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    宏觀調(diào)控對(duì)住宅類地產(chǎn)過快增長(zhǎng)產(chǎn)生有效抑制后，住宅開發(fā)商也會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來持續(xù)經(jīng)營(yíng)及彌補(bǔ)盈利的不足。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)低估也成為商業(yè)地產(chǎn)趨熱的原因之一。

    樓市密集調(diào)控兩個(gè)月來，各地樓市繼續(xù)降溫：成交量大幅下挫，買方賣方深度觀望，打折、降價(jià)等也成為敏感詞匯。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)住宅市場(chǎng)在宏觀調(diào)控下遭遇"重創(chuàng)"時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為投資客的新寵；當(dāng)房?jī)r(jià)"死扛"時(shí)，租房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，與此同時(shí)，潛伏的抄底客也做好了準(zhǔn)備。

    商業(yè)地產(chǎn)趨熱

    在樓市調(diào)控新政重磅出擊，商品房住宅市場(chǎng)投機(jī)客備受打壓之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域會(huì)否成為突破口呢？

    "住宅有泡沫商鋪更靠譜"這是記者在北京市朝陽北路青年路附近看到的一個(gè)廣告標(biāo)語。新建的商鋪整齊待售，接待的銷售人員也信心十足："近1個(gè)月來看商鋪的人不少，還有些是本小區(qū)的業(yè)主。這里交通好、人口多，是商業(yè)旺地，不愁賣。" 北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)表示，6月份商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)月預(yù)售數(shù)據(jù)全面超過住宅。數(shù)據(jù)顯示：截至6月21日晚，取得預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目共9個(gè)，而住宅為8個(gè)；當(dāng)月成交商業(yè)地產(chǎn)相比期房住宅高13倍，而銷售額更是達(dá)到了3.94億元，遠(yuǎn)超過住宅的8000萬元。

    按照業(yè)內(nèi)人士分析，地產(chǎn)開發(fā)分為三個(gè)階段：第一階段是住宅開發(fā)，第二個(gè)階段是商業(yè)開發(fā)，第三個(gè)階段是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。目前中國(guó)地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入第二階段，住宅開發(fā)暴利應(yīng)該逐漸過去。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張大偉認(rèn)為，宏觀調(diào)控對(duì)住宅類地產(chǎn)過快增長(zhǎng)產(chǎn)生有效抑制后，住宅開發(fā)商也會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來持續(xù)經(jīng)營(yíng)及彌補(bǔ)盈利的不足。

    另一方面，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)低估也成為商業(yè)地產(chǎn)趨熱的原因之一。張大偉告訴記者，以北京為例，其商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格在2009年來的資產(chǎn)暴漲潮中受到的影響比較小，在朝陽門等二環(huán)內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域的部分寫字樓的價(jià)格僅相當(dāng)于通州的住宅價(jià)格，使得商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格基本沒有泡沫，成為了最近部分投資者的首選。此外，商業(yè)地產(chǎn)開盤量明顯增加、商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率高，沒有受到限購(gòu)及貸款新政的影響等都使得投資者更多考慮商業(yè)地產(chǎn)。

    房?jī)r(jià)已現(xiàn)松動(dòng)

    近日，記者從一家知名二手房中介機(jī)構(gòu)獲悉，位于海淀區(qū)魏公村某處的二手房報(bào)價(jià)比月初直降約10萬元。但二手房經(jīng)紀(jì)人黃先生告訴記者："這只是個(gè)案，一般是投資客急于拋售套現(xiàn)所為。大部分業(yè)主報(bào)價(jià)并未降，只是業(yè)主普遍表示有商量余地。" 同成交量的節(jié)節(jié)下滑相比，房?jī)r(jià)似乎更為頑固。北京中原地產(chǎn)的跟蹤研究表明，二手房?jī)r(jià)格率先出現(xiàn)了明顯下降，通州部分小區(qū)的售價(jià)在新政以后下調(diào)幅度已經(jīng)超過3成，但是目前并沒有形成非常明顯的新房定價(jià)下探趨勢(shì)。張大偉認(rèn)為，盡管目前降價(jià)項(xiàng)目還比較少，但如果現(xiàn)有政策持續(xù)，加上房產(chǎn)稅等可能出臺(tái)的政策影響，房?jī)r(jià)回落的趨勢(shì)將基本形成。

    據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，北京市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，實(shí)現(xiàn)了15個(gè)月以來的首降。但1至5月間，四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)仍達(dá)到每平方米34620元，比1至4月略有上升。

    地產(chǎn)專家認(rèn)為政策有滯后性。按照市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，只有在成交量下降了一段時(shí)間之后，價(jià)格才會(huì)下跌。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般要超過兩三個(gè)月才會(huì)看到樓價(jià)明顯調(diào)整。中原地產(chǎn)的分析人員對(duì)記者說，新政出臺(tái)之前成交量非常活躍，新政出臺(tái)之后，成交量突然急剎車導(dǎo)致后繼無力。如果6月的成交量比5月高，那么底部較難有一個(gè)大的調(diào)整；如果6月成交量往下跌，那樓價(jià)才會(huì)走跌。

    抄底者伺機(jī)而動(dòng)

    黃先生有不少客戶至今還對(duì)去年初錯(cuò)失良機(jī)而感到后悔。黃先生告訴記者，5月份，該公司的業(yè)績(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他中介公司，而6月以來看房的客戶明顯增多，主要是首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房者，但居高的房?jī)r(jià)以及買賣雙方的博弈仍讓大多數(shù)看房者猶豫不決。

    購(gòu)房者似乎都期盼著房?jī)r(jià)下降，而這也是他們判斷"到底什么時(shí)候出手"的關(guān)鍵因素。從央行對(duì)居民購(gòu)房意愿的調(diào)查來看，居民對(duì)未來一年房?jī)r(jià)的下跌預(yù)期大幅上升，那么"不缺需求"的樓市會(huì)否因房?jī)r(jià)的下跌而引發(fā)抄底熱？樓市潛伏者到底還有多少呢？

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家中介公司數(shù)據(jù)顯示，目前至少有三成購(gòu)房者在"潛伏"。另據(jù)多家網(wǎng)上調(diào)查顯示，五成以上的受訪者打算在這一輪政策調(diào)整中抄底。

    而6月初，一家知名地產(chǎn)網(wǎng)站牽頭在全國(guó)上百個(gè)城市啟動(dòng)中國(guó)樓市"百團(tuán)大戰(zhàn)"，招募抄底正規(guī)軍，此舉更是引發(fā)了業(yè)界和市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。據(jù)悉，該招募帖在論壇發(fā)出不到一小時(shí)，就有246名購(gòu)房者報(bào)名參與。"新政頻出劍指高房?jī)r(jià)，市場(chǎng)觀望情緒彌漫，部分購(gòu)房置業(yè)剛性需求選擇潛伏。"百團(tuán)大戰(zhàn)組織者如是說。

    一位房地產(chǎn)專家對(duì)記者表示，樓市向來不缺少需求，只要房?jī)r(jià)回歸理性，首次置業(yè)及改善型需求兩股力量的集結(jié)或?qū)⒁�發(fā)新一輪的購(gòu)房潮。按理說，雙方博弈，必定有一方要讓步�；蛟S只有當(dāng)市場(chǎng)結(jié)束觀望，博弈結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正恢復(fù)穩(wěn)定、健康運(yùn)轉(zhuǎn)。