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    由于國際經(jīng)濟(jì)形勢的惡化和開發(fā)商缺乏理性長遠(yuǎn)的規(guī)劃以及對市場供求關(guān)系的盲目樂觀，過激的開發(fā)節(jié)奏導(dǎo)致目前寫字樓扎堆化上市，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，營銷手段單一，開發(fā)商資金壓力過大的現(xiàn)狀，不可避免地陷入價(jià)格戰(zhàn)，鄭州寫字樓市場進(jìn)入黃金期的迷茫。

    目前寫字樓市場如何突破價(jià)格堅(jiān)冰，回歸正常發(fā)展軌跡，未來寫字樓發(fā)展又將何去何從？

    寫字樓供需失衡 價(jià)格戰(zhàn)并非唯一是選擇

    這是最好的年代，這也是最壞的年代。

    繼東部沿海開放、西部大開發(fā)、東北老工業(yè)基地振興之后，2011年，國家正式確立中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃，世界企業(yè)正在將中原視作資本高地。第七屆中國貿(mào)易投洽會(huì)上，共簽約415個(gè)項(xiàng)目，引資3006億；日前舉行的中國(鄭州)世界旅游城市市場論壇，20個(gè)項(xiàng)目300億訂單即將簽訂。截止到目前，已有73家世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐中原，除此之外，英特爾即將在汽車電子方面與中原企業(yè)合作，世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪即將進(jìn)駐洛陽、商丘，百麗國際將在中原建立總部基地，美國通用將在鄭州建設(shè)航空產(chǎn)業(yè)基地……資本、信息和先進(jìn)管理運(yùn)營模式的進(jìn)入，為大型企業(yè)提供很好的借鑒，盤活了中小企業(yè)，直接帶動(dòng)中原經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)帶來歷史最佳的發(fā)展機(jī)遇。

    國家對住宅市場的全面調(diào)控以及高地價(jià)的雙重壓力之下，住宅市場的利潤空間被壓縮。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)由于受到調(diào)控影響較小，價(jià)格走高，促使許多長期從事住宅開發(fā)的地產(chǎn)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，作為商業(yè)地產(chǎn)一大主體的寫字樓產(chǎn)品僅2012年就推出200萬㎡以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2011年95萬㎡左右的全年供應(yīng)量，一擁而上的開發(fā)導(dǎo)致供需失衡。由于缺乏理性的規(guī)劃和對市場的盲目樂觀，許多地產(chǎn)商依據(jù)經(jīng)驗(yàn)開發(fā)，形成整體檔次和標(biāo)準(zhǔn)偏低，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，進(jìn)一步加劇了市場競爭，隨之而來的必然是價(jià)格戰(zhàn)。

    值得一提的是，并非所有的寫字樓都在以價(jià)走量，個(gè)別堅(jiān)持走高端和精品路線的寫字樓價(jià)格逆市看漲，鄭東新區(qū)的美盛中心位于省政府對面，聚集巔峰政商資源，按照世界500強(qiáng)總部的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營中原罕見的貴重商務(wù)資產(chǎn)，從初次開盤的23000元/㎡到如今的26000元/㎡，價(jià)格一路走高，項(xiàng)目已被廈門航空、美國約克空調(diào)、美國科勒、法國施耐德、橫店集團(tuán)、日立電梯河南分公司、中國五礦等多家實(shí)力企業(yè)青睞并簽署意向入駐協(xié)議，為鄭州寫字樓注入一針強(qiáng)心劑。

    由美盛中心的熱銷可見，價(jià)格戰(zhàn)并非唯一選擇，差異化的定位和過硬的產(chǎn)品品質(zhì)，才能創(chuàng)造市場、開發(fā)商、客戶三方共贏的局面。

    多區(qū)域競爭格局 省政府周邊政商優(yōu)勢明顯

    地段決定價(jià)值，被奉為地產(chǎn)開發(fā)的黃金定律。鄭州寫字樓市場從點(diǎn)到面爆發(fā)，多區(qū)位之間的競爭格局日漸明朗。粗略劃分，鄭州寫字樓未來主要集中在二七新城、新航空港區(qū)、高鐵圈、省政府周邊等區(qū)域。

    二七新城以“鄭州生態(tài)文化城”定位，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)、休閑、健康、旅游、科技、文化、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)；新航空港區(qū)依托新鄭國際機(jī)場大力發(fā)展綜合物流、高端制造、服務(wù)業(yè)，致力于成為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展引擎和國家內(nèi)陸開放高地。毋庸置疑，兩個(gè)新興的區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿�巨大，但是由于�?dāng)前基礎(chǔ)配套或改造難度的制約，必然要經(jīng)歷一個(gè)長時(shí)間的發(fā)展積累，這就限制了兩者在當(dāng)前寫字樓市場的競爭力。

    高鐵圈作為逐漸成熟的區(qū)域，借助鄭州高鐵站的聚合力和影響力，連接西安、武漢、廣州、深圳等城市，成為鄭州對外資本、信息、商貿(mào)等交流的又一樞紐，速度效應(yīng)明顯，區(qū)域內(nèi)的寫字樓供應(yīng)量龐大，同時(shí)也是目前價(jià)格戰(zhàn)最為激烈的區(qū)域。

    省政府周邊有交通廳、民政廳、國土資源廳、省出版集團(tuán)、中國電信河南分公司、中國石化河南分公司等50余家正廳級(jí)行政單位和央企，聚集在建的美盛中心五星級(jí)喜來登酒店、已開業(yè)運(yùn)營的永和鉑爵酒店等眾多國際級(jí)酒店，毗鄰鄭東新客站、金水東路、中央商務(wù)建成區(qū)，零距離地鐵1號(hào)線，5分鐘可達(dá)鄭東新客站，30分鐘到達(dá)新鄭國際機(jī)場，政商資源、生活資源、交通資源、文化資源一應(yīng)俱全。因?yàn)榫哂姓�商等資源，省政府前具有建設(shè)運(yùn)營高端寫字樓的配套，在產(chǎn)品品質(zhì)上締造著中原寫字樓的新標(biāo)準(zhǔn)。以美盛中心為例，項(xiàng)目總占地面積42768.3㎡，總建筑面積172294㎡，是一座集超甲級(jí)寫字樓、喜來登酒店、國際商業(yè)等于一體的商務(wù)綜合體，憑借中原首家通過LEED金質(zhì)預(yù)認(rèn)證，中原首個(gè)引進(jìn)五星級(jí)喜來登酒店，中原建造規(guī)劃團(tuán)隊(duì)最多，中原首次倡導(dǎo)國際精裝商務(wù)概念，金水路罕見的23畝花園廣場，1000余席商務(wù)專屬停車位，21部專用電梯，美國約克中央空調(diào)，10米挑高藝術(shù)大堂，5A辦公體系、仲量聯(lián)行物業(yè)服務(wù)等諸多具備領(lǐng)銜標(biāo)準(zhǔn)的配套，躋身世界頂尖商務(wù)平臺(tái)。

    在目前鄭州寫字樓市場多元化、多區(qū)域發(fā)展的格局之下，各區(qū)域發(fā)展適合市場需求的寫字樓，錯(cuò)開競爭，有利于規(guī)避價(jià)格戰(zhàn)的惡化，更有利于鄭州寫字樓市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。

    創(chuàng)意樣板間受贊譽(yù) 創(chuàng)新營銷勢在必行

    在信息爆炸的當(dāng)今，營銷模式無疑是商業(yè)地產(chǎn)的重要一環(huán)，綜觀鄭州寫字樓市場，仍然受到傳統(tǒng)營銷模式的制約，營銷手段單一。“請進(jìn)來”，是目前鄭州市場普遍采用的營銷方式，或價(jià)格優(yōu)惠，或內(nèi)部認(rèn)購，或客戶活動(dòng)，試圖以價(jià)格撬動(dòng)市場，只會(huì)加劇價(jià)格戰(zhàn)。在市場供給量大過需求量，客戶關(guān)注度分散、可選擇空間大的情況下，如何使客戶主動(dòng)“走進(jìn)來”，走進(jìn)來之后能夠制造驚喜，是目前開發(fā)商必須面對的營銷課題。

    12月8日，美盛中心創(chuàng)意商務(wù)樣板間正式對外開放，首次將商務(wù)與創(chuàng)意結(jié)合，成為中原商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新營銷的范本，標(biāo)志著中原商業(yè)地產(chǎn)營銷模式正在向北京、上海、廣州、深圳等國內(nèi)一線城市看齊。據(jù)悉，美盛中心創(chuàng)意樣板間由深圳知名室內(nèi)設(shè)計(jì)公司，根據(jù)中原企業(yè)的特點(diǎn)量身打造，其五大主題創(chuàng)意樣板間，分別按照設(shè)計(jì)類、金融類、實(shí)業(yè)類、高新科技類、美容類公司的需求，創(chuàng)造不同的空間風(fēng)格：設(shè)計(jì)類倡導(dǎo)打破空間的功能束縛，釋放創(chuàng)意靈感，主要分為平面設(shè)計(jì)和空間設(shè)計(jì)兩個(gè)部門，以流動(dòng)的線條分割功能區(qū)間，設(shè)計(jì)現(xiàn)代時(shí)尚;金融類旨在彰顯企業(yè)的形象與實(shí)力，體現(xiàn)行業(yè)的縝密與嚴(yán)謹(jǐn)，整體空間以方塊布局，穩(wěn)重、大方、現(xiàn)代;實(shí)業(yè)類注重功能區(qū)間的貫穿，突出溝通與聯(lián)系，強(qiáng)調(diào)愉悅工作與團(tuán)隊(duì)的力量;美容類功能齊全，簡潔美觀，格調(diào)溫文爾雅，突出融入自然的親切。美盛中心中原首創(chuàng)的創(chuàng)意商務(wù)樣板間，給企業(yè)實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)場體驗(yàn)，為企業(yè)提供空間布局的靈感，無疑為中原寫字樓營銷提供了很好的借鑒。

    當(dāng)然，主動(dòng)“請進(jìn)來”并非唯一的選擇，地產(chǎn)商可以嘗試“走出去”，通過一對一的大客戶推介、尋求與三級(jí)地鋪的合作等方式，變被動(dòng)等待客戶上門為主動(dòng)尋找客戶。方式并非一種，需要開發(fā)商根據(jù)自身產(chǎn)品和客戶，創(chuàng)新應(yīng)用。

    睿智的企業(yè)從不以價(jià)格衡量商務(wù)價(jià)值，面對未來幾年鄭州寫字樓市場將有1000萬㎡左右的需求缺口，如果開發(fā)商能夠遵從市場客觀規(guī)律，以理性而非經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)籌規(guī)劃，根據(jù)市場需求進(jìn)行差異化的產(chǎn)品定位，積極探索、創(chuàng)新營銷模式，鄭州寫字樓市場跳出價(jià)格戰(zhàn)，回到正常的發(fā)展軌道，只是時(shí)間問題。