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    近日，位于六一環(huán)島的佳盛廣場(chǎng)以“國(guó)際級(jí)寫(xiě)字樓”盛裝面市，引起了眾人的關(guān)注。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目于上個(gè)世紀(jì)90年代末興建，其商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)歷十余年的停滯，如今終于得到了“新生”。

　　其實(shí)，在東街口、六一路等福州中心地段，不少“寫(xiě)字樓老盤(pán)”同樣也迎來(lái)了銷(xiāo)售鼎盛期。

　　業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，在商業(yè)地產(chǎn)紅火的2010年，有部分開(kāi)發(fā)商趁著東風(fēng)另辟蹊徑，尋找市中心良好地段，盤(pán)活一些二手商業(yè)地塊，重新“包裝”上市，將其打造成寫(xiě)字樓市場(chǎng)中的“搶手貨”，這種“短平快”的方法不失為一種淡市里的新出路。
 

　　好地段集中發(fā)力

　　“仔細(xì)觀察這些重新活過(guò)來(lái)的老項(xiàng)目，會(huì)發(fā)現(xiàn)它們的共性所在，那就是地段好。”業(yè)內(nèi)人士鄭先生稱(chēng)，這些老項(xiàng)目憑借著自身的優(yōu)勢(shì)地理位置，早已成為開(kāi)發(fā)商眼中的黃金寶地。

　　位于東街口黃金商圈的中庚青年廣場(chǎng)，最受投資者青睞的便是其良好的地段。據(jù)悉，這一項(xiàng)目早在上個(gè)世紀(jì)90年代就開(kāi)始興建，但因種種原因，尚未銷(xiāo)售便停工，后四易其主，被中庚集團(tuán)以1.065億元拍下。中庚的加盟，讓這一項(xiàng)目尚未公開(kāi)，便有投資者通過(guò)種種關(guān)系欲搶占一席之位。9月28日，中庚青年廣場(chǎng)正式開(kāi)盤(pán)，整層認(rèn)購(gòu)，其售價(jià)達(dá)到每平方米2萬(wàn)多元，但銷(xiāo)售勢(shì)頭良好，在極短的時(shí)間內(nèi)，就去化70%以上，創(chuàng)造了寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的奇跡。

　　一客戶(hù)直言不諱，“對(duì)青年廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目并不陌生，已留意很久，這樣的好地段現(xiàn)在已是不多見(jiàn)，再加上中庚的品牌，自然成為搶手貨。”

　　近期讓投資者眼前一亮的佳盛廣場(chǎng)，則位于六一環(huán)島周邊。這個(gè)項(xiàng)目的前身為“運(yùn)盛鳳翔大第”，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)為住宅與商業(yè)相結(jié)合的群樓，住宅項(xiàng)目早已銷(xiāo)售，商業(yè)項(xiàng)目卻因種種原因擱淺。但隨著這些年城市發(fā)展，六一環(huán)島的市中心地段愈發(fā)被看好，佳盛廣場(chǎng)便有了“新生”機(jī)遇。據(jù)了解，目前佳盛廣場(chǎng)推出整層及半層銷(xiāo)售，前往咨詢(xún)的人為數(shù)不少。

　　好地段的老項(xiàng)目迅速盤(pán)活，讓不少開(kāi)發(fā)商看到了商機(jī)。據(jù)了解，目前市中心好地段的老項(xiàng)目已越來(lái)越多地被關(guān)注，是否介入、可否盤(pán)活，成為開(kāi)發(fā)商研究的課題之一。

　　住宅轉(zhuǎn)向?qū)懽謽乔》陼r(shí)機(jī)

　　“事實(shí)上，這種老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并不是什么新鮮事，”一業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“前兩年，住宅項(xiàng)目的老改新曾盤(pán)活不少項(xiàng)目，例如曼哈頓廣場(chǎng)、奧體都市花園等，如今這股風(fēng)刮到了寫(xiě)字樓市場(chǎng)。”

　　寫(xiě)字樓市已今非昔比，一業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，寫(xiě)字樓的春天到了。一方面，海西建設(shè)如火如荼，未來(lái)將會(huì)有越來(lái)越多的知名企業(yè)入駐，高端寫(xiě)字樓以及CBD需重新規(guī)劃，正因此，上至政府下至開(kāi)發(fā)商，對(duì)于寫(xiě)字樓等商業(yè)有了重新認(rèn)識(shí)及規(guī)劃。但福州寫(xiě)字樓斷檔嚴(yán)重，市場(chǎng)需要好產(chǎn)品出現(xiàn)。

　　另一方面，樓市新政從嚴(yán)，從二套房到限購(gòu)令，再到傳聞中的限價(jià)令，住宅始終是調(diào)控的對(duì)象，但寫(xiě)字樓商業(yè)地產(chǎn)卻一直是“避風(fēng)港”，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，不失為一種新出路。據(jù)悉，為了可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)，被列入不少品牌開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略決策之中。尤其是對(duì)于福州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，地少粥多，偏緊的土地供應(yīng)政策讓很多開(kāi)發(fā)商不得不重新開(kāi)始審視一些市中心老項(xiàng)目的價(jià)值，以獲得更多的開(kāi)發(fā)空間。

　　當(dāng)“二傳手” 銷(xiāo)售短平快

　　那么，對(duì)于市中心寫(xiě)字樓的老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商樂(lè)于接受的最主要原因，除了地段外，還在于當(dāng)好“二傳手”，可以實(shí)現(xiàn)短平快。“事實(shí)上，其利好的一面顯而易見(jiàn)。”業(yè)內(nèi)人士林先生稱(chēng)，老項(xiàng)目省去了不少的前期工作，例如報(bào)建、打地基等前期工作就省了，相比較而言，開(kāi)發(fā)周期比一手地塊往往短了一至兩年時(shí)間，省時(shí)省力，回報(bào)率卻很高。“當(dāng)然，老項(xiàng)目或者二手地塊，往往都擱置多年，出售方心理預(yù)期并不太高，接盤(pán)者或者合作方往往可以用較低的資金，或者有利的條件進(jìn)入，后期的利潤(rùn)自然有了十足的把握。”此外，據(jù)記者了解，政府部門(mén)對(duì)老項(xiàng)目的接盤(pán)者，有相關(guān)的優(yōu)惠政策，比如在配套費(fèi)或各種規(guī)費(fèi)上減免等。

　　當(dāng)然，有業(yè)內(nèi)人士指出，老項(xiàng)目的熱銷(xiāo)還在于時(shí)間差，贏得頭彩。在本報(bào)上周的商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)刊里曾粗略地統(tǒng)計(jì)了一下，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)達(dá)到30多個(gè)，高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目亦有十余個(gè)，在未來(lái)的北江濱CBD將吸引許多有實(shí)力的名企進(jìn)駐，但這些寫(xiě)字樓項(xiàng)目最快也要明年底或后年面市，那么對(duì)于這些市中心老項(xiàng)目而言，無(wú)疑具有更早推向市場(chǎng)搶占先機(jī)的優(yōu)勢(shì)。再加上目前投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，紛紛出手，這些盤(pán)活的老項(xiàng)目無(wú)疑成為“搶手貨”。

　　□提醒

　　寫(xiě)字樓關(guān)鍵找準(zhǔn)定位

　　“并非所有的開(kāi)發(fā)商都可以接手老項(xiàng)目。”業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，老項(xiàng)目有其弊端所在，閑置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、產(chǎn)權(quán)不明晰、前期規(guī)劃過(guò)時(shí)等，那么，只有那些超強(qiáng)解套能力的開(kāi)發(fā)商，才可能有實(shí)力接招。

　　接手的開(kāi)發(fā)商要有良好的協(xié)調(diào)能力，處理各方關(guān)系；此外，還要有強(qiáng)大的資金能力，在短時(shí)間內(nèi)，先拿巨資償還債務(wù)，將原先斷裂的資金鏈續(xù)上，并馬上可以著手后續(xù)的開(kāi)發(fā)。僅有這些還不夠，寫(xiě)字樓市場(chǎng)早已今非昔比，開(kāi)發(fā)商必須具備有國(guó)際化的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，全面規(guī)劃一個(gè)現(xiàn)代化商業(yè)需求的產(chǎn)品，從車(chē)位到寫(xiě)字樓的空間布局，現(xiàn)代科技的運(yùn)用、后期的物業(yè)，以及運(yùn)營(yíng)管理等，都需要開(kāi)發(fā)商全盤(pán)規(guī)劃。“當(dāng)然，這些老項(xiàng)目本身也是對(duì)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)警醒。”業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這些老項(xiàng)目早在上世紀(jì)90年代開(kāi)發(fā)，但一旦遭遇金融危機(jī)以及供求矛盾、定位模糊時(shí)，便會(huì)發(fā)生資金鏈斷裂、項(xiàng)目擱淺的事件，給開(kāi)發(fā)企業(yè)及品牌造成巨大的影響。正因此，寫(xiě)字樓市場(chǎng)并非一帆風(fēng)順，亦要謹(jǐn)防“滑鐵盧”事件。“或者有強(qiáng)大的資金實(shí)力保障，或者找準(zhǔn)定位，切勿一哄而上、盲目接手開(kāi)發(fā)。”