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    隨著消費力提升，商業(yè)地產(chǎn)空間擁有不可限量的增長，表面看來這并沒有錯，但市場巨大不等于沒有陷阱。

    當各方在熱烈議論2012年春節(jié)期間住宅市場的慘淡行情時，很少有人注意到，商辦市場的行情更加慘淡。而至少從去年12月開始，京滬穗深四大城市寫字樓市場銷售價格出現(xiàn)了全面下跌。

    “國內(nèi)許多地區(qū)的商辦市場還處于發(fā)展的初期，必將經(jīng)歷市場分化的階段。二三線城市雖然擁有更具想象的空間，但踩到地雷的概率也更高。”陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁吳堯向本報記者直言，近幾年興起的這波商業(yè)地產(chǎn)投資高潮，2012年或許會是一個“分水嶺”——這波商業(yè)地產(chǎn)的爭奪戰(zhàn)將勝負漸分，存在問題的項目會加速暴露，隨之收購兼并也將快速升溫。

    不過，包括吳堯在內(nèi)的大部分受訪業(yè)內(nèi)人士均認為“商辦市場目前依然值得繼續(xù)投入”。

    商業(yè)地產(chǎn)頹勢初現(xiàn)？

    上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，上周上海全市寫字樓成交5套、2505平米，環(huán)比前一周分別下跌90.9%和53.2%。春節(jié)期間上海商鋪、寫字樓的成交量也是深度下跌。

    春節(jié)假期的特殊性和相對較短周期內(nèi)的市場成交特點，也許并不直接說明相應(yīng)市場的真正走勢。不過，結(jié)合2011年底期間更長時間段內(nèi)商辦市場的走勢卻不難發(fā)現(xiàn)，多個城市春節(jié)期間商辦成交的慘淡并非突然出現(xiàn)，而是前段行情的延續(xù)。

    中原集團研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，一線城市寫字樓市場供求回升，供應(yīng)量和銷售量均達到年內(nèi)的第二高位，但受價格持續(xù)高位及年底投資放緩等因素的影響，寫字樓銷售價格在當年最后一個月全面下跌。同時，京穗深租金下調(diào)，二線城市租金則依然穩(wěn)中有升。

    中原集團研究中心經(jīng)理季峰認為，12月價格出現(xiàn)調(diào)整主要有兩方面因素，2011年六大城市寫字樓價格全年平均漲幅超過15%，短期面臨調(diào)整壓力；臨近年關(guān)，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢并不明朗，投資者開始放緩?fù)顿Y節(jié)奏，寫字樓價格相應(yīng)高位盤整。

    同時，火熱全年的商辦土地市場，降溫跡象盡顯。統(tǒng)計顯示，剛剛過去的1月，上海成交經(jīng)營性地塊數(shù)僅6幅，其中4幅商辦用地全部以底價成交，其中3幅位于閔行莘莊、七寶商務(wù)區(qū)的樓板價均在6500元/平米左右。而2011年2月莘莊商務(wù)區(qū)內(nèi)1幅地塊成交樓板價達11129元/平米。同策咨詢研究中心分析師許之靜認為，房地產(chǎn)信貸緊縮政策，令開發(fā)商很難投入大資金購入商辦土地。

    本報記者還注意到，商辦開發(fā)企業(yè)的銷售策略也在悄然調(diào)整。2012年1月份上海174個在售寫字樓報價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，上海2012年1月共有27個寫字樓項目報價發(fā)生變動，報價下調(diào)的在售寫字樓項目明顯多于上漲項目。

    不少業(yè)內(nèi)人士擔憂，商辦市場近幾年的火爆，是否已悄然面臨高峰回落的態(tài)勢？

    吳堯坦言，一些商業(yè)地產(chǎn)商日益出現(xiàn)發(fā)展的瓶頸。“特別是2008年前后才開始大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，至少面臨著兩個瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業(yè)地產(chǎn)商；其次是人才，商業(yè)物業(yè)的迅速增加和競爭的加劇，落后的管理團隊開始疲于應(yīng)付。”

    不過吳堯認為，市場整體依然會繼續(xù)向上，尤其是優(yōu)勢大企業(yè)，還會對商業(yè)地產(chǎn)追加投資，同時被淘汰者將加速出現(xiàn)，這是一個必然過程。

    商業(yè)地產(chǎn)大戰(zhàn)2012 收購兼并高潮來臨

    高力國際華東及西南區(qū)暨中國物業(yè)投資服務(wù)董事總經(jīng)理翁琳向本報表示，整個住宅市場可能會在今年出現(xiàn)15%-20%的回落，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪，投資回報率較高，未來將會有越來越多的投資者加大對零售物業(yè)的興趣。

    高力國際最新發(fā)布《2011年第四季度上海零售物業(yè)市場研究報告》顯示，2011年第四季度上海投資市場表現(xiàn)十分活躍，寫字樓大宗交易頻現(xiàn)。

    “大宗交易背后是商辦市場的易手高潮，2012年開始，國內(nèi)主要市場的商辦物業(yè)換手率將明顯增加。”吳堯預(yù)測。

    吳堯的這一判斷與多家國際知名房地產(chǎn)服務(wù)商的認識一致。高緯環(huán)球中國區(qū)投資部董事葉成宇表示，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，位于核心位置的成熟有租金收入的物業(yè)是大多數(shù)投資客戶的首選，二三線城市購物中心等零售物業(yè)也將是機構(gòu)客戶密切關(guān)注的收購對象。預(yù)計2012年將是房地產(chǎn)開發(fā)商的整合年和并購年，是許多房地產(chǎn)項目公司的“2012”。

    吳堯還表示，在2012年興起的這波商辦物業(yè)換手熱潮中，至少有兩個節(jié)點會出現(xiàn)接盤的主力。首先是港資及各類外資將趁機收購，加大投資；其次則是國內(nèi)各類資本通過資本創(chuàng)新進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，例如中小資本通過基金等模式參與到商業(yè)地產(chǎn)的收購中。

    換手率增加的背后，是市場風險的增加。

    可見的未來，大量商業(yè)新項目入市，傳統(tǒng)的零售市場格局將面對挑戰(zhàn)。高緯環(huán)球的最新調(diào)研顯示，僅在上海，未來兩年有22個建筑面積在5萬平方米以上的商業(yè)項目投放市場。大規(guī)模未來供應(yīng)量或?qū)��?dǎo)致空置率上升。

    在吳堯看來，近幾年涌入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)及其背后的資本，2012年相當一部分將不可避免面臨退出的壓力。“在建的大型商業(yè)綜合體項目中，可能有一半左右的新進入者面臨這種壓力。二三線城市的商業(yè)綜合體項目，住宅及可售的商業(yè)部分已經(jīng)售出，而最核心的商場部分卻處于開發(fā)初期。這種項目可能占近幾年上馬的綜合體項目的40％。換手高發(fā)的環(huán)節(jié)將集中在這類項目。”