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    全世界寫字樓租金漲幅第一的名頭并沒有嚇走接盤者，反而讓北京CBD寫字樓變得一房難求。

    北京寫字樓現(xiàn)井噴行情

    現(xiàn)在全北京寫字樓漲聲一片，但就在兩三年前，北京根本就沒有辦法消化大量空置的寫字樓。

    2010年10月，本應(yīng)2009年開業(yè)的國貿(mào)三期主塔樓國貿(mào)大廈全面開業(yè)。這正應(yīng)了摩天大樓定律——每一次創(chuàng)紀(jì)錄的摩天大樓出現(xiàn)都是危機(jī)的前兆。

    2008年，金融危機(jī)來襲，各行業(yè)普遍受挫，寫字樓出租市場大受影響。正好又趕上大批寫字樓竣工，一時(shí)間高檔寫字樓市場跌入谷底。在上海陸家嘴，寫字樓空置率一度達(dá)到25%。北京也是壞消息不斷，到2008年第四季度，CBD寫字樓空置率達(dá)到35%，創(chuàng)下了5年來的新高。到了2009年，北京、上海、廣州甲級(jí)寫字樓租金與2008年底相比分別下滑9.24%、16.96%、9.27%，據(jù)了解，這也是國貿(mào)三期會(huì)暫緩開業(yè)的一個(gè)重要原因。

    經(jīng)濟(jì)的困難沒有度過，但寫字樓的春天卻提前來到了。到了2010年最后一個(gè)季度，CBD和金融街租金開始大幅上漲，當(dāng)時(shí)CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上漲了27%，而金融街漲幅更大，達(dá)到了31.3%。

    2011年則是凱歌高奏。根據(jù)高緯環(huán)球最新發(fā)布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》，2011年北京CBD頂級(jí)寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價(jià)，躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長75%，是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個(gè)百分點(diǎn)。

    從今年開始，寫字樓完全進(jìn)入了賣方市場，有限的供應(yīng)量也推高租金。第一太平戴維斯今年發(fā)布的二季度市場報(bào)告稱，北京甲級(jí)寫字樓空置率創(chuàng)有史以來最低。

    而低空置率又讓房租進(jìn)一步上漲，根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，截至二季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金達(dá)到每平米每月326元，同比上漲34%，其中，CBD漲勢(shì)最猛。對(duì)持有寫字樓的物業(yè)公司來說，這是一個(gè)良性的循環(huán)。而對(duì)租戶來說，這是巨大的成本開支。但要留在甲級(jí)寫字樓，這是必須的代價(jià)。

    根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月北京寫字樓完成投資額同比繼續(xù)大幅上漲，漲幅為35.9%，達(dá)到了218.2億元。中原地產(chǎn)李文杰表示，寫字樓供應(yīng)量依然處于小幅攀升階段，截至上月底，寫字樓開工和施工量同比漲不足15%，而竣工面積更出現(xiàn)同比下滑37%的情況，可見北京寫字樓市場供應(yīng)緊缺的狀況繼續(xù)延續(xù)，未來租金仍將上漲。

    “舊人”搬出“新人”爭相搬入

    英特爾走了，連堪稱CBD地標(biāo)的惠普也準(zhǔn)備搬離。隨著CBD房租的不斷上漲，一些老牌跨國企業(yè)有些吃不消。而一些股權(quán)投資基金、銀行等則接連進(jìn)駐CBD。不過，雖然惠普、英特爾、IBM都從CBD搬離了，但不要認(rèn)為CBD就會(huì)出現(xiàn)空心化，相反，這里的寫字樓越租越貴，出租率高得離奇。

    根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到7月，CBD甲級(jí)寫字樓中，出租率最低的中海廣場為90%，租金達(dá)到每平米520元/月，而其他甲級(jí)寫字樓出租率都在95%以上，其中國貿(mào)三期均價(jià)最高，達(dá)到750元，國貿(mào)二期緊隨其后。這一由國貿(mào)中心和郭氏兄弟集團(tuán)聯(lián)合投資建設(shè)的寫字樓一直是CBD區(qū)域的標(biāo)桿，長期把持著CBD租金和出租率的頭把交椅。

    SK大廈、LG大廈、華貿(mào)中心這些寫字樓緊隨其后，租金在每平米500-550元/月。比這些寫字樓略差一些的是遠(yuǎn)洋光華國際、北京IFC大廈、金地中心等，租金也要在400-500元之間。目前在這一區(qū)域，泰達(dá)時(shí)代中心是租金相對(duì)較低的，基本維持在280元左右，不過相對(duì)于其他寫字樓，它的便利性要大打折扣。

    北京一直有寫字樓商圈的概念，雖然這幾年望京、燕莎等地也有不少甲級(jí)寫字樓，但整體來說依然是“3X”格局，其中3是指金融街、CBD、中關(guān)村，在這其中，CBD因?yàn)槭潜本┑谝淮鷮懽謽浅霈F(xiàn)的區(qū)域，無論是價(jià)格還是出租率都一直領(lǐng)跑整個(gè)北京寫字樓市場。

    “雖然這里有北京最擁擠的地鐵站，還是北京最難打車的區(qū)域，中午吃飯的地方少得可憐，但依然有不少新貴擠破頭想進(jìn)入CBD。”現(xiàn)在去看國貿(mào)的企業(yè)門牌，這里多出了許多私募股權(quán)基金、國際金融集團(tuán)，以國貿(mào)三期為例，美國凱來投資、工商銀行私人銀行部都將辦公地點(diǎn)設(shè)在這里。“這也符合國外頂級(jí)寫字樓的格局，咨詢、金融等高利潤率的公司占據(jù)紐約最貴的寫字樓。而一些科技類公司、制造類公司則傾向在空曠地區(qū)建獨(dú)立辦公樓，更加注重工作環(huán)境的舒適度，這是辦公郊區(qū)化的趨勢(shì)。”中介張先生告訴記者，早在2008年，諾基亞和敦豪就搬到了亦莊，摩托羅拉搬到了望京，這些公司無一例外都選擇了獨(dú)棟辦公樓。