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    杭州商業(yè)地產(chǎn)有商鋪、寫字樓、商業(yè)街等多種形式。

    在住宅受限的當(dāng)下，不少購房者都將目光聚焦于不受限的商業(yè)地產(chǎn)。但在投資購買商業(yè)地產(chǎn)時，購房者一般集中于酒店式公寓、商鋪和寫字樓這幾種類型。這個理解是片面的，根據(jù)定義，商業(yè)地產(chǎn)還包括購物中心、商業(yè)街、酒店、專業(yè)市場、綜合體等多種形式。

    雖然商業(yè)地產(chǎn)的種類主要體現(xiàn)在物業(yè)類型上，但土地性質(zhì)的不同，也會對商業(yè)地產(chǎn)造成一定的影響。譬如村級留用地上建造的寫字樓、商鋪等產(chǎn)品，也算商業(yè)地產(chǎn)范疇，但有些項目是無法辦理單套產(chǎn)權(quán)的。今天我們來理一下杭州的商業(yè)地產(chǎn)類型。

    酒店式公寓、商鋪、寫字樓 最常見的三種商業(yè)地產(chǎn)類別

    現(xiàn)在市面上，購房者購買最多的商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)數(shù)酒店式公寓、商鋪和寫字樓這三種。

    酒店式公寓是既有“出租回報”，又具備“日常居住”功能的跨界產(chǎn)品，最受市場歡迎。今年以來，錢江新城、大城西、城東新城、下沙等熱門的居住板塊，都有酒店式公寓

類產(chǎn)品面市，且銷售勢頭很好。前段時間，都市快報、快房網(wǎng)聯(lián)合保利地產(chǎn)推出的灣天地“千人增值購”活動，7天時間組了兩個千人團(tuán)，排隊搖號重現(xiàn)江湖，驗證了這種“類住宅”產(chǎn)品的受歡迎程度。

    商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，具有明顯的“經(jīng)營”、“投資”等屬性。“一鋪養(yǎng)三代”、“商鋪一套，吃穿不愁”等有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)投資的“傳奇”，也常在民間流傳。

    作為最受歡迎的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商當(dāng)然也是鉚足勁往這方面開發(fā)。在我們本周末組織的“2011都市快報樓市年貨精品會”上，就有不少類似的項目。

    城東新城的中凱·東方紅街，有30-80平方米的精裝酒店式公寓在售，均價26000元/平方米，展會期間還會推出一批均價23000元/平方米的特價房；下沙的保利·灣天地，在售71平方米躍層公寓，起價6999元/平方米，下月初還會推出一批46平方米新房源，也有一批商鋪在售；錢江新城的海運國際，近期將推60平方米的精裝公館，起價18000元/平方米。同時推出面積130-1500平方米的寫字樓，均價25000元/平方米；仁和的北辰金座，下月初將推45-63平方米的酒店式公館，特惠房源折后總價27萬元起，開盤期間會有更多優(yōu)惠；華豐的永富大廈，在售30-70平方米精裝小戶型，均價14600元/平方米。

    有正常公建用地
    還有村級留用地

    首先從土地類別方面看。一般而言，除去住宅用地和工業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)類用地和50年產(chǎn)權(quán)的綜合類用地，都屬于商業(yè)地產(chǎn)。目前，市面上出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)樓盤，大多數(shù)是由這兩類土地建設(shè)而來。

    但在商業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)類別中，還有一種村級留用地項目，也就是常常被人們誤認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”的項目。實際上，“小產(chǎn)權(quán)房”是違法建筑，違反土地管理法律，而留用地項目則是政府允許甚至鼓勵的。

    放在杭州，留用地項目是政府用于招商引資的。它指城市化過程中，為保障撤村建居后失地農(nóng)民的利益，國家在征用農(nóng)村土地并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，在其中留10%給村集體經(jīng)濟(jì)組織，允許他們單獨或合作開發(fā)建設(shè)。可用于發(fā)展除經(jīng)營性房地產(chǎn)外的二、三產(chǎn)業(yè)項目，如商業(yè)、外來人員公寓、綜合大樓等經(jīng)營性項目以及標(biāo)準(zhǔn)廠房等。

    根據(jù)現(xiàn)行留用地管理政策，采用合作開發(fā)模式的留用地項目，村集體經(jīng)濟(jì)組織持有不低于51%的房產(chǎn)，且不得分割轉(zhuǎn)讓和銷售；合作方持有的產(chǎn)權(quán)不超過49%，可以按照規(guī)劃批建的最小產(chǎn)權(quán)單元分割轉(zhuǎn)讓和銷售。后者，也就是目前留用地項目對外銷售的房源。

    所以，購買留用地項目時需要了解分割的最小產(chǎn)權(quán)單元，如果是分割到層，那么只是整層擁有產(chǎn)權(quán)證，而其中的小套只有租賃權(quán)。譬如，參加本周末“2011都市快報樓市年貨精品會”的西城博司，就是一個留用地項目，產(chǎn)權(quán)分割到層，整層面積約540平方米，銷售均價12300元/平方米。

    商業(yè)街 購物中心 專業(yè)市場
    商業(yè)地產(chǎn)的種類還有很多

    除上述三種外，商業(yè)地產(chǎn)的種類還有很多，如特色商業(yè)街、購物中心、綜合體、酒店、專業(yè)市場等。

    商業(yè)街是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華。杭州的新華路絲綢特色街、南山路藝術(shù)休閑街、信義坊商業(yè)步行街、文三路電子信息街及武林路時尚女裝街，都屬于這個行列。

    購物中心、綜合體，是將多種店鋪作為一個整體，進(jìn)行計劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模停車場的商業(yè)業(yè)態(tài)，通常可以提供購物、休閑、娛樂、飲食一站式服務(wù)。如杭州的萬象城、星光大道、杭州大廈、銀泰百貨，以及目前很多正在開發(fā)的綜合體項目，例如寶龍城市廣場。

    專業(yè)市場，是指專門性的商品批發(fā)市場，是大量商鋪的集聚之地。如全國聞名的四季青服裝市場，電腦大賣場百腦匯、以家居銷售為主的紅星美凱龍家居城等。

    當(dāng)然，在住宅限購的背景下，除了非限購物業(yè)外，非限購地區(qū)的樓盤也是部分購房者的選擇，尤其是那些擁有資源優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、配套優(yōu)勢的非限購地區(qū)樓盤。

    在本周末的展會上，我們就為購房者帶來了一個非限購地區(qū)樓盤——位于黃山的納尼亞小鎮(zhèn)。該項目占地千畝以上，有獨棟別墅、酒店、公寓及商業(yè)配套等多種物業(yè)。目前在售280-550平方米的半島獨棟，均價11000元/平方米；坡地雙拼220-280平方米，均價9000元/平方米；精裝公寓39-139平方米，均價5000元/平方米。此外，20-500平方米的中歐商業(yè)街，也即將開盤。值得一提的是，展會期間有9.5折的專屬優(yōu)惠。