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　　近800萬(wàn)方的商業(yè)體量，杭州人的消費(fèi)能力能撐得起來(lái)嗎？近百個(gè)商業(yè)綜合體到底多不多？本報(bào)6月23日刊發(fā)的《杭州商業(yè)綜合體井噴》報(bào)道引發(fā)不少讀者和業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。

　　飽和，還是非飽和？顯然，這不是一個(gè)可以簡(jiǎn)單從數(shù)量上判斷的問(wèn)題。事實(shí)上，記者在與不少杭州商圈的業(yè)內(nèi)人士探討時(shí)也發(fā)現(xiàn)，在他們看來(lái)，綜合考慮城市化的演變、商業(yè)的分布和業(yè)態(tài)的特性及商業(yè)輻射力來(lái)說(shuō)，杭州未來(lái)商業(yè)綜合體的前景充滿多種可能性。

　　綜合體爭(zhēng)招商

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前全國(guó)多個(gè)地方的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，但不少已開業(yè)的商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)情況并不理想，如頂著“世界最大購(gòu)物中心”頭銜的東莞新華南MALL生活城，日前被網(wǎng)友曝出“商家撤走，幾成空城”的現(xiàn)狀，建筑面積超過(guò)50萬(wàn)方的青島寶龍城市廣場(chǎng)，其中近8成商鋪空置；就在不久前，進(jìn)入沈陽(yáng)5年的日本伊勢(shì)丹百貨，通過(guò)官方網(wǎng)站發(fā)布消息，正式宣布閉店停止經(jīng)營(yíng)……

　　“商業(yè)過(guò)剩”這個(gè)命題對(duì)目前的杭州來(lái)說(shuō)，似乎正在逼近，杭城一家大型百貨公司從事招商工作的顧小姐告訴記者，因?yàn)樽≌�配套和人氣尚未跟進(jìn)，目前杭州商業(yè)發(fā)展顯得有些“虛胖”。“商業(yè)綜合體的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)就是品牌資源的競(jìng)爭(zhēng)，目前對(duì)商業(yè)企業(yè)而言，在招商上已經(jīng)面臨非常殘酷的競(jìng)爭(zhēng)：好的品牌不僅存在企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)內(nèi)部要開多個(gè)綜合體，資源搶奪也很厲害。”顧小姐說(shuō)。

　　“在一到兩年之內(nèi)是在營(yíng)銷上的競(jìng)爭(zhēng)，三到五年間在招商上面可能會(huì)有很多殘酷的競(jìng)爭(zhēng)。而不少的商業(yè)綜合體還將面臨消費(fèi)人口不足的困局。”一位在百貨行業(yè)工作多年的管理人員告訴記者，即便是在已經(jīng)日趨發(fā)展完善的錢江商圈，目前不少商業(yè)綜合體日子并不好過(guò)。去年年底開業(yè)的一家經(jīng)營(yíng)歐洲名品的商場(chǎng)，因?yàn)殇N售不佳，目前不少經(jīng)銷商已經(jīng)撤走。即便是在錢江商圈人氣比較旺的萬(wàn)象城中，也是餐飲娛樂(lè)商家好過(guò)百貨商家。“經(jīng)銷商入駐一個(gè)新的綜合體前，已經(jīng)開始挑地段、挑商業(yè)品牌了，能不能賺錢是他們?nèi)腭v前首先考量的。”

　　需求超越現(xiàn)實(shí)

　　無(wú)可非議，商業(yè)地產(chǎn)存在的“泡沫”會(huì)導(dǎo)致眾多同質(zhì)化的商業(yè)項(xiàng)目在招商和運(yùn)營(yíng)方面出現(xiàn)困局。但隨著高速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的新機(jī)遇，不少商業(yè)項(xiàng)目空缺的區(qū)域正成為商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值洼地。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)“飽和論”不應(yīng)只站在本地常住人口的角度考慮，應(yīng)結(jié)合未來(lái)10 年杭州城市化發(fā)展、人口變遷等潛在因素。“談?wù)摰纳虡I(yè)地產(chǎn)過(guò)剩實(shí)際是對(duì)城鎮(zhèn)化預(yù)期的短視。長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。”

　　一個(gè)有意思的例子是：上世紀(jì)七八十年代，上海商業(yè)主要集中于三街一場(chǎng)（南京路、淮海路、四川北路、豫園商場(chǎng)），呈現(xiàn)帶狀分布。但在地鐵建造后，零售商業(yè)布局呈現(xiàn)多中心分散的發(fā)展趨勢(shì)。譬如隨著地鐵一號(hào)線的開通，徐家匯、人民廣場(chǎng)、陜西南路等商圈逐漸發(fā)展起來(lái)，商業(yè)布局開始向圈狀發(fā)展。以黃浦區(qū)為例，“十一五”期間就打造了三大商圈：外灘經(jīng)典綜合消費(fèi)圈和南京路西藏路綜合都市消費(fèi)圈、豫園歷史文脈綜合消費(fèi)圈，此外，還有虹口足球場(chǎng)長(zhǎng)峰虹口商城商圈、莘莊地鐵總站以27萬(wàn)平方米仲盛摩爾為核心的莘莊商圈、浦東陸家嘴竹園商貿(mào)區(qū)等，可以說(shuō)， 更多的商業(yè)綜合體在經(jīng)過(guò)磨合和發(fā)展后找到了自己的位置。

　　“一個(gè)城市要升級(jí)，必須要向一個(gè)城市群的方向發(fā)展，而其中商業(yè)地產(chǎn)在這個(gè)功能升級(jí)中起到核心的作用，也孕育著巨大的增長(zhǎng)能量，更決定著城市和區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力�，F(xiàn)在來(lái)說(shuō)飽和或者不飽和，為時(shí)過(guò)早。”杭州一家商業(yè)地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人唐先生告訴記者。唐先生曾在珠三角地區(qū)工作數(shù)年，他舉例說(shuō)，當(dāng)初很多人說(shuō)珠三角有5個(gè)國(guó)際化大機(jī)場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)已經(jīng)過(guò)剩了。然而不到10年，廣州機(jī)場(chǎng)三次改擴(kuò)建、深圳機(jī)場(chǎng)兩次改擴(kuò)建都不夠用，“一個(gè)新城區(qū)的培育，確實(shí)需要10至20年的培育期，但目前國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)的商業(yè)配套并不完善，升級(jí)換代的商業(yè)需求在未來(lái)會(huì)是急劇增長(zhǎng)的需求。”

　　仍需經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新

　　“不管經(jīng)濟(jì)水平還是城市規(guī)模，杭州也應(yīng)進(jìn)入商業(yè)多中心時(shí)代。”業(yè)內(nèi)人士分析，城市規(guī)劃對(duì)一個(gè)商業(yè)中心的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，杭州隨著城市的擴(kuò)張、發(fā)展，為城市新興商業(yè)中心、商業(yè)副中心的形成奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。除此之外，他認(rèn)為從距離、人口密度、交通及物業(yè)準(zhǔn)備上來(lái)看，未來(lái)杭州有多個(gè)商業(yè)中心，更多成熟的商業(yè)綜合體并不過(guò)分。

　　在上周六西田城開業(yè)當(dāng)天，家住都市水鄉(xiāng)的劉先生帶著全家來(lái)逛街嘗鮮，他告訴記者；“看電影、吃飯、逛超市、買衣服……城北終于有這么豐富的消磨時(shí)間的地方了。以前都要趕到市中心才能完成‘全套’休閑項(xiàng)目。”從早上10時(shí)進(jìn)入西田城到下午4時(shí)多回來(lái)，盡管很多項(xiàng)目都經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的排隊(duì)，但劉先生一家興致仍舊很高，“一家三口在里面花了2000多塊錢”。

　　從劉先生一家的消費(fèi)經(jīng)歷我們可以看出：杭州的城市發(fā)展，正在從以往的單中心向如今多中心發(fā)展，其中所蘊(yùn)含城市化與人口的潛在紅利，是這些商業(yè)大鱷進(jìn)駐并獲取利潤(rùn)的關(guān)鍵。

　　“商業(yè)綜合體不等同于百貨業(yè)，同樣，目前百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈也不代表商業(yè)綜合體過(guò)剩。”銀泰置地一位從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的工作人員告訴記者，現(xiàn)國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最大瓶頸或門檻在于品牌資源，縱觀目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，除萬(wàn)達(dá)等少數(shù)幾個(gè)擁有院線、百貨、酒店等一定的自身品牌資源外，大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)商都還沒(méi)有建立起自己的品牌系統(tǒng)。“杭州目前百貨業(yè)處于相對(duì)成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈的階段，但商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)還處于探索階段，如果注重自身運(yùn)營(yíng)能力的提升和品牌資源的打造，未來(lái)有很多種可能性。”