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　　商業(yè)綜合體，已成為一個熱門詞語，而杭州萬象城無疑讓杭州人更真切地體會到全新模式的商業(yè)綜合體的魅力。

　　今年是“十二五”開局之年，未來五年，杭州將崛起一批商業(yè)綜合體，如東新北路和石祥路交叉口北側(cè)，已經(jīng)開建的新華廣場，占地面積67畝；石橋路和華豐路北面，大潤發(fā)超市項目也已在建；石祥路與東新路交叉口北側(cè)，今年要開建“中大·圣馬廣場綜合體”，綜合體總樓面面積27萬平方米。

　　翻開商業(yè)綜合體的發(fā)展歷史，最早的模式僅滿足了消費者傳統(tǒng)的購物需要；之后，出現(xiàn)“大賣場＋百貨＋寫字樓/公寓”的組合模式，這可以算作商業(yè)綜合體的“2G”模式；在此基礎(chǔ)上，為傳統(tǒng)購物注入了部分體驗式商業(yè)的元素，使中國商業(yè)地產(chǎn)進入向“3G”發(fā)展的快車道。

　　這就像通信的1G模式，側(cè)重于滿足人們語音通信的基本需求，而發(fā)展到3G模式，則重點在數(shù)據(jù)傳輸功能，滿足人們娛樂、體驗等多方面的需求，北京洲聯(lián)集團五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示：“同樣，以體驗式商業(yè)為核心的‘1+X’將帶領(lǐng)商業(yè)綜合體全面邁向3G時代，從而引發(fā)中國商業(yè)地產(chǎn)的重大變革�！�

　　由于商業(yè)綜合體資金投入量大，會受周期長，專業(yè)要求高等因素影響，之前許多房地產(chǎn)企業(yè)更愿意參與住宅開發(fā)。隨著住宅開發(fā)逐步成熟，政府的供地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向商住均衡，部分住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，并用住宅快速開發(fā)的理念進行商業(yè)綜合體的開發(fā)，通過商業(yè)綜合體內(nèi)公寓或?qū)懽謽堑匿N售快速回籠資金。但國家針對房地產(chǎn)從嚴的信貸政策以及房地產(chǎn)上市企業(yè)融資暫緩審批等，使得房企資金鏈更趨緊張，“萬保招金”四大上市房企的資產(chǎn)負債率達4年來新高，商業(yè)綜合體的開發(fā)門檻因受資金限制也變得越來越高。

　　此時部分非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，積極開拓商業(yè)綜合體市場，將所屬行業(yè)的特色引入商業(yè)綜合體的開發(fā)。有理由相信，這些非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有雄厚的資金優(yōu)勢，同時其產(chǎn)業(yè)鏈整合能力對于商業(yè)綜合體的運營能起到關(guān)鍵作用，未來將成為一股不可小覷的力量。如中糧在上海、沈陽等地開設(shè)的“大悅城”。

　　在商業(yè)綜合體3G時代以前，很多商業(yè)綜合體是以酒店或?qū)懽謽亲鳛檎麄�綜合體的核心，因為可以通過高星級酒店提升綜合體的檔次，通過寫字樓的租售帶動綜合體的人氣，零售商業(yè)往往只是“花瓶”。

　　如今，以酒店和寫字樓為核心的商業(yè)綜合體有減少的趨勢，以零售商業(yè)為核心的綜合體日益增多。“國內(nèi)奢華酒店市場競爭激烈，經(jīng)濟型酒店將迎來高峰期，而商業(yè)綜合體的中高端定位又不適合經(jīng)濟型酒店的入駐，因此以酒店為核心的商業(yè)綜合體會逐步減少�！编u毅表示，從寫字樓市場角度，寫字樓有高端化和專業(yè)聚集的趨勢，這也促使寫字樓轉(zhuǎn)向獨立化，因此零售商業(yè)在綜合體中的核心地位逐漸突出，其他物業(yè)將成為配角。

　　“十一五”期間中央批復(fù)了許多城市的軌道交通，尤其是全球金融危機后，數(shù)萬億的刺激計劃為高鐵等公共交通的快速發(fā)展鋪好了路，也為商業(yè)綜合體3G時代帶來了發(fā)展契機。以往國內(nèi)的公共交通相對單一，在與地鐵、輕軌等城市公共交通相結(jié)合的商業(yè)開發(fā)方面經(jīng)驗欠缺，尤其是地下空間的有效利用方面更是一片空白。

　　隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新一輪高峰，在公共交通的節(jié)點必然出現(xiàn)眾多的商業(yè)綜合體，這些商業(yè)綜合體出現(xiàn)的意圖也非常明顯，分享公共交通的人流，做足地塊價值。在開發(fā)這些商業(yè)綜合體的時候必然要考慮與公共交通的對接，仔細研究分析人流對商業(yè)的影響，從而做出最有利于商業(yè)綜合體開發(fā)的判斷。