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　　在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的大背景下，商鋪成為投資者關(guān)注的新焦點，但并非所有商鋪都能吸引投資者的眼光。今年以來，新建商鋪及二手商鋪都表現(xiàn)平平，高端商鋪則相對出彩。投資者該如何根據(jù)自己的預(yù)算找到合適的鋪位？尋找鋪位時，又該注意哪些問題？

　　綜合而言，如果是經(jīng)驗有限或風(fēng)險承受能力有限的買家，建議優(yōu)先考慮純商業(yè)的商鋪項目。在此基礎(chǔ)上，買家可繼續(xù)考察項目標(biāo)的、投資回報率、開發(fā)商資質(zhì)、招商情況、經(jīng)營情況等諸多因素，再謹慎作出投資決定。對于新手而言，二手社區(qū)商鋪或許是更好的選擇。因為，新建社區(qū)商鋪如果投資不善，會出現(xiàn)“死鋪”的情況，即鋪位長期掛租卻無人問津。而二手社區(qū)商鋪成熟度如何，是可以預(yù)知和評估的。成熟地段內(nèi)的二手社區(qū)商鋪有一定的輻射影響，存在固定的客戶群體，所以投資風(fēng)險較小，回報較為穩(wěn)定。另外，隨著商鋪投資日漸成熟，其抗風(fēng)險能力逐漸被市場看好。

　　下面，就來看看幾種不同的商鋪類型及相關(guān)投資建議。

　　小區(qū)裙房（小區(qū)一二層，朝外商鋪）

　　參考地段：控江區(qū)域投資總價：165萬元（30平方米）

　　月租金：1.1萬元，出租回報率：8%；投資建議：雖然小區(qū)裙房的回報率低于商場柜臺，但是，隨著大面積的配套成熟住宅小區(qū)的增多，此類商鋪也普遍受到關(guān)注。裙房銷售一般與新盤同步推出，房東買入后少有掛單再賣。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申建議，裙房商鋪選址最好是靠近商圈、大賣場或多年發(fā)展的大中型老社區(qū)，如鞍山新村，這樣的地方人流量密集，可以租個好價錢。此外，面積在30平方米以下的裙房的投資回報較為穩(wěn)定；較大面積的裙房投資，可以選擇周邊車位較多的商鋪，這樣可以滿足開餐飲或美容院的商家的租賃需求。

　　對于小區(qū)周邊商鋪的物業(yè)選擇，應(yīng)多考慮大規(guī)模社區(qū)的外圍商鋪，盡量避免社區(qū)內(nèi)圍商鋪，因前者客源范圍更廣，不僅更易出租，也更具升值潛力。目前，一般社區(qū)配套的商鋪主要經(jīng)營項目為餐飲、超市、服裝等，位置較好的商鋪出租很快，但一些位置欠佳，如拐角處的商鋪，則可能面臨空置風(fēng)險。故此，社區(qū)商鋪承租人在承租前須事先了解商鋪環(huán)境及需求，確定店鋪經(jīng)營類目和周邊商圈、學(xué)生消費需求相符，以規(guī)避空置、縮短空置期，切勿盲目選擇社區(qū)商鋪。此外，部分社區(qū)店鋪采取“一鋪二租”方式，往往能夠達到分流租賃成本、降低風(fēng)險的目的，如美甲和化妝品、早點及小食開在一家店面內(nèi)，二者經(jīng)營類目在相輔相成的同時，也可減少租金付出。

　　商場柜臺

　　參考地段：四川北路投資總價：25萬元（7平方米）

    月租金：4000-5000元，出租回報率：19%；投資建議：商場柜臺是小資金投資的首選，一般在主題商場內(nèi)，如賽博數(shù)碼廣場、百腦匯、虬江路的一些電子商場。這類鋪位投資總價低，回報率高。投資此類商鋪，要選擇靠電梯或出入口的位置。因為此位置的鋪位，一般人流量大，出租率高，掛牌租金也較高。而商場角落的鋪位，相對投資潛力較弱，不宜選擇。同時，商場的地段、客流量，也是選擇柜臺商鋪時需要考慮的主要因素，如處于路口、公交樞紐位置的商場柜臺，有一定的人流量，出租回報率較高，空置期較短。

　　商業(yè)綜合體（商業(yè)廣場）

　　參考地段：周浦區(qū)域總價：240萬元（60平方米）

    月租金：1.6萬元，出租回報率：8%；投資建議：從今年二季度的表現(xiàn)來看，滬外郊環(huán)和郊環(huán)外商鋪成交均價上漲是推動二季度全市新建商鋪成交均價同、環(huán)比實現(xiàn)兩位數(shù)增長的主要原因，而漲價的項目多為一些總價較低的綜合性商業(yè)廣場或?qū)�業(yè)性商鋪。業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)綜合體的投資者要多方位考慮，因為此類物業(yè)的經(jīng)營都有一定整體規(guī)劃及局部分類，如有的商鋪位置會注明“不可租給餐飲”等。

　　投資商業(yè)綜合體內(nèi)鋪位，主要還是看其在區(qū)域內(nèi)的位置和商場整體定位，如周浦區(qū)域內(nèi)的小上海步行街，街兩邊底層的鋪位較受歡迎，而中間廣場的位置較為清冷。同時，商業(yè)廣場的定位決定了人流量，影響商鋪投資價值。如小上海步行街附近的一條商業(yè)街，由于招商失誤，而少有商家問租。同時，專家指出，綜合體的投資位置極為關(guān)鍵，如商業(yè)街格局的綜合體，沿街兩邊商鋪投資價值較高。而像大寧國際商業(yè)廣場這類環(huán)形格局的綜合體，其中心廣場和正面入口位置較有投資價值。