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    年初的房產(chǎn)新政至今仍引發(fā)各種關(guān)于地產(chǎn)投資的話題。一方面是各界熱議新“國五條”背景下住宅投資該何去何從，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的資金流向。在地產(chǎn)投資最為保值成為共識的今天，住宅的被限與商業(yè)物業(yè)的迅速飽和使寫字樓從地產(chǎn)投資中嶄露頭角，成為市場的新寵。

    “老革命”遇到新問題

    已經(jīng)有十多年地產(chǎn)投資經(jīng)驗的陳先生這半年來最“耿耿于懷”的事情恐怕就是年初的“新政”了。

    “我以前是投資商鋪為主，但現(xiàn)在昆明的商業(yè)物業(yè)太多，幾近飽和，所以我準備選擇其他的產(chǎn)品。”陳先生說，“但當我進入住宅領(lǐng)域卻發(fā)現(xiàn)，國家出臺了新政，限制太多。又是限購，又是限貸，對于我這個'老革命來講這些完全都是新問題，一晃半年過去了，投資計劃遲遲沒有實現(xiàn)。”

    像陳先生這樣的投資客不在少數(shù)。其實他們并非沒有選擇，而只是除了投資房產(chǎn)以外他們實在找不到更令他們感到踏實的投資途徑。

    “散戶炒股幾十年沒幾個賺錢的，基金和證券也差不多都是一個樣，前幾年說黃金是'硬通貨'，今年還是跌了。”陳先生總結(jié)說，“說來最靠譜的還是地產(chǎn)，雖然國家不斷在調(diào)控，但總的說來是在穩(wěn)定上升。”

    經(jīng)過四處打探、多方權(quán)衡，陳先生決定在近期出手，“因為我找到了一種新的可以說是'硬通貨'的產(chǎn)品，目前在昆明市場還沒有受到很多人的關(guān)注，這是一個千載難逢的良機。”

    被忽視的“硬通貨”

    陳先生所說的“硬通貨”，其實是指寫字樓。就像陳先生所分析的，目前國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段越來越嚴、頻次越來越密集，但對寫字樓卻幾乎沒有約束，這是寫字樓成為“硬通貨”的首要條件。另一方面，商業(yè)物業(yè)也因為從2008年以來昆明崛起的總面積超千萬平米的數(shù)十個綜合體而形成“積食”，難以消化。

    開發(fā)商一直都忙于開發(fā)剛需的住宅和市民慣性投資的商鋪，由此導(dǎo)致的寫字樓市場供應(yīng)量不足，是它搶手的重要原因之一。在需求方面，寫字樓更是有成為香餑餑的趨勢。

    “最近一段時間，我們忙多了，來自全國各地的投資者，以及許多老客戶都在打聽寫字樓產(chǎn)品，僅上個周末，我們就接待了100多組客戶。與商鋪相比，前來咨詢寫字樓的客戶越來越多。”西山萬達[簡介 最新動態(tài)]廣場置業(yè)顧問告訴記者。記者在昆明其他寫字樓項目了解到，投資者對寫字樓的關(guān)注度比年前高，投資者看重投資物業(yè)的地段價值和自身品質(zhì)。置業(yè)顧問還透露：“寫字樓按層賣，外來投資者對價格的敏感度往往比本地投資者低。”

    記者從某中介公司了解到，往年年初是寫字樓租賃高峰期，但今年卻一直延續(xù)到現(xiàn)在，半年來到各門店咨詢寫字樓的客戶比咨詢住宅和商鋪的要多。一位負責(zé)人告訴記者，“越來越多的企業(yè)都想尋找良好的辦公環(huán)境，現(xiàn)在很多門店每個月都有幾十組客戶來找寫字樓，根本找不到那么多房源給客戶。而且只要環(huán)境條件合適，客戶很少在租金上過多考慮。”

    寫字樓之所以如此供不應(yīng)求，業(yè)內(nèi)人士分析，主要是昆明寫字樓市場形成較晚，市場上成熟的產(chǎn)品較少，而昆明這幾年發(fā)展迅猛，尤其橋頭堡戰(zhàn)略實施以來，越來越多的企業(yè)需要更多更好的辦公場所，諸多因素促使昆明的寫字樓成為“硬通貨”。

    昆明寫字樓的“南北配”

    精明的開發(fā)商自然會比投資者更早發(fā)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變，做好準備之后便悄然將住宅產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品暫緩，轉(zhuǎn)身搶奪“硬通貨”的市場份額。

    目前昆明寫字樓市場可謂方興未艾，可供選擇的產(chǎn)品其實并不多，而這些產(chǎn)品又集結(jié)成地理意義上的兩個集群。

    北站隧道以北的北京路沿線是一個集群，這個集群因為整條線路前期開發(fā)較為成熟，自然被諸多大佬搶灘，已經(jīng)完全或基本投入使用的包括俊發(fā)中心、財富中心、中匯商業(yè)、欣都龍城等，正在市場上熱銷的則有昆明廣場、財智心景等。

    另一個集群相對較為分散，但已經(jīng)顯示出它的強大后勁。這個集群就是以南亞風(fēng)情第壹城驚艷登場肇始、以萬達昆明雙塔亮相掀起高潮為代表的南市集群。

    相對于北市區(qū)的成熟，南市區(qū)寫字樓略顯稚嫩，但卻霸氣十足。南亞風(fēng)情第壹城打破了“南市無中心”的魔咒，融城金階祭起巫家壩商圈的第一面大旗，而最近剛剛面世的萬達昆明雙塔則完全改寫了昆明未來的商務(wù)格局。

    “300米，而且還是雙塔，六星級酒店配套，屋頂停機坪，昆明寫字樓標準被萬達提早了何止五年？”參加完上周在翠湖賓館召開的萬達昆明雙塔上市發(fā)布會后，陳先生激動表示，“擱淺半年的投資計劃有方向了南市區(qū)，寫字樓！”

    寫字樓投資看“三地”

    一看是否是地標，地標價值肯定高。

    二看地段好不好，黃金區(qū)位是王道。

    三看地主是哪個，投資大腕錯不了。

    以上三般都做到，坐等回家數(shù)鈔票。

    注解：1、寫字樓本身如果是當?shù)氐貥诵越ㄖ�的話，升值空間更大。

          2、地段、地段、還是地段，但寫字樓的地段不同于傳統(tǒng)商業(yè)地段，人氣不是首選，配套才是關(guān)鍵。

          3、寫字樓運營是長期任務(wù)，所以背后誰在操盤顯得非常重要，大的開發(fā)商是信心的保證。

    精打細算
    寫字樓：年回報率超過10%最佳

    投資回報率是指通過投資而應(yīng)返回的價值，即投資者從某一項投資活動中得到的經(jīng)濟回報。投資寫字樓的年回報率的計算方式為：（每平方米的租金÷每平方米的售價）×12個月×100%。一般而言，如果某個寫字樓的年回報率達到8％-10％則可投資購買，超過10％的年回報率最佳。

    以滇池路某寫字樓物業(yè)為例，2009年的價格是元/平方米，現(xiàn)在二手銷售價格漲到了近2萬元/平方米，好的樓層和位置甚至達到了2.5萬元/平方米。目前，該寫字樓的租金情況為120-200元/平方米，回報率相當可觀。

    記者調(diào)查
    南北緊俏 新老交替

    近年寫字樓新品供應(yīng)量少，已經(jīng)交付使用的情況又如何？記者通過榮城地產(chǎn)、58同城寫字樓頻道等渠道發(fā)現(xiàn)，滇池路片區(qū)的寫字樓月租金主力區(qū)間為70-120元/平方米，比去年增長了5-10元，而且這一趨勢還將持續(xù)。

    北邊北京路沿線的寫字樓的租金水平也差不多，而且南北兩線都呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，其中尤以南市區(qū)為最。記者在走訪時正好遇到某知名門戶網(wǎng)站昆明站的記者同行，他告訴記者，他們年初剛剛從市中心搬到南亞風(fēng)情第壹城，租金高了，但環(huán)境好了。

    老牌寫字樓的租金水平則遠遠不如新秀。春城路、三合營等傳統(tǒng)區(qū)域的老牌寫字樓月租則只能到40元-50元平方米水平，而且出租情況不容樂觀。“主要是老寫字樓的配套和環(huán)境都不如這些后面建起來的這些，做企業(yè)嘛，形象很重要，不能為節(jié)約一點租金丟了面子，最終丟了客戶。”一位即將搬離春城路的小企業(yè)主告訴記者。