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　　自國家宏觀調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)漸漸從幕后走向了臺前。大量投資者將閑散的熱錢，紛紛投向“限購”盲區(qū)——商業(yè)地產(chǎn)，其中以寫字樓投資最為突出。

　　而作為如今成都市場寫字樓最為集中的地方——南延線，自然也成為了包括投資者在內(nèi)的各方關(guān)注的焦點。新世紀環(huán)球中心、蜀都中心、東方希望天祥廣場等大多數(shù)寫字樓也標榜高租金，高回報率，事實真的如此嗎？

　　5A甲級寫字樓只吸引大企業(yè)

　　記者實地探查目前的5A甲級寫字樓租金情況，發(fā)現(xiàn)普遍宣稱租金在100元/平米左右。成都泰然房地產(chǎn)的環(huán)球時代中心，據(jù)了解項目預(yù)計將于10月底11月初亮相，甲級寫字樓售價預(yù)計在15000元/平米左右，租金預(yù)計在150元/平米左右，而其第五代寫字樓售價或?qū)⑦_到20000元/平米，租金預(yù)計為200元/平米。

　　如此高的租金，誰來買單？

　　某開發(fā)商稱，通過我們招商入駐甲級寫字樓的大多是大中型企業(yè)，而小型企業(yè)往往是不會這樣選擇。一家小型廣告公司的蒲先生表示，手下員工10余人，目前租住在一環(huán)路北二段某商住房內(nèi)辦公，辦公場所100多平米，每月租金2500元。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的“2012年上半年成都房地產(chǎn)市場回顧報告”顯示，上半年甲級寫字樓有效租金117.5元/月/平米，據(jù)此推算，蒲先生如果選擇在甲級寫字樓辦公，那每月租用辦公場地的費用就要比目前高出6—7倍。而在走訪其他小型企業(yè)時，他們也很明確地表示未曾想過搬到寫字樓辦公，畢竟每月如此高的租金并不是他們所能承受的。

　　回報計算：應(yīng)租金+物業(yè)增值

　　投資回報率是投資者是否購買寫字樓的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。作為與地鐵無縫對接的項目，東方希望天祥廣場上月開盤，投資者與企業(yè)購買各占比一半，據(jù)其置業(yè)顧問介紹：目前項目均價12000元/平米，預(yù)計租金80—120元/平米，投資回報率將保持8%—9%。蜀都中心年底一期將投入使用，目前售價也在12000元/平米。置業(yè)顧問告訴記者，寫字樓租金預(yù)計80—120元/平米，預(yù)計投資回報率也將保持在8%—9%。寫字樓真的能達到這樣的回報率么？

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前南延線寫字樓大多實行全部出售，公司自持物業(yè)相對較少，同時其租金回報率也僅是開發(fā)商目前的預(yù)計情況，而隨著后期大量項目的入市，其租金回報能否真達到目前預(yù)計的水平呢？

　　對此，仲量聯(lián)行商業(yè)部總監(jiān)張裕鵬表示：“前幾年辦公物業(yè)市場剛起步，市場供應(yīng)小、租金平穩(wěn)，租金回報率接近投資回報率，隨著市場逐步成熟，租金水平也開始有變化，而投資回報率不僅包括租金回報，我們還應(yīng)該從中長線看物業(yè)增值情況來判斷物業(yè)的投資回報率。”

　　同時，一組數(shù)據(jù)也給了我們信心，第一太平戴維斯發(fā)布《2011中國房地產(chǎn)市場回顧及2012年展望報告》顯示，成都寫字樓回報率連續(xù)三年超過8%，高于北京、上海、廣州、深圳，位居監(jiān)測的全國五大城市榜首。