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    商業(yè)地產(chǎn)大熱背后，市場(chǎng)供需逐漸出現(xiàn)了不平衡，結(jié)構(gòu)性矛盾更是凸顯。7月，銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。本報(bào)走訪廣州市場(chǎng)也發(fā)現(xiàn)，空置商鋪越來(lái)越多。此外，數(shù)據(jù)顯示許多城市人均商業(yè)面積過(guò)大，市場(chǎng)需求難以支撐，不少專家都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫表示擔(dān)憂。

    商鋪出租難

    筆者近期走訪幾家位于廣州天河區(qū)的商業(yè)廣場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)空置的商鋪并不少見(jiàn)，襯得周?chē)�正在營(yíng)業(yè)的商鋪也多了幾分蕭條。

    位于天河北路與五山路交匯處的曜和廣場(chǎng)，本來(lái)定位于為天河北的白領(lǐng)提供一站式購(gòu)物消費(fèi)，并宣稱引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)管理模式，但記者發(fā)現(xiàn)，該廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)近一年來(lái)，至今商鋪營(yíng)業(yè)者少，而空置者眾，筆者粗略統(tǒng)計(jì)空置率高達(dá)60%。位于體育中心地下的時(shí)尚天河、天河廣晟大廈負(fù)一層的天河又一街等地下商場(chǎng)，也有不少空置商鋪。

    而社區(qū)商鋪也并不樂(lè)觀。如地處崗頂繁華地段的陽(yáng)光都會(huì)小區(qū)本有一座社區(qū)商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)，如今二層商鋪全然廢棄，只在首層稀稀落落地開(kāi)著幾間低端日用品商鋪。

    一方面空鋪仍眾，新的項(xiàng)目卻仍在你追我趕。據(jù)媒體報(bào)道，廣州泛天河大商圈還將打造幾大地下商場(chǎng)：一是完成天河體育中心綜合改造，打通連接天河城和正佳廣場(chǎng)的原宏城廣場(chǎng)地下空間；二是沿花城大道建立與兩側(cè)人行隧道連接的地下步行商業(yè)發(fā)展軸，并以此為骨架，向北拓展珠江新城中央地下城，延伸并連接興盛路步行商業(yè)街；三是東方寶泰與中信大廈負(fù)一層擬將打通，建成地下商場(chǎng)。此外，廣州塔廣場(chǎng)地下，也將建設(shè)高端大型商場(chǎng)。

    一位商鋪投資者告訴筆者，因?yàn)樯啼佁�多�?ldquo;商鋪不好出租”已成他的一塊心病，周?chē)�一些投資者已經(jīng)開(kāi)始謹(jǐn)慎入市。

    7月的數(shù)據(jù)顯示，廣州一手商鋪成交量幾乎出現(xiàn)每周遞減的狀態(tài)，7月4日至10日一周商鋪網(wǎng)簽成交量33870平方米，接下來(lái)第二周減至21595平方米，第三周更大幅下滑至6093平方米，第四周也就是7月最后一周網(wǎng)簽量略有上升至8231平方米，但隨后8月的第一周網(wǎng)簽量?jī)H剩下5669平方米，為近5周以來(lái)的新低。

    二三四線城市商業(yè)物業(yè)堆積

    實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)近年一路高歌猛進(jìn)的背后，一些“地雷”可能已在不經(jīng)意間被埋下。

    分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，當(dāng)供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)的消化能力，就會(huì)有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷(xiāo)堆積，開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)。

    不僅僅是商業(yè)高度發(fā)達(dá)的一線城市，不少當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)并未成熟的二三四線城市更是超前發(fā)展，大量城市綜合體涌現(xiàn)。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心報(bào)告顯示，到2011年底，東莞將擁有購(gòu)物中心69家，建筑面積350萬(wàn)平方米；沈陽(yáng)將擁有購(gòu)物中心71個(gè)，建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米；石家莊將擁有購(gòu)物中心22家，建筑面積接近230萬(wàn)平方米；貴陽(yáng)將擁有購(gòu)物中心43家，建筑面積接近200萬(wàn)平方米。

    知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀表示，按照國(guó)家頒布的《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，每個(gè)可容納5萬(wàn)人的居住區(qū)，應(yīng)配備的商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積為7000平方米。這意味著，東莞將擁有的購(gòu)物中心可滿足2500萬(wàn)人的購(gòu)物需要，石家莊可滿足1600多萬(wàn)人，貴陽(yáng)可滿足1400多萬(wàn)人，而沈陽(yáng)更可以滿足四五千萬(wàn)人的購(gòu)物需要。無(wú)論城市化進(jìn)程怎么迅速，這樣的超前進(jìn)度都顯得過(guò)于離譜。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)的確有過(guò)熱之嫌，風(fēng)險(xiǎn)正在積聚。還有業(yè)內(nèi)人士指出，近幾年來(lái)，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)張業(yè)務(wù)，主動(dòng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，也有不少企業(yè)在住宅地產(chǎn)調(diào)控的情況下被動(dòng)進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)。

    中原地產(chǎn)胡廣東也表示，商業(yè)物業(yè)如果沒(méi)有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，與區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套及消費(fèi)能力不相吻合，就會(huì)出問(wèn)題。

    商業(yè)地產(chǎn)可能不再是政策“避風(fēng)港”

    事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的“過(guò)熱”已經(jīng)引起了監(jiān)管層的憂慮。

    在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近日召開(kāi)的2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開(kāi)表示，將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺(jué)”。這是銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。而針對(duì)銀監(jiān)會(huì)的警示，近期部分地區(qū)部分銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款利率已經(jīng)出現(xiàn)上浮。

    全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)近期在發(fā)布二季度數(shù)據(jù)時(shí)也提出，“在政府對(duì)商品住宅交易嚴(yán)格限制下，投資持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，二季度全國(guó)商業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增長(zhǎng)率均為最高。商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)資本‘蓄水池’還是新泡沫，值得高度關(guān)注。”種種跡象表明，一直被視為常規(guī)性投資渠道的商業(yè)地產(chǎn)，很可能不再是政策的“避風(fēng)港”。