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    城西，作為杭州主城區(qū)的傳統(tǒng)黃金區(qū)塊，擁有黃龍商圈這樣的城市核心CBD，但隨著黃龍板塊寸土難覓、傳統(tǒng)文教板塊逐漸沒落，城西的商務(wù)價值開始需要新的增長點來支撐。放眼城西，今年下半年寫字樓集中放量的古翠、申花一帶應(yīng)該是最可能有所作為的一個板塊。

    新寫字樓回報率可達6％

    關(guān)注古翠、申花一帶是由于銀泰城、MCC、矩陣國際下半年的集體面市，這塊住宅熱土一下子被當做商務(wù)新丁拿來討論。有幾十個住宅樓盤密集扎堆，卻沒有大型商業(yè)中心，也沒有像樣的寫字樓，這一直是該區(qū)域被人詬病的短板，但從今年下半年開始，幾大商業(yè)體紛紛亮相，銀泰城、MCC、矩陣國際先后面市，雖為“鄰居”卻各有側(cè)重，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、商務(wù)空白初獲填補。

    雖然大型商業(yè)體的落子還只是勾勒出了雛形，但業(yè)內(nèi)人士對該區(qū)域的商務(wù)前景可謂看好。“目前城西的商業(yè)客群無非也就三類，一類是投資客，一類是自用需求客，還有一類就是改善型客群，無論針對的是哪一類客群，這個‘商務(wù)新丁’都有價值優(yōu)勢。” 贏商機構(gòu)總經(jīng)理方芳說。確實，有黃龍、文教這樣的傳統(tǒng)成熟商圈先行，城西的新興商務(wù)板塊有其先天優(yōu)勢。

    有機構(gòu)調(diào)查顯示，城西寫字樓的租金段雖然呈現(xiàn)出一定價差，但文一、文二、文三路中段那些老寫字樓的租金也都能達到2.5元/平方米/天左右，而數(shù)量不多的幾個年代較新的寫字樓，像黃龍時代廣場（支付寶大樓）租金約為4.5元/平方米/天，西湖科技大廈和聯(lián)合大廈在3元/平方米/天以上，多年來不少寫字樓的租金都呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。如果以3.5元/平方米/天的租金、20000元/平方米的售價來計算，那么年投資回報率可以穩(wěn)定在6％以上，無怪乎無論是銀泰城、矩陣國際還是MCC，都對自身項目的投資回報率信心滿滿。

    產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好優(yōu)質(zhì)需求客多

    開發(fā)商的自信還來源于城西優(yōu)質(zhì)的企業(yè)需求客。曾經(jīng)高校林立的城西是老牌文教板塊，大量高學(xué)歷人群、腦力勞動者匯聚于此，當年也是IT、設(shè)計等創(chuàng)智企業(yè)最集中的區(qū)域。“正是有這樣的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如今城西有著大量擁有高附加值的三產(chǎn)企業(yè)，他們是城西商務(wù)需求的一大主力客群。”方芳補充道，“我們做過統(tǒng)計，這類企業(yè)大多為20-50人的規(guī)模，需求面積為200－500平方米，在經(jīng)歷了資產(chǎn)快速增長后，這些企業(yè)需要更大面積、更高品質(zhì)的辦公場所來擴大規(guī)模。所以，對于城西的品質(zhì)寫字樓項目來說，還是有大量優(yōu)質(zhì)需求作支撐的。”

    以6月首開的銀泰城為例，盡管整層銷售單層面積達800方左右，單套寫字樓總價為1500萬左右，還是不乏誠意客戶追捧，推出即告售罄。十多組客戶中，外貿(mào)公司占到了四五成，其他則為IT、環(huán)保、醫(yī)藥、代理型企業(yè)等。“有一家外貿(mào)公司蠻有意思的，之前老板在文三路某寫字樓買了一層樓，1000萬買進，五年后1300萬賣出，之所以漲幅平平就是因為樓品硬件一般，物業(yè)服務(wù)也普通。老板也算吃一塹長一智，轉(zhuǎn)身就來銀泰城買了一層樓，而且很爽快，來看了一次，第二次就來付款了。”銀泰城營銷企劃部經(jīng)理徐琦敏頗有感觸地說，城西有經(jīng)濟實力的企業(yè)確實不少。

    除了文化底蘊深厚、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)給力，近年來，隨著城市交通狀況的越發(fā)惡化，城西也呈現(xiàn)出回歸態(tài)勢，區(qū)域的多功能屬性開始生發(fā)開來。正如MCC項目總經(jīng)理徐海鵬所說的那樣，“這兩年城西出現(xiàn)了一個新現(xiàn)象：早年濱江根本沒人住的時候，曾經(jīng)有一批企業(yè)從城西搬往濱江，當時租賃成本低交通也不成問題，現(xiàn)在不行了，那些家住城西的老板舍不得離開，只好把辦公地點搬回城西。但城西除黃龍外好的寫字樓太少，因此他們對品質(zhì)不錯的新寫字樓頗為期待。”

    三項目集體上市意圖突圍

    盤點今年城西集中上市的寫字樓，事實上各項目的特點都十分鮮明，產(chǎn)品面積段也有所區(qū)分，因而也將各有各的擁躉：銀泰城走的是規(guī)模、品牌路線，整層銷售因而總價較高，對企業(yè)實力要求較高；MCC走高性價比、個性路線，最小面積為70方，是三個樓盤中單體面積最小的，層高也高到可以隔成比較舒適的兩層，實用性很好；矩陣國際則走成熟、精品路線，是城西第一個獲得LEED金獎預(yù)認證的項目，也是區(qū)域內(nèi)唯一一個精裝修寫字樓。

    作為申花板塊的地標性綜合體和最先入市的寫字樓項目，銀泰城從首開熱銷中收獲了充足信心，對未來申花的商務(wù)需求和市場期待連連，這也在它的定價體系上得到了最為直觀的體現(xiàn)：從6月首開時的均價18500元/平方米，到本月底續(xù)推的21000元/平方米，據(jù)稱后期房源價格還將微漲。申花的后續(xù)重磅項目矩陣國際定位頗高，在整體設(shè)計上花了很多心思，邀請了曾任上海浦東新區(qū)首席規(guī)劃師的哈佛博士擔綱設(shè)計，在建筑群中規(guī)劃了12個空中花園，在建筑內(nèi)部設(shè)置了罕見的10層40米挑高大堂，戶型上也采用了4.2米層高的舒適設(shè)計。“我們追求的是舒適、生態(tài)、高效以及人性化，希望設(shè)計獨特的矩陣國際能成為申花板塊南門的地標建筑。”萊茵置業(yè)營銷總監(jiān)韓軒剛對自家項目和申花板塊顯然有著較高的期許。

    而地處文教一帶的MCC則走了另一條靈活路線：層高達4.5米和4.98米，空間自住性很強，面積跨度為最小70方最大2300方，90方戶型可實現(xiàn)110方實際使用面積，很適合IT企業(yè)、設(shè)計公司這一類單位入駐。說起可變空間概念，徐海鵬興味盎然地開始舉例：“我們充分追求空間布局的自由性，也希望接納有體現(xiàn)個性訴求的企業(yè)入駐�？蛻敉耆�可以買下2－3間寫字樓，然后拿出一間設(shè)計一個獨立大堂，比如外貿(mào)公司可以做一個很有型的貨品陳列，IT公司可以放一個巨大的投影，這樣的大堂將會具有很強的沖擊力。”