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    近2年來，昆明市作為區(qū)域性國(guó)際化大都市的快速發(fā)展中，寫字樓市場(chǎng)，尤其是高端寫字樓需求量大，價(jià)格也一路水漲船高。

　　市場(chǎng)需求大，但又面臨著高端寫字樓緊缺的尷尬，于是了出現(xiàn)極少數(shù)的高端寫字樓售價(jià)與租金齊漲的現(xiàn)象，并且諸多寫字樓出租率很高的市場(chǎng)現(xiàn)狀。據(jù)調(diào)查，昆明寫字樓投資收益率超20%左右，租金回報(bào)率均為10%左右。

　　高收益率，高投資率，高需求量的昆明寫字樓市場(chǎng)，售價(jià)卻處于一個(gè)價(jià)值洼地，于是投資高端寫字樓正成為一個(gè)新的價(jià)值高地。

　　但業(yè)內(nèi)人士也提醒到，投資新興起的領(lǐng)域，有投資機(jī)遇，才能創(chuàng)造更多財(cái)富，同時(shí)，投資寫字樓也不是沒有風(fēng)險(xiǎn)，尤其是未來2到3年寫字樓供應(yīng)也面臨著井噴，要抓住這一輪的價(jià)值洼地，不僅要選高端寫字樓，還要看寫字樓產(chǎn)品所在的區(qū)位價(jià)值，以及運(yùn)營(yíng)商的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

    寫字樓售價(jià)穩(wěn)步高漲

　　昆明市場(chǎng)上目前在使用的寫字樓，多建于1999年世博會(huì)期間，之后，一直處于停滯階段，除環(huán)球金融、財(cái)富中心、俊發(fā)中心、世紀(jì)金源國(guó)際商務(wù)中心和順城雙塔外，幾乎少有寫字樓項(xiàng)目入市。

　　供應(yīng)少，分布也不均衡，昆明商務(wù)辦公環(huán)境還存在著良莠不齊的現(xiàn)狀，尤其是10多年前建設(shè)的一部分寫字樓不管是軟件還是硬件方面，已經(jīng)很難匹配現(xiàn)代化辦公需求，同時(shí)，作為一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的見證者，寫字樓也面臨著一次升級(jí)換代的大背景和大需求。

　　大量寫字樓開始規(guī)劃、建設(shè)也源于此，也許忙于投資商鋪和住宅的投資者還沒有看到寫字樓的投資價(jià)值，就在這2年，商鋪被瘋搶，價(jià)格被一路推高的同時(shí)，昆明寫字樓售價(jià)也在穩(wěn)步上漲，漲幅甚至超過了住宅和商鋪。

　　根據(jù)昆明至祥研究中心數(shù)據(jù)顯示，去年昆明市商鋪的均價(jià)為28108元/平方米，日前統(tǒng)計(jì)出來的2013年同期的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)，商鋪價(jià)格是28530元/平方米，可見這一年商鋪售價(jià)波動(dòng)幅度較小。

　　而反映到寫字樓市場(chǎng)，2012年寫字樓均價(jià)為10001元/平方米，2013年寫字樓均價(jià)為11849元/平方米，一平方米漲了1848元，漲幅超過15%。其中南市區(qū)的寫字樓售價(jià)也從2012年的10198元/平方米上漲為2013年的12053元/平方米，漲幅與昆明寫字樓整體均價(jià)接近。

　　除了價(jià)格方面的上漲，投資收益率和租金回報(bào)率也很高。據(jù)調(diào)查，昆明寫字樓投資收益率超20%左右。昆明市寫字樓租金回報(bào)率均為10%左右，北市區(qū)板塊項(xiàng)目由于高端項(xiàng)目較少，租金回報(bào)率相對(duì)較高。中心板塊，比如順城雙塔，月租金140元/平方米左右，歷史最高售價(jià)25000元/平方米，年回報(bào)率為8.6%。北市區(qū)板塊的俊發(fā)中心，月租金130-150元/平方米左右，周邊寫字樓售價(jià)為13000元/平方米，年回報(bào)率18.5%。

　　總體來看，昆明寫字樓的年溢價(jià)率為10%，售價(jià)水平處于穩(wěn)步上漲階段，業(yè)內(nèi)觀察人士劉先生稱，這些租金高，收益高的優(yōu)質(zhì)寫字樓基本上是最近幾年推出新品，軟硬件都基本能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需求，因此備受大型企業(yè)和投資者的追捧。

　　高端5A甲級(jí)寫字樓投資潮興起

　　投資只有搶占到先機(jī)，才能實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增值。

　　這是一個(gè)眾所周知的投資原理，在大眾還在爭(zhēng)相投資黃金或者商鋪時(shí)，黃金開始降了，商鋪價(jià)格也穩(wěn)了，一些敏感的投資者開始注意到寫字樓這一有投資潛力的產(chǎn)品，一方面，這一類型的產(chǎn)品是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承載者，另一方面，目前寫字樓售價(jià)還處于一個(gè)價(jià)值洼地。

　　也是很多投資者所說的，正是投資的一個(gè)好時(shí)機(jī)，于是一股寫字樓投資熱潮正在涌動(dòng)。“現(xiàn)在投資寫字樓，特別是好項(xiàng)目的寫字樓，應(yīng)該是一個(gè)窗口期，看到很多利好，比如昆明的很多私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，還處于起步階段，很多寫字樓物業(yè)需求在一段時(shí)間里有提升。”投資者高先生說起他的投資經(jīng)。

　　反映到市場(chǎng)，去年經(jīng)開區(qū)某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)推出寫字樓產(chǎn)品，半年時(shí)間售罄一空，同樣是這2年上市的某寫字樓項(xiàng)目，推出就被投資者和諸多大型企業(yè)所青睞，近1年來，寫字樓市場(chǎng)頻頻被投資客所盯上，成為財(cái)富增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。

　　當(dāng)然，不是每一個(gè)寫字樓都有保值并且升值的價(jià)值�？v觀世界各地的知名寫字樓，不管是紐約的帝國(guó)大廈，還是吉隆坡的雙子塔，以及上海金茂大廈，這些經(jīng)久不衰的世界知名寫字樓，到現(xiàn)在都不僅僅是一個(gè)城市地標(biāo)，更帶動(dòng)了周邊物業(yè)價(jià)值的提升。

　　是什么樣的寫字樓有著這樣的魅力？遠(yuǎn)的不說，就位于北京路延長(zhǎng)線的俊發(fā)中心，目前的租金也達(dá)130-150元/平方米/月左右，在同一區(qū)域內(nèi)，其租金價(jià)格遙遙領(lǐng)先。易事達(dá)認(rèn)為，除了區(qū)位、地段等顯性因素外，產(chǎn)品形象新穎、外立面?zhèn)�性鮮明、建筑風(fēng)格、生態(tài)景觀、全明式酒店大堂、齊全的商務(wù)配套等因素都是其成功的助推力。

　　此外，順城雙塔、金源商務(wù)中心等寫字樓租金也高于同區(qū)域內(nèi)的其他寫字樓，也有自己的產(chǎn)品特征。

　　說起寫字樓的發(fā)展前景，易世達(dá)研究認(rèn)為，未來寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)將集中于產(chǎn)品本身：如形象的改變，色彩的增加，分割方案的多樣化，更加重視公共空間的打造運(yùn)營(yíng)，更加人性化的配置商務(wù)辦公配套。