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    住宅受限購(gòu)、限貸調(diào)控政策壓制，數(shù)月來(lái)市場(chǎng)無(wú)奈轉(zhuǎn)入低迷，而商業(yè)地產(chǎn)由于完全不受限制，一時(shí)之間“投資客會(huì)大量轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)”的觀點(diǎn)不絕于耳。而事實(shí)上，投資客的轉(zhuǎn)向更主要的是體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需求量的增長(zhǎng)上。近半年以來(lái)，無(wú)論是商鋪、寫(xiě)字樓還是酒店式公寓的一手和二手市場(chǎng)上，投資客躍躍欲試的身影多了不少。

    和商鋪市場(chǎng)陷入需求很旺、供應(yīng)不足、價(jià)格虛高、成交低迷的怪圈相比，杭州純寫(xiě)字樓市場(chǎng)今年上半年卻步入了穩(wěn)步上揚(yáng)的不錯(cuò)行情。盡管行情比起往年有比較明顯的提升，但體現(xiàn)在最終的成交量上，依然是自用加投資型的客戶占主要比例，純投資客數(shù)量并不多，可見(jiàn)這一輪行情的最大推動(dòng)力仍然是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)好以及公司客戶對(duì)于購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓自持熱情的增加，而并非是住宅受限帶來(lái)的投資客資金擠出效應(yīng)。

    一手市場(chǎng)：門(mén)檻較高更多作為資本運(yùn)作手段

    而在一手寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，目前由于像錢(qián)江新城等主力供應(yīng)區(qū)塊內(nèi)，很多項(xiàng)目都選擇了整層起售，因而比起門(mén)檻已經(jīng)不低的二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)面積更大總價(jià)更高，動(dòng)輒起價(jià)三四千萬(wàn)，更加不是中小投資客所能染指的。其主力客戶多為浙江省內(nèi)有一定規(guī)模和資金實(shí)力的公司客戶，它們大多想在杭州購(gòu)買(mǎi)一批位置和品質(zhì)俱佳、能夠代表公司形象的中高檔寫(xiě)字樓自用，同時(shí)也把它作為一種資本運(yùn)作手段，或?yàn)樯鲜凶鰷?zhǔn)備，或?qū)⒓哟笊虡I(yè)物業(yè)自持比例，因此近年來(lái)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的積極性較高。

    位于錢(qián)江新城核心區(qū)、緊鄰市民中心的泛海國(guó)際，去年起開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，整層1500方起售，目前售價(jià)為35000-36000元/平方米，總價(jià)5000萬(wàn)元起，今年10月即可交付使用。據(jù)了解，購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)的很多都是想要或正在準(zhǔn)備上市的公司，一方面是為了在杭州未來(lái)的核心商務(wù)區(qū)搶占一席之地自用，另一方面，寫(xiě)字樓買(mǎi)下后可以抵押貸款，事實(shí)上不會(huì)占用多少企業(yè)資金。如果以去年10月就已交付，目前出租率已達(dá)四成左右的萬(wàn)銀國(guó)際一期寫(xiě)字樓為例計(jì)算出租回報(bào)率，該樓盤(pán)租金均價(jià)現(xiàn)在在3.3元/平方米/天左右，而其早期售價(jià)僅為18000元/平方米左右，如此計(jì)算，租金回報(bào)率可以高達(dá)6.7%！如果以同樣的租金來(lái)計(jì)算泛海國(guó)際的出租回報(bào)率，那么也有3.4%，而3.3元/平方米/天是錢(qián)江新城目前培育期內(nèi)的租金水平，相信未來(lái)還將有提升空間。

    濱江區(qū)政府板塊內(nèi)的雙城國(guó)際，即將于7月初開(kāi)盤(pán)，整層和分散銷(xiāo)售都有，整層面積為1500方，也有200方、350方左右的略小戶型，價(jià)格預(yù)計(jì)為精裝修20000元/平方米左右。雙城國(guó)際副總經(jīng)理于旭東介紹稱(chēng)，根據(jù)目前的客戶積累情況來(lái)看，想要整層購(gòu)買(mǎi)的意向客戶還是蠻多的，因而會(huì)考慮增加整層銷(xiāo)售的體量，同時(shí)仍會(huì)在項(xiàng)目的中低區(qū)設(shè)置小戶型的分開(kāi)銷(xiāo)售，以滿足中小型的企業(yè)客戶。“大部分的客戶都是自己有產(chǎn)業(yè)、想要自用的企業(yè)客戶，即便是小戶型的意向客戶也是如此，投資客的比例并不多。如果算投資回報(bào)率的話，目前周邊寫(xiě)字樓的租金水平大致在2-2.2元/平方米/天，雙城國(guó)際未來(lái)以2.5元/平方米/天來(lái)估算，出租回報(bào)率可以達(dá)到4.5%。”

    而在城西最近剛開(kāi)過(guò)盤(pán)的浙商財(cái)富中心，情況也比較類(lèi)似。該樓盤(pán)定位為“浙商500強(qiáng)加速器”，主力戶型為138-700多方，開(kāi)盤(pán)價(jià)格30000元/平方米，最終也確實(shí)吸引了一批浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、有上市打算的企業(yè)購(gòu)買(mǎi)自用，改善辦公環(huán)境，當(dāng)中有六七成的客戶都是一次性付款購(gòu)買(mǎi)，投資客比例很小。如果以區(qū)域內(nèi)3.5元/平方米/天的租金來(lái)計(jì)算，那么投資回報(bào)率也有4%以上。“比起商鋪市場(chǎng)，純寫(xiě)字樓市場(chǎng)其實(shí)相對(duì)獨(dú)立許多，純投資比例也小，目前看來(lái)還是比較穩(wěn)健值得擇機(jī)進(jìn)入的。”多位業(yè)內(nèi)人士均如此認(rèn)為。

    二手市場(chǎng)：租賃成交量?jī)r(jià)雙漲行情活躍

    向來(lái)比二手商鋪要寡淡不少的二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)，今年上半年租賃量和成交量明顯放大，租金和實(shí)際成交價(jià)也有明顯增加，整體行情比較活躍。從2007年就開(kāi)始經(jīng)手二手寫(xiě)字樓交易的中原地產(chǎn)寫(xiě)字樓部經(jīng)理李云峰介紹稱(chēng)，今年寫(xiě)字樓的租金漲了不少，高的漲30%左右，低的也漲了有一兩成，平均下來(lái)10%的漲幅逃不掉；在成交價(jià)方面，今年寫(xiě)字樓泛泛來(lái)看的漲幅也有15%左右。

    “最近比較明顯的一個(gè)現(xiàn)象是，單價(jià)較低的寫(xiě)字樓和標(biāo)桿性的甲級(jí)寫(xiě)字樓在市場(chǎng)上最受歡迎，需求比較旺盛，而那些中不溜秋的寫(xiě)字樓則處境尷尬，不上不下難以出手。”李云峰舉例說(shuō)，五月底中原地產(chǎn)成交了三套朝暉路上的綠洲花園的寫(xiě)字樓，三間物業(yè)是連在一起的，占了整個(gè)樓層的大半層，總面積400多平方米，最終被一家測(cè)量公司一起吃下，自用作辦公樓，總價(jià)810多萬(wàn)元，算下來(lái)單價(jià)才19000多元/平方米。“現(xiàn)在在朝暉路上，單價(jià)兩萬(wàn)以下的寫(xiě)字樓幾乎已經(jīng)找不到了，像新一點(diǎn)的深藍(lán)廣場(chǎng)、鈦合國(guó)際都要30000元/平方米以上，舊一點(diǎn)的國(guó)都發(fā)展大廈、嘉匯大廈也要22000-25000元/平方米，因此綠洲花園這樣的價(jià)格還是蠻合算的。”

    如果算一下投資回報(bào)率，以綠洲花園這三套寫(xiě)字樓為例，目前租金可以租到2.2元/平方米/天左右，那么它的租金回報(bào)率可以達(dá)到4.2%。“現(xiàn)在杭州一般寫(xiě)字樓的正常出租回報(bào)率都可以達(dá)到4%左右，比起很多商鋪3%的出租回報(bào)率都做不到的慘淡行情來(lái)，寫(xiě)字樓還是比較穩(wěn)健的。如果用心找找，在杭州回報(bào)率能達(dá)到5%的寫(xiě)字樓也還是找得到的。另外還有比較關(guān)鍵的一點(diǎn)是，杭州的寫(xiě)字樓成交價(jià)還處于一個(gè)較低的水平，基本上都比住宅低，因而未來(lái)的增值空間還比較大，而商鋪現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)處于高位，未來(lái)增值部分被透支得比較明顯。”李云峰分析稱(chēng)，杭州寫(xiě)字樓和住宅的住商倒掛現(xiàn)象一直存在，像綠洲花園的住宅售價(jià)在30000元/平方米左右，而寫(xiě)字樓的單價(jià)兩萬(wàn)都不到，足足有一半的差價(jià)。

    雖然行情有所穩(wěn)步上揚(yáng)，但李云峰發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓的求購(gòu)客戶中，絕大多數(shù)仍然是買(mǎi)了要自用的，投資客從住宅市場(chǎng)分流過(guò)來(lái)的情況并不明顯。“今年手上至今為止成交的單子中，只碰到過(guò)一個(gè)投資客。那是一套深藍(lán)廣場(chǎng)的小面積寫(xiě)字樓，100平方米左右，當(dāng)時(shí)掛牌價(jià)是30000元/平方米，略低于市場(chǎng)價(jià)。第一天信息掛出，第二天投資客就找上門(mén)來(lái)去看房，第三天就馬上成交了。比起自用型客戶，投資客下單要爽快得多。”