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    毫無疑問，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策正在悄然改變著住宅市場的走向。在房產(chǎn)稅和第三套暫停申購的“大刀”下，投資客的身影幾乎絕跡，投資客又該何去何從？隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓的需求顯著增加，在夾縫中生存的房產(chǎn)中介們也開始改變自己的經(jīng)營策略，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的懷抱。

    節(jié)后，不少市民都陸續(xù)收到了中介推銷寫字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)的廣告短信：“5A甲級寫字樓，總價低回報高，投資新天地，不受政策影響。”對此，業(yè)內(nèi)人士告誡，商業(yè)地產(chǎn)成本高風(fēng)險大，在轉(zhuǎn)手時將面臨高額稅費。

    【緣由】
    投資客收到中介的推銷短信

    房產(chǎn)稅落地，第三套房限購，新一輪調(diào)控政策讓很多投資客沒了方向，市民瞿小姐就是其中之一。在新政后，尚有部分閑錢的瞿小姐總想再嘗試一些投資，然而本著“不熟不做”的態(tài)度，和自己從來沒有交集的股市顯然不是最佳的投資方向，正在猶豫時，自己的手機收到一條短信。

    “人民廣場板塊，一手5A甲級寫字樓，總價低回報高配套高檔，投資新天地，不受政策影響。”署名某某房產(chǎn)中介。瞿小姐頓時有些詫異，就在一個月前，房產(chǎn)中介們還常在發(fā)些住宅樓盤的出售信息給她，不過近十幾天來，樓盤信息卻換成了寫字樓的銷售廣告，而且廣告中還“強調(diào)”，“投資新天地，不受政策影響。”瞿小姐告訴記者，作為一名投資客，自己和多家房產(chǎn)中介都保持著較好的關(guān)系，但凡出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)樓盤，中介總會第一時間通知她，不過，在新政出臺后，中介們的日子似乎不太好過，曾經(jīng)二手房市場交投活躍的場景一去不復(fù)返。

    隨即，瞿小姐給中介打了電話，中介告訴她，限購令和房產(chǎn)稅讓住宅市場陷入“冰點”，反觀商業(yè)地產(chǎn)，卻呈現(xiàn)出一片大好形勢。“中介說現(xiàn)在的‘明眼人’都會選擇商鋪和寫字樓，商鋪的價格已經(jīng)明顯上漲，但寫字樓的漲幅還處在‘蓄勢待發(fā)’狀態(tài)。此時投資正是最佳時機。”

    【探訪】
    形勢所逼中介轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)

    “房地產(chǎn)市場中投資客占總量的30-40%，如今在限購令和房產(chǎn)稅的雙重打壓下，投資客已淡出住宅市場，在減少了30-40%的‘優(yōu)質(zhì)客源’后，依托樓市成長起來的各大中介也不同程度地出現(xiàn)了生存困難的情況。”在瞿溪路上的一位資深房產(chǎn)中介透露，由于市場前景不明，二手房業(yè)務(wù)趨冷明顯，很多存有剛性需求的買房人毅然選擇繼續(xù)觀望，在目前的大環(huán)境下，即使租金上漲，租房市場比較活躍，但單憑租賃業(yè)務(wù)很難支撐起門店的日常經(jīng)營，因此很多大中介開始和開發(fā)商加深合作，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的懷抱。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本市眾多知名房產(chǎn)中介紛紛加強了各自商鋪與寫字樓業(yè)務(wù)的拓展，一位負(fù)責(zé)人告訴記者，寫字樓宇的業(yè)務(wù)上漲明顯，從上海地區(qū)看，甲級寫字樓市場在今年尚沒有整棟新項目入市，但供應(yīng)量卻有望達(dá)到歷史最高。

    投資風(fēng)險

    一、商業(yè)地產(chǎn)稅費高

    中房信分析師薛建雄認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)并不適合個人投資客購買。由于商業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)手交易時將產(chǎn)生高額稅費，因此，投資者在買房前應(yīng)有充分考慮。“商鋪、寫字樓采用差額累進(jìn)制的稅收制度，不同的區(qū)間稅費不盡相同，總體而言，稅費還是相當(dāng)高。”

    據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)所應(yīng)繳納的稅費簡單來說分成三個部分，營業(yè)稅、土地增值稅和個人所得稅。營業(yè)稅以差額的5.65%征收，而土地增值稅采取盈利部分的30-60%征收，每年有約5%的折舊費，個人所得稅也是從盈利部分中征收，為盈利部分的20%，可部分抵充土地增值稅。在轉(zhuǎn)手交易事稅費壓力較大。

    雖然有中介聲稱，業(yè)主可在第一次轉(zhuǎn)手交易時讓地區(qū)評估公司適當(dāng)做低房價，不過在下家接手并第二次轉(zhuǎn)讓時巨大的差額稅費依然不敢小覷。

    二、品質(zhì)維持是難題

    薛建雄表示，以商鋪和寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)其實與住宅還是有根本上的不同。住宅公共空間小，個人管理質(zhì)量較高，幾年后大樓整體品質(zhì)依然可圈可點。而寫字樓公共空間大，在小業(yè)主獨立購買后，盈利主要靠租金，因此租客較多，彼此層次不齊，大樓品質(zhì)很難長久維持，相對個體投資者，商鋪寫字樓更適合機構(gòu)投資，可以在較長時間內(nèi)，保證大樓品質(zhì)維持在一個高位。