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    今年，有關(guān)“寫字樓”的話題早已被各大媒體、業(yè)內(nèi)人士提及無數(shù)次，“存量多消化難”“寫字樓密集扎堆”“5A甲級寫字樓舉不勝舉”……各種現(xiàn)象無不牽扯著人們的眼球。自2010年寫字樓市場在消化走量和成交價格漲幅上均超過2009年之后，成都寫字樓以每年遞增的速度加速供應，2012年上半年成都寫字樓供應共達106.5萬平方米。未來寫字樓市場走向如何？值得人探究。

    供需持續(xù)增強 租金漲跌幾度

    2012年，隨著百揚大廈、大陸國際、保利中心、華潤大廈、時代8號等寫字樓的入市，成都寫字樓市場迎來供應高潮期。從整個成都城市區(qū)域來看，東大街以及延線，還有人南路以及延線，這是寫字樓最密集的地方。尤其是南延線片區(qū)，奧克斯廣場、環(huán)球時代廣場、蜀都中心、東方希望天祥廣場等寫字樓緊密排列，不少業(yè)界人士擔憂，南延線寫字樓供大于求，恐難以消化。

    而在寫字樓租金和售價上，2012年也是漲跌幾度。據(jù)仲量聯(lián)行報告顯示，一季度寫字樓租金有微漲趨勢，但二季度全市甲級寫字樓平均有效租金117.5元/月·平米，環(huán)比微跌1.7%。中原地產(chǎn)寫字樓簡報顯示，8月甲級寫字樓銷售價格19000元/平方米，環(huán)比上漲2.7%，乙級寫字樓銷售價格10500元/平方米，環(huán)比下降1.9%。

    銷售壓力將不減 產(chǎn)品差異化發(fā)展

    今年四季度，成都市寫字樓產(chǎn)品供需或進一步加大，銷售壓力仍存。據(jù)了解，8月就有中鐵西城、中航·國際交流中心等7個項目取得預售許可證，此外，體量約73000平方米的來福士廣場預計將在不久后面世。

    仲量聯(lián)行預測，集中供應將帶來激烈競爭，預計短期內(nèi)甲級寫字樓中，品質(zhì)較低、缺乏區(qū)域優(yōu)勢且呈同質(zhì)化的產(chǎn)品表現(xiàn)將會持續(xù)受壓。中原地產(chǎn)也表示，應注意到成都寫字樓市場潛在供應量巨大，供需市場明顯加劇，銷售壓力不減。未來開發(fā)商應在寫字樓開發(fā)方面，避免同質(zhì)化，做出產(chǎn)品特色。

    與此同時，我們在市場上也看到一些產(chǎn)品已經(jīng)在求差異化發(fā)展。8月新推項目中，就多為會展、萬科、中航、中鐵等品牌開發(fā)商的商住兩用投資型產(chǎn)品，以低總價、不限購搶占市場份額。龍湖也討巧地推出星座產(chǎn)品。成都龍湖營銷部高級營銷經(jīng)理、北城天街營銷負責人黃娟表示，這種產(chǎn)品第一不僅可以做寫字樓的功能，無論是甲級寫字樓客戶還是創(chuàng)業(yè)初期客戶都可以選擇，第二用途是可以做酒店，像建設路上的龍湖三千集的酒店。黃偉稱，寫字樓產(chǎn)品創(chuàng)新延展空間除了辦公商務的功能之外，還有很多可以延展的功能，包括建筑結(jié)構(gòu)，包括寫字樓配套，包括相關(guān)產(chǎn)業(yè)的整合和融合，這是產(chǎn)品的一個發(fā)展方向。

    租金將保持上漲 空置率穩(wěn)中有降

    面對供需壓力增強，寫字樓未來的租金和售價走向?qū)⑷绾文�？中原地產(chǎn)表示，租賃市場方面，寫字樓整體市場優(yōu)質(zhì)寫字樓租金保持上漲，表現(xiàn)良好，同時也注意到品質(zhì)一般的寫字樓由于各方面原因，整體吸納能力不強，租金出現(xiàn)一定的下滑。對于業(yè)界以及廣大投資者尤為關(guān)注的南延線片區(qū)，中原地產(chǎn)也提醒道，城南區(qū)域多個寫字樓交付使用，租賃市場競爭或趨白熱化，且這種趨勢將保持一段時間。將造成租金難以到達理想的水平，投資回報率必然下滑，城南區(qū)域表現(xiàn)更甚。

    在入駐上，空置率將降低，外企入駐需求增強。仲量聯(lián)行表示，自2011年下半年起，成都外企即開始顯現(xiàn)較為強勁的需求；到2012年第二季度，外資企業(yè)的租賃面積占季度總成交面積的比例進一步上升至接近五成。隨著國際金融中心、來福士等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的入市為企業(yè)入駐帶來更多選擇，預計未來跨國公司及大型國企等對于高品質(zhì)寫字樓的租賃需求將持續(xù)強勁，或?qū)�為后者帶來更�?yōu)的租金表現(xiàn)。中原地產(chǎn)表示，前期新項目的集中交付導致優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率出現(xiàn)較大攀升，后隨著寫字樓逐漸出租，空置率表現(xiàn)小幅下滑，穩(wěn)中有降的趨勢明顯。