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    據(jù)世邦魏理仕研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至到2012年底，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓存量約為136萬平方米，空置率28.1%。到今年一季度，空置率略有下調(diào)，降至27%。

    世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文認(rèn)為，嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)還在后面，較高的供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)隨之而來。預(yù)計(jì)在2013~2016這未來的四年，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)超過330萬平方米，也就是說每年的供應(yīng)量將達(dá)到69萬平方米。根據(jù)市場(chǎng)過往三年的吸納能力衡量，重慶市場(chǎng)每個(gè)季度約能消化4.0萬平方米的寫字樓，也就是說一年能消化16萬平方米。遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供應(yīng)的速度。

    按研究人士測(cè)算，重慶未來四年的供應(yīng)量，需要20.66年才能百分之百消化，消化8成也要16年半。

    考慮到近年來工程滯后比較普遍的因素，胡港文說，就按2012年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目45%延誤率來計(jì)算，重慶未來四年新增的寫字樓供應(yīng)，也需耗時(shí)9年才能消化。

    江北嘴中央商務(wù)區(qū)供應(yīng)最集中 

    “2006年第一次到江北嘴察看地塊的時(shí)候，那里連像樣的路都沒有。”一位外資開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人回憶，6年過去，這里交通已初具規(guī)模，新建的、即將竣工的寫字樓林立。

    重慶未來四年預(yù)計(jì)新增的寫字樓供應(yīng)量中，約有110萬平方米位于江北嘴中央商務(wù)區(qū)，占到了總量的34%，遠(yuǎn)高于所有其他區(qū)域。胡港文認(rèn)為，與整個(gè)寫字樓市場(chǎng)情況相比，江北嘴等新興區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)最明顯。因?yàn)榛�礎(chǔ)設(shè)施，人口數(shù)量及商業(yè)氛圍的成熟仍需要一段期間，因此市場(chǎng)短期內(nèi)的供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)將比較集中。

    但實(shí)際上，重慶新興商務(wù)區(qū)內(nèi)寫字樓的集中度并不算特別高。根據(jù)世邦魏理仕調(diào)查，例如在天津，未來新增寫字樓超過七成都集中在濱海新區(qū)內(nèi)。

    雖然近兩年重慶寫字樓市場(chǎng)空置率一直保持高位，但部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)仍很突出，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來市場(chǎng)將出現(xiàn)分化，“藍(lán)籌寫字樓”（即處于城市核心區(qū)域、按高規(guī)格建造并由資深開發(fā)商開發(fā)管理并只用于租賃的超優(yōu)寫字樓）將保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    根據(jù)世邦魏理仕對(duì)全國(guó)14個(gè)主要城市過去三年數(shù)據(jù)的分析，藍(lán)籌寫字樓的租金在過去三年累計(jì)增長(zhǎng)41%，比整體市場(chǎng)高出7個(gè)百分點(diǎn)；平均空置率只有7%， 比整體市場(chǎng)低一半；租金收入在同期也因此比整體市場(chǎng)高出15%。

    之前重慶藍(lán)籌寫字樓的調(diào)查樣本較少，大都會(huì)算是業(yè)內(nèi)公認(rèn)之一。未來新增寫字樓項(xiàng)目中，將有一半是藍(lán)籌物業(yè)。

    投資分析
    藍(lán)籌物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)少、品質(zhì)高 投資者可看看

    今年一季度，重慶寫字樓平均租金92.7元，同比上升了1.5%。世邦魏理仕華西區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部總監(jiān)黃云龍認(rèn)為，租戶可以選擇供應(yīng)高峰期來簽訂租賃合同，以獲得更大的議價(jià)空間。對(duì)于投資者，則建議他們把目光放在競(jìng)爭(zhēng)少、品質(zhì)高的藍(lán)籌物業(yè)上。

    優(yōu)質(zhì)寫字樓投資門檻高 或催生房地產(chǎn)基金

    “購(gòu)買寫字樓的人分為三類”。胡港文稱，一類是用家，即真正需要使用寫字樓的購(gòu)買者；一類是投資人；一類是投機(jī)者。

    在供大于求的階段，對(duì)于用家來說是最佳入市時(shí)機(jī)，投機(jī)者最好止步。而大量處于中間段的普通投資者，他們追求的是長(zhǎng)久、穩(wěn)定的回報(bào)，則需要選擇正確的投資對(duì)象。

    在實(shí)際操作中，藍(lán)籌寫字樓雖然前途一片光明，但多為單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，動(dòng)輒數(shù)萬平米、上億元的投資門檻，絕大多數(shù)的普通投資者只能望而卻步。“參照一些成熟國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)投資基金是降低投資門檻的上佳途徑。”黃云龍稱，房地產(chǎn)基金被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種融資形式。投資者通過基金證券的方式，將資金委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，收益連續(xù)穩(wěn)定。隨著買賣雙方投融資需求的近一步發(fā)展，或會(huì)加速催生房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)。

    已經(jīng)有部分基金公司和保險(xiǎn)公司，將目光鎖定重慶一些優(yōu)質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目，胡港文透露。