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     秦虹表示，這意味著從“十二五”的第一年也就是今年開始，中國將進入城鎮(zhèn)人口多、農村人口少的階段，再加上收入的提高，對商業(yè)地產所需要的人流、資金流的需求就給了一個足夠的支撐。“所以商業(yè)地產在中國一定是有機會的。”宏觀經濟環(huán)境變化的同時，房地產行業(yè)本身的政策調整也有如洪流一般，讓傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商們必須去尋找避險的“掩體”。

    “這些調控政策都是針對住宅市場的，對我們開發(fā)的商業(yè)地產項目沒有任何影響。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹每每在調控政策出臺之時，總會做出這樣令住宅開發(fā)商眼紅的表態(tài)。

    事實也證明，住宅市場處于一片水深火熱的同時，商業(yè)地產不但毫發(fā)未損，似乎更顯興旺。

    世邦魏理仕此前發(fā)布的2011年上半年北京房地產市場研究報告顯示，今年上半年，北京優(yōu)質寫字樓市場強勁上揚，具體表現(xiàn)為需求快速增加、空置率下降、租金較去年底大幅上升近30%。同時，北京優(yōu)質零售物業(yè)市場也繼續(xù)保持穩(wěn)步回升的態(tài)勢，市場整體平均租金達到歷史最高水平，市場整體空置率在1~6月也下降2.0個百分點至9.9%。

    “越來越多的機構投資者開始積極尋找零售物業(yè)的并購機會，以期望在快速增長的中國零售市場獲取一席之地。”在研究了包括北京在內的中國一、二線城市的商業(yè)物業(yè)之后，世邦魏理仕預計，2011年中國各主要城市核心商業(yè)物業(yè)的租金將溫和增長，優(yōu)質零售商圈內空置率也會保持低位。

    挑戰(zhàn)并存

    開發(fā)商們都看到了其中的市場機會，一窩蜂似的涌入，這也引發(fā)了業(yè)內關于商業(yè)地產出現(xiàn)泡沫的擔憂。

    商業(yè)地產領域的先行者萬達集團董事長王健林就曾提醒到，開發(fā)商做商業(yè)地產，是為了企業(yè)長命百歲，為了長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。“如果僅僅是把商業(yè)地產作為一個避風港，或者另一種賺錢模式，還是買了地、賣商鋪的銷售模式，那一定走不下去。”馬?也坦承：“我們也走過彎路，有過教訓。當大家都不做商業(yè)地產的時候，我們在堅持；現(xiàn)在大家都開始做了，我們已經有了成熟的經驗，相信會做得更好。”他同時提醒，現(xiàn)在不需要談論模式好壞的問題，“等到5年或10年以后再看結果，一切就都清楚了”。

    相比于不斷高漲的物業(yè)價值，包括寫字樓和零售物業(yè)在內的商業(yè)物業(yè)的租金收入處于較低水平，導致其回報率并不能令人滿意。以北京、廣州、上海這三個一線城市為例，世邦魏理仕提供給本報的數(shù)據顯示，2011年第一季度北京的寫字樓資金回報率為5.12%，零售物業(yè)為6.8%；廣州略低，寫字樓資金回報率為4.96%，零售物業(yè)為5.58%；上海則最低，寫字樓資金回報率為4%，零售物業(yè)為3.8%。

    大鐘寺商業(yè)有限公司常務副總經理池淑濤則坦言，商業(yè)地產要想到一個城市很好的區(qū)域板塊去做不是很容易的事，尤其是一線的大城市，“這也是為什么現(xiàn)在大家覺得到二三線甚至三四線城市做商業(yè)地產空間會比較大。”而相比國外完善的資本市場和金融體系，現(xiàn)階段投入大量資金做商業(yè)地產，其后續(xù)的融資能力和退出方式對開發(fā)商來說也是一大挑戰(zhàn)。

    住建部政策研究中心主任陳淮此前就曾表示，目前支持商業(yè)地產的金融方面的政策過度依靠銀行貸款。在國外，商業(yè)地產可以通過REITs（房地產信托投資基金）融資，但國內還尚未打通這一融資模式。

    “所以我覺得商業(yè)地產市場的成熟是一個漫長的過程，起碼要十年，也就是等到我們的產業(yè)結構調整結束以后，基本上才會走上正軌。”上海證大房地產有限公司董事吳洋如此判斷。