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    立面越顯眼，越有話題感

    不難發(fā)現(xiàn)，一些寫字樓對建筑外立面的設(shè)計也是創(chuàng)意十足。如來福士廣場由國際杰出建筑大師Steven Holl擔(dān)綱設(shè)計，其異形結(jié)構(gòu)與多面切割讓建筑風(fēng)格看起來特立獨行。希頓國際廣場的設(shè)計方將由迪拜七星級帆船酒店的總設(shè)計ATKINS公司擔(dān)綱，均采用三角形水晶體設(shè)計。

    “建筑立面越特別，設(shè)計有國際感的寫字樓讓人很容易識別。”成都寫字樓信息網(wǎng)總經(jīng)理李東認(rèn)為，成都不少寫字樓都中規(guī)中矩，因此在設(shè)計上加分的寫字樓有很強(qiáng)的優(yōu)勢。

    【代表項目】

    GTC·環(huán)球時代中心 、成都棕櫚泉國際中心、希頓國際廣場、環(huán)球中心、明宇金融廣場

    租金密碼6：交通到達(dá)

    樓下四通八達(dá) 何愁租金不給力

    【名詞解釋】

    寫字樓周邊交通條件、通達(dá)性，是企業(yè)選擇辦公物業(yè)時的重要指標(biāo)之一，因為這決定著未來使用者工作的便捷度。地鐵站遠(yuǎn)近、周邊公交線路是否發(fā)達(dá)、自駕車是否方便，對于寫字樓而言都十分重要。

    【記者調(diào)查】

    地鐵沿線 上蓋物業(yè)最緊俏

    縱觀成都寫字樓集中的區(qū)域，大多分布在地鐵1號線和地鐵2號線沿線上。而“地鐵”也成為寫字樓最重要的“配套”。

    以地鐵1號線世紀(jì)城站上蓋物業(yè)地鐵大廈為例，這個沒有進(jìn)行過宣傳的樓盤，投入使用后入住率很快就高達(dá)85%，租金在85～100元/平方米·月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過兩公里外的新希望國際、蜀都中心、美年廣場等。

    此外，直接成為出地鐵口上蓋物業(yè)的寫字樓還包括地鐵1號線上的棕櫚泉國際中心、仁恒置地廣場、匯日央擴(kuò)、來福士廣場、GTC·環(huán)球時代中心 、奧克斯廣場、茂業(yè)中心；地鐵2號線上的九龍倉·時代1號和8號、明宇金融廣場、摩根中心、信德·環(huán)球廣場；此外還有未來地鐵4號線的上蓋物業(yè)光華中心、珠江新城國際寫字樓集群。據(jù)記者了解，上述已交付使用的寫字樓，無一例外租金均價在100元/平米·月，高出同區(qū)域離地鐵較遠(yuǎn)的寫字樓。

    “距離出站口越遠(yuǎn)，價值量級就會逐層遞減。”成都新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵指出，從一線城市和成都地鐵上蓋物業(yè)的租金水平已經(jīng)顯示，距離地鐵口越近的產(chǎn)品無論租賃還是銷售，都優(yōu)于其他距離較遠(yuǎn)的地鐵概念物業(yè)。

    開車好到達(dá) 節(jié)約上班時間

    開發(fā)商最喜歡提及“地段”，對于辦公人群來說，最好的成熟地段并不意味著方便到達(dá)，特別是對于地鐵交通較遠(yuǎn)的樓盤，開車容易到達(dá)十分重要。“我們項目在鄰益州大道旁，雖不是天府大道南北主干道上，但開私家車走天府二街、益州大道都更方便，附近有11條公交站，接駁地鐵線也就1站路，到任何地方都很方便。”復(fù)地·復(fù)城國際項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，私家車主開車方便到是項目的優(yōu)勢之一。

    大多數(shù)自駕上班的人群，怕太遠(yuǎn)、怕堵車、怕繞路。以天府廣場旁的城市之心為例，要想從成都的東面和南面到達(dá)城市之心，需圍著天府廣場繞上一圈，期間要經(jīng)過4個紅綠燈，再加上上下班交通高峰時段車流量大，這一圈繞下來起碼也要七八分鐘。再對比人民南路上的匯日央擴(kuò)廣場和來福士廣場，因為前者有從濱江西路、濱江中路、人民南路等多條道路選擇，開車就更容易到達(dá)，而后者無論從哪個方位來必須從人民南路往北的方向才可以到達(dá)。

    “目前成都分布寫字樓最多的天府大道兩側(cè)，有益州大道、劍南大道等多條縱橫相接的道路，因此即使離地鐵站較遠(yuǎn)，上班人群卻有多條道路可選擇。其次是東大街兩側(cè)，雖然高峰期主干道比較擁堵，但因為寫字樓集中在3公里以內(nèi)，因此還是比較便利的。”李東表示，大多數(shù)寫字樓會分布在城市主干道上，車流擁堵是一定的，因此要判斷自駕車的通達(dá)性，只能看其區(qū)域內(nèi)交通組織是否合理，有多少條道路可到達(dá)，期間是否需要繞路。

    【代表項目】

    棕櫚泉國際中心、GTC·環(huán)球時代中心 、復(fù)地復(fù)城國際、明宇金融廣場、九龍倉·時代1號、信德·環(huán)球廣場、珠江新城國際寫字樓集群

    租金密碼7：內(nèi)部配置

    硬件直接決定入駐企業(yè)舒適度

    【名詞解釋】

    硬件是寫字樓的基礎(chǔ)，內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量……硬件也是衡量寫字樓品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。寫字樓硬件配置高與低，直接關(guān)系到后期的租賃情況及租金水平。

    【記者調(diào)查】

    是否甲級寫字樓 先看硬件配置

    仲量聯(lián)行依據(jù)成都寫字樓市場做出的報告認(rèn)為，目前甲級寫字樓的定義至少要滿足以下硬件的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)中的80%以上。這些標(biāo)準(zhǔn)有：商業(yè)用地，寫字樓建筑面積不低于2萬平方米。外立面采用玻璃、鋁板及天然石材。單層建筑面積不低于2000平方米，凈層高不低于2.7米，平均得房率不低于70%并且可以靈活分割。在日用配套方面，停車位和電梯都需要充足，還得安裝可變風(fēng)量的中央空調(diào)。洗手間設(shè)施充足，進(jìn)口名牌潔具。大堂和公用區(qū)域裝飾豪華舒適，大堂挑高2層或以上，走廊寬敞。完善先進(jìn)的5A智化系統(tǒng)、國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈。雙回路供電、并備充足后備電源……

    盡管市場上幾乎所有的銷售型寫字樓都以甲級寫字樓自稱，但隨著交房潮到來，很多寫字樓在租賃市場已經(jīng)現(xiàn)原形，城南一座去年剛交付的寫字樓，因為凈層高太低，出租率不太理想。對于寫字樓來說，硬件配置相當(dāng)重要，搞不好硬件就會出現(xiàn)“硬傷”，想補救都補救不了。

    高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤認(rèn)為，硬件配置與使用舒適度密切相關(guān)。寫字樓電梯數(shù)量及品牌、停車位配比、衛(wèi)生間設(shè)施、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)等, 都是用戶在硬件甄選中最關(guān)注的方面。

    更高要求：人性化低碳節(jié)能

    隨著寫字樓市場的更新?lián)Q代，租客對寫字樓的人性化、低碳節(jié)能的商務(wù)空間的追求更高。戴德梁行成都公司寫字樓部的負(fù)責(zé)人表示，良好的送風(fēng)系統(tǒng)開始成為不少企業(yè)選擇寫字樓的硬指標(biāo)。

    希頓國際廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)代企業(yè)對健康安全的辦公環(huán)境要求越來越高，它涉及到包括網(wǎng)絡(luò)安全、資訊安全、員工身心健康等方面。作為成都低碳環(huán)保型寫字樓代表之一的希頓國際廣場，使用的LED燈比傳統(tǒng)節(jié)能燈節(jié)能50%以上，光效和光利用率更高。

    GTC·環(huán)球時代廣場升級創(chuàng)新30余項硬件標(biāo)準(zhǔn)，以5.75米的層高打動了很多企業(yè)和投資者。同時在空調(diào)系統(tǒng)方面則采用頂級空調(diào)及國際上最先進(jìn)的新風(fēng)系統(tǒng)，樓宇智能控制系統(tǒng)輔助，三重節(jié)能，自帶除塵系統(tǒng)，并配備美國約克納米消毒器及香氛系統(tǒng)。

    信德·環(huán)球廣場則是金牛區(qū)CBD區(qū)域的首座甲級寫字樓，由香港著名設(shè)計師梁志天擔(dān)綱設(shè)計的全單元式玻璃幕墻外立面、挑高星級入戶大堂等公建部分，處處彰顯現(xiàn)代寫字樓建筑的超高品質(zhì)。18臺德國高速電梯、地下三層寬敞車位配比、星級標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間、每層特有的陽光休息廳，都增強(qiáng)了準(zhǔn)業(yè)主的信心。

    企業(yè)進(jìn)駐率高的中海國際中心的硬件也值得一提，全景落地窗環(huán)繞式大堂、360°采光無柱式開間設(shè)計。尤其是獨具匠心的CEO行政衛(wèi)生間和雙層挑高景觀陽臺更是引領(lǐng)了成都商務(wù)辦公的發(fā)展潮流。

    【代表項目】

    希頓國際廣場、中海國際中心、GTC·環(huán)球時代中心、成都棕櫚泉國際中心、信德·環(huán)球廣場

    租金密碼8：綜合配套

    沒有配套何談租金

    【名詞解釋】

    餐飲、商務(wù)、會議、展覽，當(dāng)越來越多配套服務(wù)出現(xiàn)在寫字樓內(nèi)時，綜合配套體系勢必成為決定寫字樓租金高下的重要一極。從去年開始，成都市面上新增寫字樓項目無不把配套能力作為賣點之一重度推廣。

    【記者調(diào)查】

    位于總府路的時代廣場寫字樓，建成于2005年，是成都甲級寫字樓最具代表性的項目之一。目前，時代廣場平均租金水平超過100元/平方米·月，且入駐率長期超過95%以上。通用電氣、索尼、東芝、渣打、和記黃埔、法領(lǐng)館等世界500強(qiáng)企業(yè)和世界知名機(jī)構(gòu)，都長期在這里辦公。

    “一個投入使用近十年的寫字樓，為什么還能保持較高租金，并深得優(yōu)質(zhì)租戶信賴？”時代廣場開發(fā)商四川泰然集團(tuán)總經(jīng)理朱宏認(rèn)為，軟性的綜合配套及服務(wù)能力是構(gòu)成時代廣場核心競爭力的重要內(nèi)容。泰然集團(tuán)專門為時代廣場成立了誠悅時代物業(yè)管理有限公司，其具體工作一方面提供高效的物業(yè)管理，另一方面對入住企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化商務(wù)服務(wù)，如活動策劃、小型會展、餐飲供應(yīng)等。

    和記黃埔是時代廣場的長期租戶，其內(nèi)部負(fù)責(zé)人說，時代廣場的綜合服務(wù)能力，還體現(xiàn)在采納承租企業(yè)的意見上。“有一次，因為下雨，我進(jìn)入大堂時跌了一跤。泰然集團(tuán)高層獲知消息后專門派人慰問，并著手整改了大堂前的地面鋪裝磚。這樣的誠意，很讓人感動。”

    “寫字樓的綜合配套能力，最重要內(nèi)容之一，還有配套商業(yè)的布局。”成都新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵表示，寫字樓打造配套商業(yè)需要確保幾個條件：商家能夠盈利，開發(fā)商能夠經(jīng)營，充分滿足辦公人群配套需求。其中，最后一條十分重要。事實上，很多寫字樓項目正是由于配套定位缺失或混亂，而很難吸引到優(yōu)質(zhì)客戶進(jìn)入。

    成都香格里拉寫字樓堪稱寫字樓優(yōu)質(zhì)綜合配套體系的典型，其內(nèi)部不僅有企業(yè)必須的銀行、郵局等配套，同時還有滿足公司中高層人員商務(wù)需求的私人健身會所及高檔餐飲，也有滿足廣大員工日常需要的便利店及員工餐廳，更重要的是，它還能提供滿足外籍人士及出國人員服務(wù)需求，相應(yīng)的酒店配套甚至已成為企業(yè)年會、盛典等活動的指定舉辦場所。因此，香格里拉吸引了大量的國內(nèi)外知名企業(yè)。

    “如今，新推出的寫字樓大多注意到了綜合配套能力對后期租賃的提振用作。”有業(yè)內(nèi)人士表示，寫字樓配套體系不僅要針對自身寫字樓人群，還要盡量吸引周邊消費人群。配套定位是否準(zhǔn)確，客觀上決定日后招商及寫字樓招租運營的成敗。

    在對符合八大密匙的樓盤進(jìn)行梳理后，記者發(fā)現(xiàn)，有不少寫字樓在多個關(guān)鍵因素里反復(fù)出現(xiàn)，提及率非常高。其中最為突出的是明宇金融廣場、時代廣場和仁恒置地廣場，同時具備極強(qiáng)的建筑標(biāo)識性、交通到達(dá)性，且都是自持性物業(yè)，租金水平也領(lǐng)先市場水平。

    從本報記者調(diào)查分析中顯示，仁恒置地廣場具備業(yè)權(quán)統(tǒng)一、市中心地標(biāo)建寫字樓、地鐵口物業(yè)、品牌名氣四個方面的綜合素質(zhì)，這就不難解釋仁恒置地廣場在成都寫字樓市場“最高租金”的表現(xiàn)力，其物業(yè)最高租金可達(dá)300元/平米·月，不但超出行業(yè)水準(zhǔn)，還是不少甲級寫字樓租金的4倍。

    而位于東大街的明宇金融廣場也是業(yè)權(quán)統(tǒng)一的持有性物業(yè)，是目前東大街最醒目的標(biāo)志性建筑，距離地鐵2號線站口僅數(shù)十米，具備一流的物業(yè)服務(wù)水平。根據(jù)記者調(diào)查，該寫字樓租金均價在120元/平米·月，代表著成都高端甲級寫字樓的租金水平。

  “仁恒置地廣場的獨特性在于位于寫字樓本來就少的市中心黃金地段，加上品牌效應(yīng)明顯，交付使用的時間在2010年，正是成都對頂級寫字樓非�？是蟮臅r代，因此各方面因素促成其高昂的租金。”NAI新巢地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理蔣鵬分析表示，明宇金融廣場則是成都頂級寫字樓市場水準(zhǔn)的真實代表，無論是開發(fā)商自持的產(chǎn)權(quán)形態(tài)還是建筑在區(qū)域內(nèi)的識別度，交通便捷度都體現(xiàn)了高端寫字樓應(yīng)該具有的租金水平。