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    進(jìn)入6月以來，新政影響余溫未消，抑制了住宅地產(chǎn)房價上漲速度過快的勢頭，激增的商品房投資需求被有效控制。一段時間以來，媒體和業(yè)界開始把目光紛紛聚焦到商業(yè)地產(chǎn)。

　　記者在一次京城房地產(chǎn)經(jīng)理人沙龍上了解到，5月樓市調(diào)控新政密集出臺，一系列舉措令住宅市場逐漸降溫，然而新政背景下，商業(yè)地產(chǎn)告別低迷火熱升溫。原本受金融危機影響，空置率及租金呈現(xiàn)下跌趨勢的商業(yè)地產(chǎn)項目，近期在投資熱錢的帶動下出現(xiàn)明顯反彈，不少項目出現(xiàn)漲價行情，漲幅高達(dá)49％左右。在未來長遠(yuǎn)看好的情形下，國內(nèi)大牌房產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。同時，隨著國家擴大內(nèi)需政策的實施，通過城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，很大程度上拉動了商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了有力基礎(chǔ)，促進(jìn)了商業(yè)需求日益增加。樓市調(diào)控新政非但沒有影響到商業(yè)地產(chǎn)，反而從某種程度來說激活了這一市場。

　　商住純寫兩相宜 精明買家巧選擇

　　李先生是一家小型設(shè)計公司的老板，為客戶提供名片設(shè)計、公司畫冊和平面設(shè)計等服務(wù)，李先生夫婦2003年在勝古家園購置了一套130平方米的商住兩用房，客廳用作工作室，主臥是老板辦公室，家人晚上住在次臥，陽臺是庫房。至于為什么選擇商住兩用房，李先生告訴記者，對于像他這樣的處于創(chuàng)業(yè)初期的小公司來說，商住兩用型寫字樓符合公司規(guī)模小、員工少的特點，而且中午可以在家里給員工作工作餐，能提高企業(yè)的團(tuán)隊凝聚力。同時李先生表示，商住兩用房屬于新政調(diào)控下的空白地帶，價格也在整體樓市低迷的情況下一路飆升，比較適宜投資。“以商業(yè)立項的這類商住兩用房也屬于商業(yè)地產(chǎn)，不受限貸令限制。這類項目貸款一直都是首付50％，購房套數(shù)也不受影響。”在調(diào)查中，某房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站市場研究部袁小姐告訴記者。

　　記者在西大望路的一家均價3萬元/平方米的以商業(yè)立項的樓盤售樓處看到，雖然該項目還未開盤，且開盤時間不定，但登記的有意向購房者已多達(dá)4000人。

　　采訪同時記者也發(fā)現(xiàn)，很多購房者對產(chǎn)權(quán)問題也存在疑慮。“很多商住兩用房只有40年的產(chǎn)權(quán)，40年產(chǎn)權(quán)的商住房到期之后會怎樣現(xiàn)在都說不好。”購房者張先生告訴記者。即使這樣，新政下購房者對于商住兩用的“酒店式公寓”或Loft項目的關(guān)注度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通住宅。商住兩用房較為適合廣告、印刷設(shè)計、管理培訓(xùn)、小型商貿(mào)公司和外地企業(yè)駐京辦事處等業(yè)態(tài)，很多商住兩用房業(yè)主表示，投資是他們的考慮之一，其次由于商住兩用房戶型靈活、價格合理、周邊餐飲和配套服務(wù)成本相對較低，在創(chuàng)業(yè)發(fā)展期選擇商住兩用房會更實惠。

    通過對寫字樓不同立項性質(zhì)的兩種產(chǎn)品，出租價格、出售均價等進(jìn)行分析對比后發(fā)現(xiàn)，純寫字樓的出租回報率明顯高于商住寫字樓。亞奧區(qū)域、金融街區(qū)域和CBD區(qū)域的純寫字樓租金在新政下已經(jīng)突破400元/平方米/月，進(jìn)入6月以來，很多金融銀行業(yè)、生物制藥以及IT高科技行業(yè)的外資客戶都在積極尋找新的辦公場所，也為京城的純寫字樓的投資前景帶來了廣闊的商機。

　　龐先生在金融街投資廣場擁有一套面積120平方米的寫字樓物業(yè)，雖然原來的投融資網(wǎng)站由于受市場環(huán)境影響計劃退租，但是已經(jīng)有幾家外資金融機構(gòu)的北京代表處向龐先生伸出了橄欖枝。

　　純寫字樓完善的物業(yè)管理、智能化的配套設(shè)施和背靠豪華商圈的有利地勢都是其被投資客看好的主要因素。記者從仲量聯(lián)行了解到，從IBM到凱撒國旅，國內(nèi)外名企的選擇，需求的恢復(fù)支持了租金的回暖，使純寫字樓成為資金雄厚的“大炒家”的最愛。

　　戴德梁行分析人士認(rèn)為，純寫字樓投資回報及性價比更高，但如果是投資，風(fēng)險相對較��；如果是自持，也更具升值和保值的可能。不過，純寫字樓投資由于資金量遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于商住寫字樓，因此更適合于大型企業(yè)。而商住寫字樓則更適合于中小企業(yè)或個人投資。

 
    傳統(tǒng)與新興博弈 方便眾買家靈活投資

　　日前，記者從某門戶房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)白皮書了解到，隨著北京城市規(guī)劃的發(fā)展及各個區(qū)域性商業(yè)中心的形成，北京的商圈也不斷更新，很難完全界定傳統(tǒng)商圈與新興商圈之間的區(qū)別。

　　北京較傳統(tǒng)的商圈有西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳等。隨著時間的發(fā)展，目前在北京的環(huán)形城市結(jié)構(gòu)的周邊新興商圈不斷形成，市場競爭日益激烈；“多中心”特征日益明顯。而傳統(tǒng)商圈也不斷進(jìn)行更新?lián)Q代，也煥發(fā)出新的活力，與新興商圈構(gòu)成了遍布北京各個區(qū)域的商圈網(wǎng)絡(luò)。奧北、朝青、五棵松、木樨園—大紅門、上地、通州、麗澤等新興商圈正逐漸取代傳統(tǒng)商圈的主導(dǎo)地位，開始成為新政下商業(yè)地產(chǎn)的新寵。

　　記者通過對2005—2009年開盤體量超過5000平方米商業(yè)項目進(jìn)行分析，二環(huán)以內(nèi)商業(yè)項目的數(shù)量比例占總體的7.10％，面積占到4.56％；二、三環(huán)之間商業(yè)項目數(shù)量占23.15％，面積占10.31％；三、四環(huán)之間商業(yè)項目數(shù)量占37.65％，面積占44.58％；四、五環(huán)之間商業(yè)項目的數(shù)量占21.91％，面積占29.00％；五、六環(huán)之間商業(yè)項目數(shù)量占9.26％，面積占11.30％；六環(huán)以外商業(yè)項目數(shù)量占0.93％，面積占0.25％。說明目前的商業(yè)分布不再像以前只局限于幾個區(qū)域，而是多中心、均衡發(fā)展。

　　職業(yè)炒房客田先生2009年以前投資商業(yè)地產(chǎn)主要選取金融街、中關(guān)村等世界500強和高新技術(shù)企業(yè)聚集的區(qū)域投資純寫字樓項目，田先生告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)在05—09年中的銷售價格整體處于中低檔，4萬元/平方米以上的項目較少，城區(qū)商業(yè)項目售價大體上是住宅售價的1—2倍左右，海淀、大興、宣武區(qū)商業(yè)售價不到住宅售價的1倍，房山、懷柔、門頭溝等遠(yuǎn)郊項目的比例差距更小。進(jìn)入2010年，城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，作為首都“經(jīng)濟中心”的朝陽區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價值要高于以“科教發(fā)展為重心”的海淀區(qū)；郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，以通州、昌平、順義為核心的居住“衛(wèi)星城”商業(yè)地產(chǎn)明顯顯示出繼續(xù)發(fā)展的潛力。田先生表示，地鐵沿線的貫通，科技產(chǎn)業(yè)基地帶動政策扶持和金融環(huán)境，通州金橋科技產(chǎn)業(yè)基地、大興亦莊開發(fā)區(qū)、順義空港開發(fā)區(qū)都是新政下郊區(qū)縣借助科技地產(chǎn)打造寫字樓商機的重點區(qū)域，也是田先生下一步投資的考慮方向。

 
    寫字樓租售價上漲 租賃購置依勢抉擇

　　記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，租賃和出售是開發(fā)商衡量長期利益和短期效益的博弈。

　　長期以來，開發(fā)商拿地，通過銀行融資，開發(fā)完成后為了盡快保證資金回籠，一般都會將寫字樓的產(chǎn)權(quán)拆零出售。但這樣，業(yè)權(quán)便難以統(tǒng)一管理，如果寫字樓內(nèi)小公司林立，就會降低自身的檔次。此外，租戶入駐這樣的寫字樓，則不得不與多個小型業(yè)主進(jìn)行曠日持久的談判。因業(yè)務(wù)擴充需要擴大租賃面積時，也不得不去面對更多不同的租賃合同，甚至有些租戶因談判不成而不得不將公司的其中一個部門遷往別處或整體遷移。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對于投資純寫字樓的炒房客或企業(yè)機構(gòu)，“只租不買”是不錯的選擇，很多甲級寫字樓在建筑質(zhì)量、層高、電梯、智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理等方面都在向更高標(biāo)準(zhǔn)看齊，選擇租賃，業(yè)主在選擇寫字樓的大小、戶型時，可以有較大的自主性，而且一旦遭遇市場環(huán)境突變，也能自如應(yīng)對，不至于損失過大。

　　記者在位于豐臺區(qū)怡�；▓@西側(cè)的天龍華鶴大廈采訪到了前來咨詢的徐先生。徐先生擁有一家以無線電通信技術(shù)研究、開發(fā)和應(yīng)用為主的高科技企業(yè)，主營通信網(wǎng)絡(luò)的無線接入系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)研究，剛剛獲得了北京市高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定，在享受政府減稅、免稅優(yōu)惠政策的喜悅背后也面臨著公司不斷壯大，重新選址的抉擇。

　　經(jīng)過多次考察，徐先生選中了地處四環(huán)之內(nèi)、在豐臺區(qū)中心位置的天龍華鶴大廈，天龍華鶴大廈地處中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)多園”中距市區(qū)最近的產(chǎn)業(yè)基地，科技氛圍濃厚。

　　徐先生坦言，產(chǎn)業(yè)環(huán)境是他選擇天龍華鶴的主要原因之一。同時，徐先生表示，相對傳統(tǒng)商圈較低的22000元/平方米的售價也促使他下決心選擇購置而不是租賃。

　　“一個企業(yè)要發(fā)展就要有根基，我們企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模，明年還將進(jìn)入上市輔導(dǎo)。所以，我認(rèn)為購買是明智的選擇。” 徐先生笑著說。

　　投資建議：

　　記者建議投資客，無論選擇租賃或購置、純寫字樓還是商住兩用房、傳統(tǒng)商圈還是新興商圈，都應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展和企業(yè)規(guī)模、自用還是投資來決定，不能盲目跟風(fēng)，要審時度勢，不被開發(fā)商所左右，多聽取商業(yè)地產(chǎn)投資咨詢公司和商業(yè)地產(chǎn)策劃顧問公司的意見。

　　同時，記者提醒投資客：新政下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場并不能帶動寫字樓售價的繼續(xù)攀升，此次調(diào)控政策，同樣會影響到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)，不少企業(yè)的資金鏈條可能出現(xiàn)緊繃。隨著新開項目的放量供應(yīng)，寫字樓甚至?xí)�輕微拉低價格。因此，要把投資風(fēng)險、未來回報考慮進(jìn)去。記者建議，通過老業(yè)主介紹的“老帶新”式的推介模式也是計劃投資商業(yè)地產(chǎn)的新手上路的法寶。