可能性加大。

    同時，數(shù)據(jù)也顯示，大部分意向購房者認為，未來房價的漲幅將控制在1%-10%之間，尤其以上漲5%-10%為最多數(shù)。合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)認為，在經(jīng)歷過2012年的波折后，意向購房者對漲價預(yù)期也彰顯出客觀理性的一面。

    剛需仍是當前杭州樓市主力軍

    調(diào)查顯示，首次置業(yè)的人群仍然占據(jù)絕對主力地位，達到58.4%；第二次置業(yè)處于較中等水平，占據(jù)31.4%，第三次置業(yè)比例較低。這表明，目前樓市的主力客戶群為首次置業(yè)剛需客群和首次改善型客戶為主。

    將首次置業(yè)群體再細分后可以發(fā)現(xiàn)，無房和結(jié)婚購房為主的剛性需求比例相對最高，占比達到34.7%，這部分客群的購房急迫性相對較高，將是未來半年購房的主力軍。

    數(shù)據(jù)也顯示，目前投資購房需求明顯下降。年初新國五條政策頒布，購房資格嚴控、房產(chǎn)稅傳聞等眾多政策的壓力下，囤房成本進一步提高，因此，投資需求大比例下降，純投資的比例僅2.1%。

    從區(qū)域來看，下沙、城東新城和西溪濕地成為目前購房者最為青睞的區(qū)域。同時，九堡、濱江、申花等板塊的熱度也不減。與往年相比，購房者不再專注市中心和城西，將考慮范圍更加擴大化。

    從面積來看，中小戶型仍是最受歡迎的戶型面積段。合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)認為，隨著限貸、利率提升以及房價上漲的預(yù)期，購房者的購房壓力持續(xù)增大，這勢必導(dǎo)致購房面積需求逐漸縮小。調(diào)查顯示，81-90平方米的需求最為集中，其次為101-110平方米。

    合創(chuàng)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，綜合戶型、面積和價格等因素后，兩種產(chǎn)品可能是最受購房者青睞的：一種是面積在81-90平方米的兩房或三房，單價控制在12000元/平方米左右，總價控制在100-120萬元；另一種是101-110平方米的三房產(chǎn)品，單價控制在14000-18000元/平方米，總價控制在160-180萬元。

    開發(fā)商
    現(xiàn)在的市場形勢算“不溫不火”

    經(jīng)過四天房博會的“洗禮”，各大開發(fā)商都對市場有了更加深刻的理解和認識，特別是一些即將上市的新盤，對于現(xiàn)在的樓市行情，他們有自己的看法，而“平穩(wěn)”是出現(xiàn)在他們口中最頻繁的詞匯。

    浙江融科智地總經(jīng)理劉蔚認為：“與北上廣等一線城市相比，杭州的市場算是不溫不火；也可能是這一波房價上漲還未波及杭州。”

    萬泰·城章項目銷售部策劃主管趙潔表示：“現(xiàn)在的市場還可以，就我們臨平這邊來說并不算很好，比不上六七月份的行情。”

    同人精華營銷策劃經(jīng)理忻磊表示：“參加房博會后我的感覺是剛需還是比較旺盛的，整體市場平穩(wěn)。”

    數(shù)據(jù)顯示，此次房博會，60余家開發(fā)商上帶來了19346套可售房源，刷新了5年紀錄。不過，最終近兩萬套房子成交僅124套，成交面積13465平方米，登記購房意愿1080套，與去年139套的成交量基本持平。

    而另一方面，在本屆房博會舉辦的4天內(nèi)，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭區(qū))共成交898套，成交面積108785平方米，成交金額14.6億元。其中，商品住房成交811套，二手住房成交287套。在商品住房成交套數(shù)中，90平方米以下282套，占34.8%。同時，房博會期間杭州市區(qū)（含蕭山、余杭區(qū)）商品住房成交均價為13066元/平方米，二手住房成交均價14409元/平方米，房價在供求關(guān)系作用下，短期內(nèi)走勢保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。

    浙江省住建廳方面表示，總體上成交情況處于今年以來正常水平，表明市場保持了基本平穩(wěn)，供求關(guān)系得到明顯改善。

    未來兩個月市場或供需兩旺

    去年12月，杭州樓市呈現(xiàn)出一波翹尾行情。據(jù)統(tǒng)計，當月杭州主城區(qū)商品房共成交4018套，同比前年12月上漲37%，其中住宅成交2803套。今年的最后兩個月，杭州樓市的行情會有翹尾表現(xiàn)嗎？大部分開發(fā)商都給出了肯定的回答。

    從供應(yīng)來看，未來兩個月內(nèi)，除了今年已經(jīng)開盤的項目外，一些新盤也會面世，其中包括丁橋的金地·格林格林、保利·羅蘭香谷，之江轉(zhuǎn)塘的昊元·之江時代、華豐的中大銀泰城等。這些房源的入市，都將為市場注入新的力量，給購房者以更多的選擇。

    需求方面，大多數(shù)開發(fā)商也持樂觀態(tài)度。“只要11月不出現(xiàn)極端悲觀的政策的話，我覺得需求還是會再現(xiàn)的。”金地·格林格林營銷經(jīng)理趙雋琦認為，“從未來經(jīng)濟發(fā)展的角度來說，貨幣政策可能放寬，我還是比較看好房地產(chǎn)市場的。之前一線城市的熱潮也有可能會延續(xù)到杭州。”這一點，從目前的房價變化上也能看出一二。之江板塊的融科·璦驪山目前在售的價格與首開相比，已經(jīng)取消了一定的優(yōu)惠措施。公司總經(jīng)理劉蔚表示，如果接下來市場環(huán)境持續(xù)上升的話，“不排除漲價可能”。

    也就是說，部分開發(fā)商認為，接下來的杭州樓市，可能出現(xiàn)一個“供需兩旺”的趨勢。

    而對于政策方面，開發(fā)商都表示等調(diào)控政策出臺以后再準備具體應(yīng)對措施，“如果有更嚴厲的調(diào)控措施出臺，對所有開發(fā)商來說都是一樣利弊同享的。”趙潔如是說。昊元三江時代中心營銷總監(jiān)馮惟侖則坦言：“我們現(xiàn)在能做的就是做好自己的產(chǎn)品，一切讓市場去檢驗。”

    趙雋琦則表示，倘若房產(chǎn)稅等新的政策真的在年內(nèi)出臺，那政策落地前的窗口期極有可能出現(xiàn)一個井噴期，就好像今年年初因新國五條政策而出現(xiàn)的二手房過戶潮；但是，倘若新出政策格外嚴厲，那市場可能會出現(xiàn)一個新的冰封期。“但是，現(xiàn)在好像還沒有收到出臺更嚴厲調(diào)控政策的風(fēng)聲，可能性不大。”