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    近日出臺的“限購令”，又令商鋪和寫字樓迎來新的春天。一位投資客豪擲1億元購買位于深圳后海灣的11個商鋪，最近炒得沸沸揚揚，福田CBD也出現(xiàn)投資客豪爽買下整層寫字樓的情況。

    記者調查發(fā)現(xiàn)，不少投資客在“限購令”下無奈的轉戰(zhàn)商鋪和寫字樓，然而商業(yè)地產較高的投資門檻，不再理想的投資回報率，都令不熟悉商業(yè)地產運作的“新手”存在較大投資風險。

    現(xiàn)象：商鋪投資多“豪客”

    在“限購令”出臺不久，一位投資客豪擲1億元購買位于后海灣的11個商鋪，近期在深圳一直炒得沸沸揚揚。

    記者采訪地產中介了解到，自“限購令”出臺后，看住宅樓盤的人數(shù)大大減少，但是卻帶動了前來看商鋪的投資客。地產經紀小盧告訴記者，其實從今年4月份樓市新政以來，不少住宅投資客就已經開始關注商鋪市場。十一之后，來了解商鋪信息的人，比7月8月約多出2倍。

    港置地產工商部的唐照飛告訴記者：“國家出臺限購令后，深圳福田CBD的價格一直往上漲，有錢人都將資產投向寫字樓和商鋪，還有投資客豪爽買下整層的寫字樓�！�

    分析一：寫字樓價格大勢看好

    中原地產(工商鋪)寫字樓金中環(huán)北分部張華偉表示：“在深圳，商業(yè)與住宅存在價格倒掛的情況，中心區(qū)寫字樓的均價僅為3.8萬~4.2萬元/平方米，然而附近的住宅樓價格則高達4.5萬元。長遠來看，深圳的寫字樓價格趨勢看好，有專家預測5年內能達到7萬元/平方米。

    他建議，如果是短期投資客，比較容易出手的是50~100平方米，等待半年左右價格上漲后拋掉。如果是長線投資客，可以投資100平方米以上的，持有2~3年后等待時機出手，獲利更大。

    然而，他表示，目前投資商業(yè)和寫字樓的門檻比較高，特別是東門、華強北等地的商鋪都炒到頂了，東門的商鋪高達40萬元~50萬元/平方米，投資回報率并不高，一般寫字樓的租金回報率約為4%~5%。

    分析二：近期轉投商業(yè)地產帶有盲目性

    深圳旅游和地產研究中心主任宋丁表示，自從去年下半年以來，深圳的商鋪和寫字樓的價格已經處在上漲的階段，只是沒有住宅顯現(xiàn)得那樣猛烈。而對于投資客來講，近期轉投商鋪和寫字樓的這類人，有部分其實是帶有不理性、盲目性的人，他們其實對市場并不是了解很深刻，就把自己資金轉移。

    此外，在這一輪政策的影響下，資金轉移進入商鋪、寫字樓，可能對未來國家地方的政策也有一定的引導作用。

    對于目前投資轉向商鋪和寫字樓的投資客，中原地產總經理李耀智提醒，商鋪和寫字樓合理的投資回報首先要考慮本身租金的回報率。另外，商鋪和寫字樓也不一樣，寫字樓一般是在一棟樓里，價格都差不多；而商鋪卻不一樣，即便在同一條街道，價格不一樣，成交速度也不一樣。

    李耀智還指出，深圳較旺的商鋪區(qū)域如東門、華強北，這里投資門檻高，風險也高；寫字樓如福田中心區(qū)，這里平均也要7萬元/平方米。

    投資提醒：

    中原地產商鋪西區(qū)經理肖霄表示，從住宅市場轉戰(zhàn)過來的投資客大多對商鋪一知半解，并有兩個誤區(qū)：

    誤區(qū)一：租金回報率要求高

    經過近一年的價格攀升，商鋪的平均租金回報率已經大幅下滑，一般只有3%，甚至一些新城區(qū)的回報率只有1%或2%。

    誤區(qū)二：面積大、單價低的商鋪劃算

    與住宅不同，商鋪最重要的并非面積，而是位置。大面積低價鋪可能面臨租金低甚至難以出租的局面。

    銀行貸款難度大

    據(jù)了解，投資商鋪的門檻很高，一般要求首付五成以上，10年內還清貸款。

    同時銀行對申請者要求更嚴格，商場的內鋪往往還很難獲得銀行貸款。

    要弄清楚商鋪真實面積

    建議投資客一定要弄清楚商鋪的真實面積，因為現(xiàn)實中不少商鋪分開幾部分，有可能投資者看中的鋪位，只是一個大商鋪的一部分，即使買了也不能獨立經營。