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    2010年，在中國(guó)房地產(chǎn)遭受劇烈調(diào)整的同時(shí)，仲量聯(lián)行在全球做了一項(xiàng)調(diào)查，隨后在6月底發(fā)布了一份名為《2010年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度指數(shù)》的調(diào)查報(bào)告。

    報(bào)告中稱，中國(guó)由于政府提供更多相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息以及不斷改進(jìn)的監(jiān)管力度，成為全球透明度提升幅度最大的國(guó)家之一。

    事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的公開(kāi)及市場(chǎng)監(jiān)管的公平、公正也是這次中國(guó)政府政策調(diào)整的著力點(diǎn)之一，但看上去，這將是一個(gè)任重而道遠(yuǎn)的過(guò)程。

    在2010博鰲房地產(chǎn)論壇開(kāi)啟之際，全球知名地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強(qiáng)接受了觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪，講述了他對(duì)市場(chǎng)的觀察和判斷。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2010年上半年已經(jīng)過(guò)去，您怎么看待剛剛過(guò)去的這半年房地產(chǎn)市場(chǎng)？

    馮建強(qiáng)：在全球金融危機(jī)的大背景下，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2009年央行執(zhí)行了寬松的貨幣政策，因此從2009年第三季度后中國(guó)住宅市場(chǎng)需求快速上升，成交量大幅增長(zhǎng)。與此同時(shí)，在中國(guó)各主要城市如北京、上海等地，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。另一方面，高房?jī)r(jià)推動(dòng)土地價(jià)格快速增長(zhǎng)，各地“地王”頻繁出現(xiàn)。從今年四月底之后，政府出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)力度較大的調(diào)整政策，住宅整體市場(chǎng)成交量在五月后開(kāi)始出現(xiàn)大幅下降。但是在商用物業(yè)市場(chǎng)方面，例如寫(xiě)字樓、商鋪及倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求都隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而穩(wěn)定回升。來(lái)自于跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)的寫(xiě)字樓租賃需求快速回升，租金穩(wěn)定上升；很多國(guó)內(nèi)外知名的零售商也積極地在北京、上海及重要二線城市開(kāi)店，很多新的購(gòu)物中心的出租率明顯提高；由于零售業(yè)的發(fā)展，電子商務(wù)發(fā)展，各城市倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施需求明顯上升，租金開(kāi)始上漲。因此商用物業(yè)市場(chǎng)在2010年上半市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出了全面的反彈。對(duì)于住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，政府已出臺(tái)相關(guān)政策控制過(guò)快發(fā)展，調(diào)控的效果將在下半年逐漸顯現(xiàn)。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為，在本次國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)新政中，最有效的調(diào)控措施是什么？您預(yù)計(jì)，未來(lái)會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策嗎？

    馮建強(qiáng)：本此調(diào)控政府從信貸、土地供應(yīng)及需求等多方面進(jìn)行了調(diào)控，其中信貸政策對(duì)于增加投資型購(gòu)房成本及控制銀行風(fēng)險(xiǎn)方面很有效果。對(duì)于自用型購(gòu)房，政府將提供更多保障型住宅，這與國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)是相似的。我們主要業(yè)務(wù)以商業(yè)地產(chǎn)為主，客戶主要為開(kāi)發(fā)商和機(jī)構(gòu)投資者，還參與了很多政府的新城規(guī)劃與老城改造項(xiàng)目，本輪調(diào)整將讓中國(guó)住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展更健康，如果這些政策可以很好地執(zhí)行，會(huì)對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到積極推動(dòng)作用。仲量聯(lián)行的業(yè)務(wù)以商業(yè)地產(chǎn)為主，我們相信市場(chǎng)發(fā)展很有前景。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近一個(gè)月，上海將征收物業(yè)稅的消息引起了廣泛關(guān)注，您怎么看到物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響？您認(rèn)為，如果物業(yè)稅出臺(tái)，應(yīng)該從哪些方面著手實(shí)施？

    馮建強(qiáng)：首先要澄清一下物業(yè)稅和房產(chǎn)稅的概念。這兩種稅種有本質(zhì)的區(qū)別。物業(yè)稅是新稅種，需要通過(guò)立法程序才能得以實(shí)施。因此，短期內(nèi)出臺(tái)物業(yè)稅的可能性不大。而房產(chǎn)稅并非新稅種，該稅種早于1986年就已開(kāi)始實(shí)施，只是目前對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)免征。對(duì)于營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)，房產(chǎn)稅稅率一般為租金收入的12%或是房產(chǎn)原值70-90%的1.2%。

    據(jù)我們了解，目前上海廣泛流傳的并非物業(yè)稅，而是對(duì)住宅物業(yè)征收房產(chǎn)稅。如果政府針對(duì)住宅物業(yè)出臺(tái)房產(chǎn)稅的話，物業(yè)持有者將會(huì)在物業(yè)持有期間產(chǎn)生一筆額外的費(fèi)用。在短期內(nèi)，可能會(huì)使部分投資者拋售其物業(yè)，從而使得供應(yīng)激增，轉(zhuǎn)而對(duì)價(jià)格形成下調(diào)壓力。然而從中長(zhǎng)期來(lái)看，更多的投資者將通過(guò)出租其物業(yè)來(lái)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以支付房產(chǎn)稅。

    對(duì)于房產(chǎn)稅實(shí)施的細(xì)則，我們相信與政府出臺(tái)其他宏觀調(diào)控政策的目的不會(huì)有太大的出入，即有效地抑制投機(jī)性需求、鼓勵(lì)自住和改善型需求。因此，房產(chǎn)稅實(shí)施的細(xì)則將重點(diǎn)聚焦在不傷害自住和改善型購(gòu)房者的前提下，如何抑制物業(yè)投機(jī)性需求。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在中央政府大力打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，您認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)在未來(lái)出現(xiàn)再一次反彈嗎？

    馮建強(qiáng)：首先，我不同意房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲被稱為“反彈”，房?jī)r(jià)的上漲幅度與中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入與生活水平保持一致就很健康，但是如過(guò)快上漲或投資比例過(guò)高，就給市場(chǎng)帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)，這在日本、美國(guó)及歐洲一些國(guó)家過(guò)去的市場(chǎng)發(fā)展中已經(jīng)有所體現(xiàn)。上一輪調(diào)控由于整體金融危機(jī)的影響，很多城市的政策執(zhí)行時(shí)間較短，由于當(dāng)前中國(guó)投資渠道有限、整體市場(chǎng)資金流動(dòng)性強(qiáng)都推動(dòng)了地價(jià)和房?jī)r(jià)的循環(huán)上漲，也帶來(lái)了潛在風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)政府已積累了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)經(jīng)驗(yàn)，地方政府也將對(duì)保證市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展要承但更多責(zé)任，只要建設(shè)更多保障房，嚴(yán)格控制地價(jià)上漲幅度，當(dāng)前出臺(tái)政策落實(shí)到位，房?jī)r(jià)將可以呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，住宅市場(chǎng)也會(huì)更健康。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：從5月中旬，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商率先在全國(guó)展開(kāi)降價(jià)，目前，已有多家開(kāi)發(fā)商宣布在全國(guó)或部分地區(qū)實(shí)行優(yōu)惠，您認(rèn)為，接下來(lái)大幅降價(jià)是否將會(huì)發(fā)生？在今年調(diào)整的情況下，降價(jià)是否是開(kāi)發(fā)商提升銷售業(yè)績(jī)最好或者唯一的方式？

    馮建強(qiáng)：在不同城市、不同背景的開(kāi)發(fā)商所采用的策略不同，有些開(kāi)發(fā)商在二季度開(kāi)始降價(jià)以提高銷售率，這既滿足了市場(chǎng)需求，也推動(dòng)了成交量，同時(shí)，對(duì)社會(huì)及開(kāi)發(fā)商本身都有利。預(yù)計(jì)在下半年，一些在今年價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的城市和項(xiàng)目還將降價(jià)以推動(dòng)市場(chǎng)需求，讓價(jià)格回歸到一個(gè)相對(duì)合理的水平，市場(chǎng)的需求是大量存在的。當(dāng)然降價(jià)也不是提高銷售量的唯一方式，例如提供更好的“產(chǎn)品”、物業(yè)管理服務(wù)、或多用環(huán)保材料都會(huì)對(duì)促進(jìn)銷售有幫助，中國(guó)居民的收入在快速增長(zhǎng)，更環(huán)保、高科技的住宅應(yīng)引入到國(guó)內(nèi)，因此降價(jià)當(dāng)然不是唯一促銷手段。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在您看來(lái)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)今年的宏觀調(diào)控？

    馮建強(qiáng)：前面提到，在不同城市、不同背景開(kāi)發(fā)商所采用的策略不同，有些開(kāi)發(fā)商在二季度已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)以提高銷售率。開(kāi)發(fā)商們的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、土地儲(chǔ)備等情況各不相同。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)自身的情況而制定自身的策略。例如，我們前面提到在中國(guó)的一線城市，商用物業(yè)市場(chǎng)目前呈上升態(tài)勢(shì)。因此，部分以住宅開(kāi)發(fā)為主的開(kāi)發(fā)商可以考慮在這些城市適當(dāng)開(kāi)發(fā)一些商用物業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前，國(guó)內(nèi)的調(diào)控主要集中在住宅地產(chǎn)上，而商業(yè)地產(chǎn)似乎并沒(méi)有受到太大影響，你認(rèn)為呢？而我們發(fā)現(xiàn)，今年很多房企紛紛表示要加大商業(yè)地產(chǎn)投入，您怎么看待這些住宅企業(yè)轉(zhuǎn)作商業(yè)地產(chǎn)的情況？您認(rèn)為會(huì)對(duì)當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造成什么影響？

    馮建強(qiáng)：與住宅市場(chǎng)不同，商用物業(yè)市場(chǎng)需求主要來(lái)自企業(yè)租戶。前面我們提到，自今年以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇，中國(guó)一線城市商用物業(yè)市場(chǎng)，包括寫(xiě)字樓、商鋪及倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)，需求都呈穩(wěn)定回升趨勢(shì)。二線城市商用物業(yè)市場(chǎng)與一線城市情況有所不同。在主要的二線城市，伴隨零售商們擴(kuò)張，商鋪市場(chǎng)需求大多呈上升趨勢(shì)。然而，大多數(shù)二線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨供過(guò)于求的局面，租金向下壓力增大。

    前面我們提到，面對(duì)目前的市場(chǎng)狀況，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身的情況制定符合自身不同的策略。有些開(kāi)發(fā)商考慮進(jìn)入商用物業(yè)市場(chǎng)。我們需要指出的是，由于需求者類型不同，商用物業(yè)開(kāi)發(fā)所需的專業(yè)知識(shí)與住宅開(kāi)發(fā)有所不同，我們建議開(kāi)發(fā)商應(yīng)尋求專業(yè)的顧問(wèn)咨詢公司開(kāi)展必要的調(diào)研。