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    物業(yè)稅與以往我們所了解的房地產(chǎn)稅最主要的區(qū)別在于，它是擁有房產(chǎn)所要繳納的稅，是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而非交易和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。本質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)（特別是房產(chǎn)）所有者（持有者）支付的政府公共服務(wù)的契約關(guān)系。

　　因?yàn)槟壳皣?guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，對(duì)于消費(fèi)者而言僅集中在交易環(huán)節(jié)，因此個(gè)人投資房地產(chǎn)的預(yù)期收益很高，投資人只要不轉(zhuǎn)讓交易，就可以零稅收成本地持有房產(chǎn)和土地資源，當(dāng)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)時(shí)，投資者可以將手中的房產(chǎn)溢價(jià)出售，并可以將各種交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，變現(xiàn)投資收益，從而刺激了各類投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀上導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資或者投機(jī)的行為。因此，開(kāi)征物業(yè)稅不光是為了調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣也有利于充分發(fā)揮稅收對(duì)社會(huì)資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用，也將對(duì)目前國(guó)家的財(cái)稅體制起到改革和完善的作用，改變目前公共財(cái)政過(guò)于依賴土地出讓的現(xiàn)狀。

　　討論物業(yè)稅首先應(yīng)該厘清物業(yè)稅由誰(shuí)征收，征來(lái)干什么？

　　國(guó)外對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)有明確定界定，產(chǎn)權(quán)內(nèi)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)維護(hù)管理，公共部分（包括綠地、交通、福利設(shè)施等）則由地方政府通過(guò)物業(yè)稅的支出來(lái)維護(hù)管理。

　　國(guó)內(nèi)由于有了小區(qū)的概念，業(yè)主需要交納物管費(fèi)，事實(shí)上這已經(jīng)包含了物業(yè)稅部分使用范圍。物業(yè)稅，說(shuō)到底就是由提供地方公共服務(wù)的地方政府征收，征收后也主要用于公共設(shè)施的物業(yè)管理。

　　許多人認(rèn)為物業(yè)稅開(kāi)征最大的功能就在于劫富濟(jì)貧的收入調(diào)節(jié)上。

　　開(kāi)征物業(yè)稅就是劫富濟(jì)貧，這種說(shuō)法比較荒謬。從物業(yè)稅開(kāi)征的目的來(lái)看，就是保持公共物業(yè)KEEP GOING（正常運(yùn)行）。我理解，開(kāi)征物業(yè)稅的根本目的，是改變目前公共財(cái)政過(guò)于依賴賣地的情況。

　　以前英國(guó)有段時(shí)間將物業(yè)稅改為人頭稅，富人與窮人稅賦一樣，就引起了很大的爭(zhēng)議。這說(shuō)明，大家對(duì)物業(yè)稅在收入調(diào)節(jié)上起作用還是抱有希望。如果制度設(shè)計(jì)得好，物業(yè)稅有一定的均貧富的作用，因?yàn)樽『梅孔拥娜硕惤坏枚唷?/p>

　　但是，增加老百姓的負(fù)擔(dān)，這是任何社會(huì)都行不通的。從中國(guó)的國(guó)情看，還需要龐大的中產(chǎn)階層，才能保持社會(huì)的穩(wěn)定，而中產(chǎn)階層的資產(chǎn)很大部分來(lái)自房產(chǎn)，因此不能把物業(yè)稅理解成一場(chǎng)階級(jí)斗爭(zhēng)。

　　國(guó)外包括香港地區(qū)，物業(yè)稅是如何征收和管理的？有哪些模式？

　　國(guó)外及香港對(duì)于物業(yè)稅的征收都有著不同的方式，在香港，如果房地產(chǎn)出租，則租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅是在每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，若物業(yè)擁有人為法團(tuán)并作出書(shū)面申請(qǐng)，則租金收入可視為公司營(yíng)業(yè)收入，免繳物業(yè)稅而征收利得稅。物業(yè)稅適用稅率為15%。

　　而在國(guó)外，方式則不盡相同。美國(guó)涉及的房產(chǎn)稅主要是個(gè)人所得稅和不動(dòng)產(chǎn)稅，購(gòu)買的房產(chǎn)持有兩年以上(以過(guò)戶時(shí)所發(fā)的房契時(shí)間為準(zhǔn))再出售的，夫妻倆可以有50萬(wàn)美元的免稅額，也就是說(shuō)如果房產(chǎn)增值沒(méi)有超過(guò)50萬(wàn)元就可不交稅。而單身的免稅額在25萬(wàn)美元。如果超過(guò)此數(shù)目，聯(lián)邦政府要對(duì)漲價(jià)部分征20%的個(gè)人所得稅。如果持有時(shí)間不滿兩年，所有漲價(jià)部分全部要交20%的個(gè)人所得稅。但裝修以及其他改進(jìn)房屋的費(fèi)用和貸款利息扣除。在每年的春季報(bào)稅時(shí)由自己報(bào)稅。

　　此外，擁有房產(chǎn)后每年交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價(jià)值(政府一般每?jī)赡曜笥以u(píng)估一次)的1%到2%之間，分兩次付清。

　　其他國(guó)家的情況分別是：加拿大按物業(yè)的總價(jià)值，針對(duì)不用的用途，按照不同的稅率征收（對(duì)自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人等優(yōu)惠30%至50%），同時(shí)對(duì)于二套住宅以高稅率征收；另外比較特別的是荷蘭的物業(yè)稅征收，它的凈值稅對(duì)營(yíng)業(yè)用房有減免（在13.1萬(wàn)荷蘭盾以下的房屋金額免稅，超過(guò)13.1萬(wàn)荷蘭盾以上的減征40%的稅款，減免稅額最高不得超過(guò)58萬(wàn)荷蘭盾），而對(duì)個(gè)人住宅沒(méi)有。它的房屋消費(fèi)稅可以說(shuō)是世界上獨(dú)一無(wú)二的，這種稅收政策鼓勵(lì)業(yè)主出租住房。另外，它還鼓勵(lì)低收入者出租房屋。

　　物業(yè)稅將會(huì)產(chǎn)生什么影響？

　　關(guān)于物業(yè)稅的影響，早在這一設(shè)想提出之初，就有一個(gè)最能打動(dòng)人的說(shuō)辭：物業(yè)稅是遏制房?jī)r(jià)上漲的手段。更有具體的測(cè)算說(shuō)，物業(yè)稅開(kāi)征后，大約房?jī)r(jià)能下降40%左右——后有保守的說(shuō)法認(rèn)為降幅是20%。但也有專家認(rèn)為，“開(kāi)征物業(yè)稅降房?jī)r(jià)”是徹頭徹尾的謊言。個(gè)人觀點(diǎn)是物業(yè)稅的征收對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)有利的因素，對(duì)房?jī)r(jià)有一定的平抑作用，而不能等同于物業(yè)稅能平抑房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)的變化是一個(gè)市場(chǎng)行為，供需結(jié)構(gòu)等因素同樣重要，所以物業(yè)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的作用也需要其他因素共同配合。同時(shí)，由于房地產(chǎn)是個(gè)區(qū)域特性很明顯的行業(yè)，中國(guó)各個(gè)城市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也不盡相同，因此對(duì)于房?jī)r(jià)的平抑作用要針對(duì)不同區(qū)域區(qū)別來(lái)看。

　　物業(yè)稅如果開(kāi)征，對(duì)目前房?jī)r(jià)肯定會(huì)帶來(lái)影響。物業(yè)稅增加了物業(yè)使用成本，可減少人們對(duì)大面積住房、多套住房的非理性和投機(jī)性需求，從而把投資性購(gòu)房逐漸壓縮到最低程度，這既可使土地資源能夠更多用于生產(chǎn)，也使房產(chǎn)價(jià)格大大下降，使囊中羞澀者的剛性住房需求能夠在低價(jià)位上得到滿足。

　　但這個(gè)作用要看征收物業(yè)稅的具體細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)，如果通過(guò)稅收能使市場(chǎng)中過(guò)多的需求得到一定的遏制，是能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展的。確實(shí)在短期內(nèi)有降低房?jī)r(jià)的可能性。畢竟持有環(huán)節(jié)的成本增加過(guò)多，誰(shuí)還敢空那么多房子呢？從炒房團(tuán)不敢到美國(guó)炒房就看得出來(lái)。這樣的話，房子價(jià)格貌似可能會(huì)降下來(lái)。但從另一面考慮，物業(yè)稅的成本最終誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？當(dāng)然最終還是消費(fèi)者來(lái)承擔(dān)了。收了物業(yè)稅后，空房子位置在市中心的，當(dāng)然不愁租不出去，這筆物業(yè)稅最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租客身上；而租不出去的郊區(qū)的房子，才會(huì)不堪重負(fù)而轉(zhuǎn)賣。這樣還是“富者愈富，窮者愈窮”，根本沒(méi)有達(dá)到分配公平的情況。

　　物業(yè)稅如果開(kāi)征的稅率可能像國(guó)外一樣，定在1%左右，比起5%以上的通貨膨脹率，價(jià)格的抑制作用不是很大�？偟膩�(lái)說(shuō)，從稅費(fèi)改革與建立公共財(cái)政的高度征收物業(yè)稅,將使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走上陽(yáng)關(guān)道;將物業(yè)稅單純視為提高居住成本、打壓房?jī)r(jià)的手段,則效果甚微。

　　開(kāi)征物業(yè)稅能否威逼二手房盡快出手，打擊炒房熱情？

　　2008年全國(guó)商品房的空置率為9.5%，而重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍主要以剛性需求為主，投資比例較小，通過(guò)此種消費(fèi)比例估計(jì)，空置率應(yīng)該低于或相當(dāng)于全國(guó)平均水平，因此可以說(shuō)重慶的空置率對(duì)于樓市的發(fā)展暫無(wú)太大影響。不過(guò)物業(yè)稅的征收，加大了物業(yè)持有者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對(duì)于純投資者來(lái)說(shuō)會(huì)打擊其炒房熱情，而對(duì)于自主需求或改善型需求來(lái)說(shuō)影響應(yīng)該不會(huì)太大。另外，對(duì)于投資需求的打擊程度，仍要等到物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)的確定，如征收物業(yè)的用途、物業(yè)面積、物業(yè)性質(zhì)及征收稅率等方面。

　　在國(guó)外，相當(dāng)多的中產(chǎn)階層也有第二套第三套住房，如果要想通過(guò)物業(yè)稅來(lái)杜絕空置率，除非把物業(yè)稅稅率提高到10%。

　　物業(yè)稅什么樣？

　　物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)目前面臨哪些障礙，預(yù)計(jì)還要等多久，稅率會(huì)有多高？

　　物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)面臨的障礙大概分為幾大方面，一是具體執(zhí)行的登記體系的完善，如以個(gè)人還是家庭為單位，以單個(gè)城市還是全國(guó)為范圍等方面，都是有待完善的；第二，由于物業(yè)稅的征收涉及到物業(yè)的價(jià)值評(píng)估，因此對(duì)于物業(yè)當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估能力是有著十分高的要求的，因此高效并能批量進(jìn)行物業(yè)評(píng)估的能力完善也是一個(gè)比較大的問(wèn)題；另外，物業(yè)稅的征收與現(xiàn)有稅種的關(guān)系是并存還是進(jìn)行部分稅種的合并，也將是一個(gè)有待解決的問(wèn)題。在中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅難度更大，因?yàn)橹袊?guó)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)形態(tài)太多，除了產(chǎn)權(quán)房之外，還有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房等，只有等房屋產(chǎn)權(quán)形態(tài)簡(jiǎn)單化后，才有征收的基礎(chǔ)，這個(gè)時(shí)間起碼在三五年后。但有一點(diǎn)，物業(yè)稅是遲早要開(kāi)征的，大城市里的土地賣得所剩不多了，一次性收了70年的稅費(fèi)，當(dāng)期的地方政府很爽，沒(méi)地可賣時(shí)的地方政府怎么辦？總不能等到那一天真的到來(lái)時(shí)再開(kāi)征物業(yè)稅。

　　從目前房地稅的征收看，僅僅是老百姓與開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再與政府之間的聯(lián)系，老百姓與政府之間并沒(méi)有太多直接聯(lián)系。開(kāi)征物業(yè)稅，政府與老百姓之間就有了直接的聯(lián)系。因此，開(kāi)征物業(yè)稅的前提條件，就是地方政府在職能上要有大的改觀，干群關(guān)系需要明顯改善，如果政府在公共服務(wù)上不到位，就會(huì)激起繳了物業(yè)稅的老百姓的怨氣，政府在公共服務(wù)上不作為，物業(yè)稅就會(huì)有“敲骨吸髓”的嫌疑。

　　有人預(yù)計(jì)，物業(yè)稅出臺(tái)后，會(huì)深刻地改變我們的生活，也許離婚率會(huì)上升，因?yàn)椴簧偃硕枷胪ㄟ^(guò)這樣的途徑來(lái)避稅。對(duì)我們的居住生活與理財(cái)思路，物業(yè)稅會(huì)帶來(lái)哪些改變？離婚率上升，這是危言聳聽(tīng)了，國(guó)外實(shí)行了這么久的物業(yè)稅，并沒(méi)有出現(xiàn)這樣的怪象。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，目前的開(kāi)發(fā)模式，可能會(huì)面臨挑戰(zhàn)�，F(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商圈起一塊地，搞封閉式的小區(qū)，由業(yè)主承擔(dān)公共設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)，業(yè)主可能就會(huì)發(fā)出這樣的疑慮：我已經(jīng)交了物業(yè)稅，為什么還是承擔(dān)這部分的物管費(fèi)。長(zhǎng)期來(lái)看，由政府承擔(dān)的應(yīng)該交給政府，由業(yè)主承擔(dān)的應(yīng)該交給業(yè)主，否則，在人力成本不斷上漲的情形下，物管可能就會(huì)破產(chǎn)。

　　按照目前空轉(zhuǎn)運(yùn)行的結(jié)果看，物業(yè)稅率可能在0.3%-0.8%之間。但物業(yè)稅是針對(duì)物業(yè)持有者的稅費(fèi)征收，因此是每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，所以稅值會(huì)隨房地產(chǎn)的升值而提高，而居民每月負(fù)擔(dān)的費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)提高，業(yè)主可能更需要學(xué)會(huì)算賬，如何抉擇使自己的利益最大化，在理財(cái)思路上，除了房地產(chǎn)投資，在其他方面的投資關(guān)注度肯定會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)稅的

　　出臺(tái)而提高，而不是目前以房地產(chǎn)投資為主的理財(cái)方式。