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    經(jīng)濟的復蘇以及需求的不斷上漲，使得寫字樓全面回暖，迎來了自2008年金融危機以來最好的市場狀況。今年上半年，多個一線城市都出現(xiàn)了甲級寫字樓租金持續(xù)上漲，空置率下降的上揚行情。七月中旬，仲量聯(lián)行發(fā)布2011年上半年北京房地產(chǎn)市場報告稱，北京甲級寫字樓整體市場的空置率已創(chuàng)下20年新低，今年已降至8.3%。

    無獨有偶，戴德梁行最新發(fā)布的杭州2011年第二季度報告顯示，今年4-6月，杭州甲級寫字樓的空置率為10.66%，也創(chuàng)下自2009年4月以來的空置率新低。而事實上，空置率的高低和新增供應面積大有關(guān)聯(lián)，戴德梁行相關(guān)數(shù)據(jù)表明，今年下半年杭州即將有海量甲級寫字樓完工入市，預估面積超過70萬平方米，其中絕大部分集中在錢江新城。依照這樣的情形，下半年甲級寫字樓的空置率勢必將會攀升。

    二季度租金、入駐率雙雙上揚

    戴德梁行把甲級寫字樓定義為具備甲級寫字樓標準的非散賣型物業(yè)，也即由開發(fā)商等持有進行出租的物業(yè)，同時把杭州的甲級寫字樓租賃市場分為四個主要片區(qū)：黃龍、武林、慶春和錢江新城區(qū)域。截至2011年第二季度末，杭州市甲級寫字樓市場的租金為4.17元/平方米/天，環(huán)比上升5.04%，同比則上升2.21%。其中，黃龍區(qū)域的租金最高，為4.92元/平方米/天，環(huán)比漲幅也是四個區(qū)域里最大的，為8.75%；處于起步階段的錢江新城的租金為3.56元/平方米/天，目前來看仍然是四個區(qū)域里最低的，低于慶春區(qū)域的3.84元/平方米/天，環(huán)比一季度租金也有5.30%的漲幅。

    空置率方面，杭州甲級寫字樓第二季度的空置率為10.66%，環(huán)比一季度下跌12.36%，達到自2009年二季度以來的新低水平。慶春、武林以及錢江新城各區(qū)域租賃需求持續(xù)走強，其甲級寫字樓二季度的空置率分別為1.41%、3.88%、20.81%，環(huán)比分別下跌2.17%、3.75%及38.09%。

    不少企業(yè)紛紛入駐標桿性的甲級寫字樓項目。比如今年二季度，賽諾菲在黃龍區(qū)域的嘉華國際租賃了600平方米的辦公面積；在武林商圈的坤和中心，日本愛和誼日生同和財產(chǎn)保險公司租賃了780平方米的辦公面積，PWC租了600平方米；國元黃金則在錢江新城的華聯(lián)·UDC租下了一整層辦公樓，面積為1500平方米。“事實上3月份以后，我們就感覺到客戶的租賃熱情有明顯提升。現(xiàn)在EAC基本處于滿租狀態(tài)，一有寫字樓空出來就會有多家單位爭搶，有些甚至不惜動用地產(chǎn)圈內(nèi)知名大佬的關(guān)系來爭取。”世貿(mào)麗晶城歐美中心一位負責人如是說。

    錢江新城后期出租將遇嚴峻挑戰(zhàn)

    截至今年第二季度，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，杭州四大區(qū)域甲級寫字樓租賃市場的總存量為約132萬平方米，當中，錢江新城目前的存量為54.3萬方，所占比重最大，超過四成；黃龍、武林、慶春區(qū)域依次排開，存量分別為35.5萬方、27.3萬方和15萬方。同時，二季度甲級寫字樓的租賃需求量十分旺盛，凈吸納量達到了21.2萬平方米，環(huán)比一季度大漲73.9%。

    然而更值得關(guān)注的一點是，預計今年下半年將有超過70萬平方米的甲級寫字樓完工入市，海量新增供應至少需要半年到一年的招租期，因此可以預見的是，下半年杭州甲級寫字樓空置率將有所攀升。

    “今年第一、第二季度，杭州甲級寫字樓并沒有新增完工入市量，全年的新增供應都集中在了下半年。這當中，錢江新城占到了絕大部分，大約有60萬方的體量，其余10萬方則分布在黃龍等其他區(qū)域。70萬方的總體量中，考慮到部分項目會是散售給企業(yè)客戶自用，同時一些項目的完工時間可能會推遲，因此最終入市出租的體量應該會小于這一數(shù)字，但下半年的空置率可以想見還是會出現(xiàn)較大幅度的上升。”戴德梁行一位相關(guān)負責人分析稱。

    記者盤點了一下錢江新城的寫字樓項目，發(fā)現(xiàn)下半年完工量確實巨大：浙江金融財富中心總體量達到近21萬方，泛海國際中心和錢江國際時代廣場總體量均達近28萬方……基于錢江新城是目前杭州甲級寫字樓的主力供應區(qū)域，因此該區(qū)域的出租情況將在很大程度上決定杭州市場空置率的高低。

不少業(yè)內(nèi)人士認為，錢江新城目前來看租賃比較活躍，客戶反映也還不錯，但由于錢江新城寫字樓的整體體量偏大，后續(xù)出租情況不容樂觀，會需要一個三到五年的發(fā)展期。“就現(xiàn)在來看，錢江新城已經(jīng)漸漸遭遇到另一些新興區(qū)域的阻擊，比如濱江區(qū)域。”城建集團副總經(jīng)理姜莉雯認為，寫字樓自用客戶大致分為兩類，一類是實用型客戶，另一類則較多考慮到品牌形象。由于濱江新興寫字樓的租金和售價都比較低，很容易吸引一批實惠型的公司客戶，因而對錢江新城構(gòu)成了不小的競爭。

    “錢江新城的總體商業(yè)體量約為400萬方，估計寫字樓體量至少占到200萬方左右，目前50余萬方的存量才實現(xiàn)了總體量的四分之一。同時，錢江新城前期入市項目中以單體項目為主，后期等到萬象城、來福士、高德置地廣場等城市綜合體項目全面啟動，寫字樓體量還將大幅激增。”戴德梁行華東區(qū)寫字樓部助理董事管佳佳分析稱，預計2012年下半年到2013年間，錢江新城的寫字樓新增供應量將大幅提升，屆時勢必將對區(qū)域空置率產(chǎn)生更為嚴峻的考驗和挑戰(zhàn)。