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    住宅市場出現(xiàn)反常“金七銀八”，杭州商業(yè)地產(chǎn)卻未能延續(xù)這一火熱行情。尤其是二手寫字樓市場，由于受整體經(jīng)濟基本面影響很大，今年買賣行情堪稱慘淡；與買賣相比，租賃行情則要略好一些，租金也有穩(wěn)步上揚，但在差形勢下也出現(xiàn)了一些前所未有的怪現(xiàn)狀：一直以來二手街鋪出現(xiàn)很多的“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象，七月起也開始頻繁出現(xiàn)在二手老寫字樓市場上。“從業(yè)十年，我還從沒碰到過這樣的情況。”中原地產(chǎn)寫字樓部高級經(jīng)理張永平有些驚訝地說。

　　正如戴德梁行9月最新公布的數(shù)據(jù)顯示，受經(jīng)濟增長持續(xù)放緩及外部不確定因素影響，全國寫字樓總凈吸納量已連續(xù)4個季度低于最近3年的季度平均值，在2012年第二季度達到42.2萬方；而在高度集中了出口導向型產(chǎn)業(yè)的二線城市，吸納量的銳減尤為明顯，像杭州2012年上半年的凈吸納量為全國14大城市最低，僅為1036方。

　　自用兼投資的買家多

　　明顯低于市場價的損盤多

　　一般來說9-11月是寫字樓市場的旺季，9月至今已過大半，杭城二手寫字樓似乎還沒回過神來，買賣行情并未真正活躍，其中標的小的寫字樓交易起來相對容易些，標的較大的寫字樓成交起來很慢。

　　“今年經(jīng)濟形勢確實差，寫字樓市場上也出現(xiàn)了一些新特點。和以往自用客戶占主導不同的是，今年自用兼投資的客戶比例明顯增加，占到買家的六成左右。以前很多人可能只是單純覺得租不如買，現(xiàn)在更多是沖不錯的投資回報率來的，把購買寫字樓當成了一種投資手段。的確，目前杭州寫字樓的回報率普遍為4%-5%，高的可以達到6%以上，這基本是投資商鋪所達不到的。而且寫字樓回報率還有上升空間，由于近年來租金漲幅應(yīng)該會快過寫字樓房價漲幅，預計兩三年后，寫字樓回報率有望達到8%。”張永平對未來的寫字樓出租市場比較有信心。

　　同時，上半年至今，二手寫字樓市場上出現(xiàn)了很多“損盤”。“所謂損盤，就是明顯低于市場價、賣出去比較容易的盤，比如原本市場單價為20000元/平方米，最終15000元/平方米拋出的盤。”張永平解釋說，這一類損盤大多是客戶碰到資金問題才無奈甩賣的，價格明顯偏低，因此去化很快，一般一周內(nèi)就能迅速出手；投資回報率也能達到6%左右，這是一般商鋪想都不要想的。“比如黃龍板塊某知名寫字樓，前陣子就交易了兩張損盤單子，一間500方的寫字樓賣了32000元/平方米，一間1000方的寫字樓賣了34000元/平方米。”

　　此外，今年7月28日起正式開始征收的商業(yè)物業(yè)交易稅費新政，也讓總價較高的寫字樓交易有些動彈不得。“公司名下的寫字樓進行交易，土地增值稅須強制征收，并且比例較高，多達十幾個百分點。初步估算了下，一套總價400萬元的寫字樓，交易時新增土地增值稅達60萬元。因此最近高總價寫字樓交易市場近乎冰凍，單單據(jù)我所知，8月就談崩了四筆大額交易，都是面積上千方總價幾千萬的寫字樓。”

　　去年至今租金普漲一成

　　錢江新城出租熱度明顯升溫

　　和一向不溫不火、今年更慘一點的買賣市場相比，寫字樓租賃市場則要場面好看一些，但也未能獨善其身，出現(xiàn)了一些以前聞所未聞的新現(xiàn)象。

　　“今年最明顯的一個現(xiàn)象就是，以往商鋪中常常出現(xiàn)的轉(zhuǎn)租，首次大面積出現(xiàn)在寫字樓出租市場上。這一情形從7月起開始集中爆發(fā)，廣泛出現(xiàn)在投入使用已有三五年的寫字樓項目里，城西、城南、城中各個片區(qū)都有，面積也從百余方到上千方不等。值得一提的是，轉(zhuǎn)租單位的行業(yè)集中在能源、制造和外貿(mào)業(yè)上，占比達七成左右。”張永平數(shù)了數(shù)他9月正在經(jīng)手的出租單子，新增掛牌量中有15家單位都是租期未到要求轉(zhuǎn)租，面積并且都在500方以上，小面積寫字樓轉(zhuǎn)租的就更多了。“應(yīng)該說苗頭之前就已經(jīng)出現(xiàn)了，這一兩年由于經(jīng)濟處于低谷持續(xù)惡化，累積之后今年下半年終于集體爆發(fā)，隨著不少企業(yè)裁員、縮水、關(guān)門或是老板出逃，要求轉(zhuǎn)租的寫字樓也越來越多。”他分析說。

　　而在區(qū)塊方面，今年錢江新城的出租情況明顯好轉(zhuǎn)，板塊認可度越來越高，這也和今年市政府搬遷至錢江新城的預期較高大有關(guān)聯(lián)。“錢江新城去年寫字樓平均租金在3元/平方米/天左右，今年已達到3.5元/平方米/天以上，而且業(yè)主都不愿意簽長約，最多和租戶簽三年，對未來租金增長預期普遍較好。租戶的認同度也高了起來，去年跟一些客戶提錢江新城對方還常常有點抗拒，今年大多表示接受，尤其是保險、財務(wù)公司等一些金融業(yè)外延型本地企業(yè)，入駐意愿較高。”張永平舉了個例子說，8月中旬，慶春廣場附近同時有四五個寫字樓有面積出租，一下子去化了2000多方，這也意味著隨著錢江新城熱度升溫，處于它和老城區(qū)連接帶上的慶春廣場也連帶受捧起來。

　　雖然經(jīng)濟環(huán)境不好，但杭城二手寫字樓從去年至今半年多來，租金仍然穩(wěn)步上揚，約有一成的漲幅；而隨著租金水平的上升，寫字樓市場事實上也步入較為明顯的兩極分化、淘汰整合期。和很多業(yè)內(nèi)人士對目前市場表示擔憂不同的是，張永平對杭城寫字樓繼續(xù)持樂觀態(tài)度。“有行業(yè)、有企業(yè)退出，本來就是市場優(yōu)勝劣汰的正常過程，等到經(jīng)濟環(huán)境一好，需求一增加，它們又會卷土重來快速擴張的。杭州寫字樓市場其實一直處于價值低估狀態(tài)，不存在泡沫，這兩年市場有所好轉(zhuǎn)，接下去自然將步入一個發(fā)展期。”