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　　隨著宏觀(guān)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)業(yè)賺快錢(qián)的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，高端寫(xiě)字樓的投資優(yōu)勢(shì)就浮出水面了。如同熱播劇《勇者無(wú)敵》的名字一樣，及早從住宅投資抽身，進(jìn)入剛剛升溫的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的勇敢投資者很可能就是最后的贏(yíng)家。那么，高端寫(xiě)字樓到底有什么樣的門(mén)道？為此，記者走訪(fǎng)了相關(guān)實(shí)戰(zhàn)、資深人士。

　　風(fēng)生水起：高端寫(xiě)字樓不缺買(mǎi)家

　　2011年，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)充滿(mǎn)了寒意。不少有實(shí)力的投資人，把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。一些具有長(zhǎng)期投資能力的人士，直奔高端寫(xiě)字樓而去。

　　上上國(guó)際中心營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)樊綠營(yíng)告訴記者，好的寫(xiě)字樓，售價(jià)相當(dāng)可觀(guān)。以鄭東新區(qū)CBD寫(xiě)字樓為例，一般每平方米售價(jià)都在1.8萬(wàn)至2萬(wàn)元之間，高鐵商圈附近和金水東路沿線(xiàn)的寫(xiě)字樓，每平方米售價(jià)也在2萬(wàn)元以上。而高端寫(xiě)字樓，售價(jià)則更高。

　　資料顯示，鄭州千璽廣場(chǎng)每平方米售價(jià)達(dá)到5.5萬(wàn)元。而千璽廣場(chǎng)的大部分買(mǎi)家，一出手就是一整層。一整層，就是1600平方米。好的產(chǎn)品，始終不缺識(shí)貨的買(mǎi)家。綠地在高鐵商圈開(kāi)發(fā)的綠地之窗，每平方米售價(jià)也在2萬(wàn)元以上。

　　好的寫(xiě)字樓，不僅售價(jià)高，租金也相當(dāng)可觀(guān)。樊綠營(yíng)告訴記者，綠地開(kāi)發(fā)的原盛國(guó)際，在鄭東新區(qū)相對(duì)偏僻,過(guò)去日租金每平方米1.5元,鮮有人問(wèn)津,但今年, 原盛國(guó)際日租金已經(jīng)提高到了每平方米3.5元，企業(yè)往往還租不到。

　　短租方面，楷林國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，最低每天每平方米在3.5元�，F(xiàn)在即使出到兩倍的價(jià)錢(qián)也沒(méi)房可以租用。

　　在寫(xiě)字樓售價(jià)和租金飆升的同時(shí)，鄭州高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)風(fēng)生水起，投資漸漸升溫。

　　馬好鞍好：識(shí)貨是投資的前提

　　楷林置業(yè)的掌門(mén)人鄭新橋先生，是鄭州高端寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)實(shí)踐者之一。在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)高端寫(xiě)字樓有學(xué)問(wèn)，投資高端寫(xiě)字樓更有學(xué)問(wèn)。“要想做一個(gè)高端寫(xiě)字樓的成功投資者，第一關(guān)，是要做個(gè)識(shí)貨的，這識(shí)貨二字，很關(guān)鍵。雙贏(yíng)才是真贏(yíng)，如果沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的識(shí)貨，業(yè)主和投資人就會(huì)明珠暗投；如果沒(méi)有業(yè)主和投資者的識(shí)貨，開(kāi)發(fā)商的路，也就走到了盡頭。”鄭新橋說(shuō)，“大面兒上說(shuō)，評(píng)價(jià)高端寫(xiě)字樓的好壞，有兩個(gè)系統(tǒng)：一是以建筑為核心的系統(tǒng)，二是以物業(yè)服務(wù)為核心的系統(tǒng)。”

　　“以建筑為核心的系統(tǒng)，是高端寫(xiě)字樓的第一次價(jià)值。它包括地段區(qū)位、設(shè)計(jì)內(nèi)涵、內(nèi)在‘5A’智能子系統(tǒng)、主要客戶(hù)群品質(zhì)等主要內(nèi)容。相對(duì)來(lái)說(shuō)，一般的投資者，對(duì)客戶(hù)群‘物以類(lèi)聚，人以群分’的重要性，認(rèn)知還不夠。以物業(yè)服務(wù)為核心的系統(tǒng)，是高端寫(xiě)字樓的第二次價(jià)值，它主要是以物業(yè)服務(wù)品質(zhì)為考察核心。物業(yè)服務(wù)品質(zhì)好，讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，既可以保證寫(xiě)字樓高品質(zhì)的可持續(xù)性，又可以保證寫(xiě)字樓的低成本維護(hù)。”

　　“除了總部辦公，有相當(dāng)部分的投資者，買(mǎi)寫(xiě)字樓并不是為了自己使用，而是獲取短租收益或未來(lái)的售出增值收益。但無(wú)論是短租還是將來(lái)出售，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)是最有效的增值內(nèi)因。可惜的是，許多投資者并沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。”

　　“我們做房地產(chǎn)的，都喜歡說(shuō)‘性?xún)r(jià)比’這個(gè)詞。什么是性?xún)r(jià)比？就是好馬要配好鞍。對(duì)高端寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，以建筑為核心的系統(tǒng)，是馬；以物業(yè)服務(wù)為核心的系統(tǒng)，是鞍。馬好，鞍好，就是性?xún)r(jià)比好。”

　　專(zhuān)業(yè)尺度：投資要心有所依

　　黃福堂是臺(tái)灣鴻龍國(guó)際的董事長(zhǎng)，在中原從事商業(yè)地產(chǎn)有近30年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。談到如何投資高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)時(shí)，黃福堂認(rèn)為，隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，投資鄭州的高端寫(xiě)字樓，的確是一個(gè)不錯(cuò)的方向。而且眼下的投資時(shí)機(jī)，也很恰當(dāng)。

　　“有人認(rèn)為寫(xiě)字樓，尤其是高端寫(xiě)字樓是一個(gè)小眾市場(chǎng)，市場(chǎng)面很窄。其實(shí)小眾掌控著80%的財(cái)富。要投資好的寫(xiě)字樓，第一步，把視野放寬，做出投資對(duì)比性研究。如果用80元投資，在鄭州，可以每月賺到1元錢(qián)，而在深圳，則要投入125元，才能賺到1元錢(qián)。很顯然，資本在鄭州的逐利能力更好。”

　　“第二步，就是選定具體的投資標(biāo)的，研究、調(diào)查開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)度。除了調(diào)研開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、口碑形象，具體到樓宇層面，你還要調(diào)研其建筑設(shè)計(jì)的人性化程度、5A智能化水平。”

　　“第三步，也是常常被忽視卻極其重要的一環(huán)，是調(diào)研它的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)，直接關(guān)系到未來(lái)租售收益。”

　　“投資高端寫(xiě)字樓，必須從以上幾個(gè)方面考察標(biāo)的專(zhuān)業(yè)性。任何投資，都必須做到心有所依。要做到心有所依，必須依靠專(zhuān)業(yè)尺度，對(duì)投資者如此，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，亦如此。”黃福堂說(shuō)。