色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    據(jù)本次統(tǒng)計顯示，杭州（不含蕭山、余杭，下同）新增潛在供應(yīng)總量為1201.4萬平方米。在大比例增加的供應(yīng)量面前，杭州樓市是否還會保持快速上揚(yáng)的態(tài)勢，未來杭州的樓市到底會怎么走？也許，重要的不是答案，而是所有參與的人在這個過程中的心態(tài)和行為。我們這份《2010杭州住宅供應(yīng)量白皮書》，動態(tài)地記錄杭州房地產(chǎn)市場的變化和發(fā)展，促使樓市參與各方以更多客觀、理性和謹(jǐn)慎的態(tài)度，去共同促進(jìn)這個行業(yè)和市場的良性發(fā)展。

    已出讓宅地預(yù)計可供應(yīng)逾10萬套房源

    據(jù)本次統(tǒng)計顯示，杭州新增潛在供應(yīng)總量為1201.4萬平方米（“潛在供應(yīng)量”是指從2004年1月1日至2009年12月31日通過公開招拍掛取得土地、但尚未開發(fā)或從未進(jìn)行過銷售的新增潛在房源）。其中，2004—2008年所出讓宅地約可產(chǎn)生513.3萬平方米的預(yù)計新增供應(yīng)，2009年新出讓宅地可產(chǎn)生約688.1萬平方米的預(yù)計供應(yīng)。換句話說，除了已有開盤記錄的宅地項(xiàng)目外，杭州已出讓宅地還可供應(yīng)逾1200萬平方米的新房源。

    與前幾年同期相比，2009年的新增潛在供應(yīng)總量呈大幅上升之勢，較2007年同期上漲19.7%，較2008年同期統(tǒng)計的735.2萬平方米上漲63.4%。如果按照以平均每套120平方米計算，僅此潛在供應(yīng)一項(xiàng)可在后續(xù)產(chǎn)生逾10萬套房源。按照2009年杭州全年成交商品住宅54063套推測，上述房源將需要約2年的時間才能完全消化完畢。

    從各城區(qū)新增潛在供應(yīng)的量上看，拱墅區(qū)、江干區(qū)、濱江區(qū)和下沙四個城區(qū)的新增潛在供應(yīng)均在150萬平方米以上，其中拱墅區(qū)新增潛在供應(yīng)為317.2萬平方米，主要分布在橋西、申花路、半山田園、運(yùn)河新城祥符等板塊；江干區(qū)新增潛在供應(yīng)為288.2萬平方米，主要分布在九堡、城東筧橋、丁橋等板塊；濱江區(qū)新增潛在供應(yīng)為186.9萬平方米，主要分布在浦沿、西興、長河等板塊，少部分分布在沿江；下沙新增潛在供應(yīng)為162.3萬平方米，主要集中在金沙湖區(qū)域的中心板塊和沿江板塊。

    上城區(qū)：存量宅地出現(xiàn)逐年遞減趨勢

    上城區(qū)可預(yù)計的新增潛在供應(yīng)為26.4萬平方米，以120平方米/套計算，后期可以提供約2200套住宅。從上城區(qū)歷年統(tǒng)計的對比看，上城區(qū)的新增潛在供應(yīng)呈逐年遞減趨勢；從2007年底統(tǒng)計的65.1萬平方米至2008年同期統(tǒng)計下降為39.3萬平方米，2009年年底再降至26.4萬平方米，同比降幅達(dá)9.9%。

    由于上城區(qū)大部分區(qū)域?yàn)槭兄行�，新增用地日漸稀少已是主流趨勢。預(yù)計今后上城區(qū)的土地出讓將以零星小規(guī)模的拆遷用地為主，大規(guī)模的住宅用地將極少出現(xiàn)，未來住宅供應(yīng)將呈現(xiàn)后續(xù)乏力的狀態(tài)。

    上城區(qū)26.4萬平方米的新增潛在供應(yīng)主要由6個項(xiàng)目組成，每個項(xiàng)目的規(guī)模都不大，最大的建筑面積也未到10萬平方米，分散在南星橋、復(fù)興路和錢江新城等不同區(qū)塊，未形成較集中的板塊分布。但由于它們位處市中心優(yōu)質(zhì)地段，必將會是未來杭州樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。其中，賽麗綠城•麗園和華成•波爾多莊園均已動工，預(yù)計于2010年上市。

    下城區(qū)：“老廠房”地塊成為重頭戲

    下城區(qū)的新增潛在供應(yīng)總量為52.6萬平方米，以120平方米/套計算，后期可以提供約4300套住宅。下城區(qū)的新增潛在供應(yīng)歷年變動較大，從2007年年末49.1萬平方米上升到2008年同期的94.7萬平方米，2009年再下降到與2007年相近的52.6萬平方米，漲幅和降幅都在80%以上。

    下城區(qū)新增潛在供應(yīng)項(xiàng)目中，位于市中心板塊的項(xiàng)目有3個，總建筑面積約31.3萬平方米，占了下城區(qū)新增潛在供應(yīng)總量的60%，均由原先知名老廠房搬遷而形成的“知名”樓盤，如東南面粉廠地塊、杭汽輪廠地塊和喜得寶地塊。東南面粉廠地塊由廣宇集團(tuán)獲得，以19038元/平方米高價成為2007年的地王；杭汽輪廠地塊則被新湖房產(chǎn)收入囊中；而喜得寶地塊更是2009年杭州土地市場上的“重頭戲”，最終被綠城集團(tuán)以20963元/平方米的樓面地價成交。這些曾經(jīng)的“老廠房”地塊因其歷史、地段、稀缺性和入駐的品牌等眾多因素備受關(guān)注，成為樓市的焦點(diǎn)。同時，市中心地價的發(fā)展與樓市的成交熱度息息相關(guān)，2007年和2009年下半年均為杭州樓市發(fā)展的火爆期，市中心稀缺地段的土地售價大幅上揚(yáng)，2008年為樓市發(fā)展的沉寂期，礙于資金的缺少和對未來樓市的不樂觀判斷，即使是稀缺的市中心土地，也難受開發(fā)商的追捧。

    下城區(qū)華豐板塊新增潛在供應(yīng)為15.9萬平方米，較2008年年底的27.5萬平方米減少了42.2%。華豐板塊共有三個項(xiàng)目有新增潛在供應(yīng)，但均規(guī)模較小，三個項(xiàng)目總建筑面積均在7萬平方米以內(nèi)，預(yù)計都將在2010-2011年左右上市。

    東新路新天地板塊主力代表樓盤是濱江•萬家星城。2009年海鹽南塘房產(chǎn)拿下的燈塔項(xiàng)目，是東新路新天地板塊從大片廠房拆遷轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)的一個“信號”，目前周邊大量土地已進(jìn)入拆遷或拆遷完成的狀態(tài)，根據(jù)杭州2009年的《讀地手冊》，這些土地都將在今后1-2年內(nèi)出讓。

    拱墅區(qū)：海量供應(yīng)將在明后兩年形成高峰

    拱墅區(qū)可預(yù)計的新增潛在供應(yīng)為317.2萬平方米，以120平方米/套計算，后期可以提供約26000套住宅。從拱墅區(qū)歷年統(tǒng)計的對比看，3年來拱墅區(qū)新增潛在供應(yīng)呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢；從2007年底統(tǒng)計的110.3萬平方米至2008年同期統(tǒng)計上升為132.7萬平方米，2009年年底再度上升到317.2萬平方米，同比漲幅139%。拱墅區(qū)是八大區(qū)域中新增潛在供應(yīng)唯一一個超過300萬平方米的區(qū)域。

    新增土地增量加上未開發(fā)土地量成為拱墅區(qū)新增潛在供應(yīng)大增的主要原因。一方面，2009年拱墅區(qū)出讓了大量的住宅用地，規(guī)劃住宅總建筑面積可達(dá)184.5萬平方米，在本次報告中全部轉(zhuǎn)化為新增潛在供應(yīng)統(tǒng)計；另一方面，2009年之前出讓的土地中有部分土地尚未開發(fā)而成為拱墅區(qū)新增潛在供應(yīng)的組成部分，如綠城與濱江聯(lián)手拿下的杭汽發(fā)地塊、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的杭一棉地塊等。

    拱墅區(qū)新增潛在供應(yīng)中，大部分為2009年下半年拿地項(xiàng)目，一般需要1年半左右的規(guī)劃期、準(zhǔn)備期。同時，另外兩個供應(yīng)量較大的地塊——杭汽發(fā)地塊和杭一棉地塊尚未動工導(dǎo)致項(xiàng)目供應(yīng)后移，因此預(yù)計區(qū)域大量的潛在供應(yīng)房源會集中在2011年～2012年，屆時才是拱墅區(qū)房源供應(yīng)的高峰時段。

    拱墅區(qū)新增潛在房源分別分布于市中心、城北、橋西、申花路、半山田園、運(yùn)河新城等六個板塊，每個板塊的住宅供應(yīng)均在20萬平方米以上，其中申花路、橋西和市中心三個板塊的供應(yīng)在50萬平方米以上。其中，申花路板塊共有6宗新增土地，規(guī)劃可建住宅總面積62.9萬平方米，基本上為2009年新出讓的住宅項(xiàng)目，預(yù)計將于2011年左右上市供應(yīng)。2009年申花路板塊迎來眾多的區(qū)域利好，如銀泰城西店的開工、杭州印象城沃爾瑪超市的開業(yè)等等，申花路板塊良好的升值潛力顯而易見，房價也已經(jīng)站上了20000元/平方米，且銷售態(tài)勢火爆。顯見的區(qū)域優(yōu)勢和利潤空間使更多的開發(fā)商開始爭奪申花路的“肥肉”，2009年的土地市場上，保利、欣盛、賽麗、萊茵達(dá)等品牌開始涉足申花路板塊，并帶動了板塊地價的大幅上揚(yáng)。2006年申花路板塊的土地成交價格在4354元/平方米左右，一路上漲至2009年末的11000元/平方米左右。地價的大幅上揚(yáng)也推動房價的快速上揚(yáng)，目前整個申花路板塊處于無房可售的狀態(tài)，預(yù)計這些新增潛在供應(yīng)進(jìn)入市場銷售后，售價和濱江、九堡等同類熱門板塊相比，極有可能率先逼近30000元/平方米大關(guān)。

    江干區(qū)：三大板塊再造一個“東杭州”

    江干區(qū)可統(tǒng)計的新增潛在供應(yīng)為288.2萬平方米，以120平方米/套計算，后期可以提供約24000套住宅。從江干區(qū)歷年統(tǒng)計的對比看，3年來江干區(qū)新增潛在供應(yīng)呈現(xiàn)典型的“V”字形：從2007年底統(tǒng)計的201.1萬平方米至2008年同期統(tǒng)計下降為126.7萬平方米，2009年年底再度上升到288.2萬平方米，同比漲幅127.5%。

    江干區(qū)的新增潛在供應(yīng)不僅規(guī)模很大，而且板塊集中化明顯，未來供應(yīng)主要集中在九堡、丁橋、老城東等三大板塊，形成三足鼎立的局面。

    老城東板塊新增潛在供應(yīng)118.6萬平方米，由11個項(xiàng)目組成，是江干區(qū)新增供應(yīng)中供應(yīng)規(guī)模最大的一個板塊。在杭州樓市歷經(jīng)起落的十年中，老城東一直扮演著“配角”，零星的幾個項(xiàng)目在不同時代閃耀過光芒后又歸于平靜，雖然也有品牌開發(fā)商（綠城）和規(guī)模樓盤（東方紅街）進(jìn)駐，但城東一直的“分散”開發(fā)特點(diǎn)使區(qū)域的凝聚力和關(guān)注度較弱，一盤散沙的局面難以引發(fā)市場聚焦。而今，城東板塊在全新的區(qū)域規(guī)劃和2009年區(qū)域土地的大規(guī)模出讓后，將在未來杭州樓市中由“配角”翻身成“主角”，迎來一個全新的發(fā)展歷程。

    作為目前主城區(qū)性價比最高的板塊，丁橋的新增潛在供應(yīng)為104.4萬平方米，同比2008年統(tǒng)計的33.1萬平方米上漲215.4%，這意味著丁橋板塊將進(jìn)入全面開發(fā)階段。2009年丁橋板塊出讓的大量宅地將陸續(xù)開發(fā)、上市，昆侖項(xiàng)目、中豪項(xiàng)目、大家項(xiàng)目等項(xiàng)目將為丁橋的發(fā)展注入持續(xù)動力。目前丁橋板塊的開發(fā)商，基本上都具有豐富的城市邊緣板塊開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，這將更有利于推動丁橋板塊的進(jìn)一步發(fā)展和成熟。

    九堡板塊約有65.2萬平方米的新增潛在供應(yīng)，主要集中在江干科技園等中心板塊。這樣的分布趨勢，將逐漸改變目前九堡以沿江樓盤供應(yīng)為主流的局面，逐漸向中心腹地推進(jìn)。

    西湖區(qū)：總能找到高端住宅的開發(fā)理由

    西湖區(qū)可統(tǒng)計的新增潛在供應(yīng)共約63.8萬平方米，以平均120平方米/套測算，約可提供5300套住宅房源。對比歷年同期統(tǒng)計數(shù)據(jù)，由于西湖區(qū)土地增量供應(yīng)逐年大幅減少，2009年全區(qū)僅出讓2宗土地約26.3萬平方米可建建筑面積，故此區(qū)域新增潛在供應(yīng)呈逐年下降趨勢；從2007年年底統(tǒng)計的332.7萬平方米下降到2008年同期統(tǒng)計的161.4萬平方米，到了2009年年底僅有63.8萬平方米。

    西湖區(qū)的新增潛在供應(yīng)主要集中在三墩、西溪濕地和城西文教區(qū)三個板塊。其中，三墩板塊是杭州開發(fā)較早的近郊板塊，近幾年無論是道路交通、生活以及商業(yè)配套均逐漸區(qū)域完善，2004—2007年住宅開發(fā)也相對集中，但隨后兩年陷入供應(yīng)斷檔期，2009年總共上市住宅新房源僅798套，處于相對沉寂狀態(tài)。但從未來供應(yīng)看，三墩板塊依然保持較大的量，包括板塊內(nèi)38.8萬平方米的新增潛在供應(yīng)，以及金地•自在城后續(xù)約58.7萬平方米的供應(yīng)，未來三年內(nèi)三墩板塊的總供應(yīng)量仍將達(dá)近100萬平方米。

    西溪濕地是2006年開始發(fā)展的一個區(qū)域，隨著萬科、坤和、綠城的進(jìn)入，逐步演化成品牌房產(chǎn)匯集的高檔區(qū)域。雖然西溪濕地板塊的新增潛在供應(yīng)不大，但一些在售樓盤如和家園、西溪蝶園、西溪里等均為規(guī)模大盤，后續(xù)合計有約81.1萬平方米的未售余量，故此未來兩年板塊的整體供應(yīng)仍然充足。

    城西文教區(qū)生活配套完善，并且具濃郁的學(xué)院氛圍，住宅用地也相對稀缺。近幾年因大量院校搬遷而騰挪出的土地絕大多數(shù)已開發(fā)銷售，如金都•城市芯宇、濱江•金色藍(lán)庭等，2007年出讓的杭商院地塊即雅戈爾•御西湖項(xiàng)目至今最后一塊已出讓但未開盤的宅地，規(guī)劃建筑面積共約9.4萬平方米，這也將是城西文教區(qū)未來僅有的新增住宅供應(yīng)。

    濱江區(qū)：  綠城首度進(jìn)駐開發(fā)

    濱江區(qū)可統(tǒng)計的新增潛在供應(yīng)為186.9萬平方米，以120平方米/套測算，約可提供15500套左右的住宅房源。對比歷年同期統(tǒng)計數(shù)據(jù)，濱江區(qū)的新增潛在供應(yīng)呈逐年小幅上升的態(tài)勢，2007年底統(tǒng)計為135.4萬平方米、2008年同期統(tǒng)計159萬平方米至2009年上升到約186.9萬平方米，每年均以17.5%左右的漲幅勻速遞增。

    對于2009年的濱江板塊而言，最大的震動莫過于綠城以37.5億的總地價款高調(diào)進(jìn)駐濱江，結(jié)束了綠城不過江的歷史。同時，根據(jù)綠城與濱江區(qū)達(dá)成的戰(zhàn)略合作，綠城集團(tuán)將每年投資20萬平方米以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，積極參與濱江城市建設(shè)，這對于濱江的房地產(chǎn)開發(fā)而言，無疑是個巨大的利好。綠城進(jìn)駐濱江將使整個杭州樓市對濱江未來的規(guī)劃、發(fā)展以及價格重新想象，無論是開發(fā)還是購買，綠城的品牌號召力將使濱江板塊再度掀起需求熱潮，并迎來快速發(fā)展的新時機(jī)。

    從2004年到2008年濱江區(qū)的地價一直在3000—5000元/平方米的區(qū)間內(nèi)徘徊，歷年土地成交價格起伏較小。但到了2009年，由于綠城的進(jìn)入，地價從6500元/平方米飆升到15000元/平方米左右，漲幅高達(dá)135.4%；而同樣位于濱江、地塊條件更為優(yōu)質(zhì)的杭政儲出[2007年]75—76號地塊（中海與世茂聯(lián)手拿下）平均樓面地價僅5230元/平方米，兩者地價差距為193.7%。受此影響，浦沿板塊的地價也從2007年的4113元/平方米上升到2009年的8366元/平方米，漲幅達(dá)103.4%。

    之江：大鱷掌控開發(fā)主動權(quán)

    之江區(qū)域可統(tǒng)計的新增潛在供應(yīng)約104.1萬平方米，以120平方米/套計算，可提供約8700套住宅房源。對比歷年同期統(tǒng)計數(shù)據(jù)，之江區(qū)域的新增潛在供應(yīng)呈逐漸大幅上揚(yáng)的態(tài)勢；2007年底之江區(qū)域計新增潛在供應(yīng)近5.1萬平方米，2008年同期統(tǒng)計則達(dá)到74.1萬平方米，至2009年上升至104.1萬平方米，達(dá)到之江區(qū)域歷史新增潛在供應(yīng)的最高點(diǎn)。

    無論是在售項(xiàng)目，還是待開發(fā)項(xiàng)目，之江轉(zhuǎn)塘板塊的開發(fā)樓盤都體現(xiàn)出一個共同的特征：高端化。目前在售的金都•高爾夫藝墅、新帝•朗郡、公元•沐橋和中海雅戈爾•篁外，定位和售價均以高端化為標(biāo)準(zhǔn)。之江板塊的另一個鮮明特色是大腕級知名品牌房企先期進(jìn)駐開發(fā)，并拉動了該區(qū)域的開發(fā)熱度。綠城早在2007年之前即進(jìn)入開發(fā)，為板塊奠定了高起點(diǎn)；2007年，金都、雅戈爾、中海等大舉接力進(jìn)駐；2009年，華潤隨之跟進(jìn)，規(guī)劃建筑面積18.1萬平方米的項(xiàng)目啟動則掀起了大鱷進(jìn)駐的高潮。這些品牌房企的項(xiàng)目集中了板塊的大多數(shù)土地資源，僅金都•高爾夫藝墅和華潤地塊兩個項(xiàng)目就占據(jù)了之江區(qū)域新增潛在供應(yīng)的53.2%。由此可知，在未來幾年內(nèi)，大腕級品牌房企將掌握著板塊開發(fā)的主動權(quán)。

    大腕房企的相繼進(jìn)駐以及對區(qū)域的拉動，亦帶動了本土二三線品牌房企的跟進(jìn)。2009年出讓的之江區(qū)域住宅用地得主中，大家、天陽、眾孚、云廈等本土房企進(jìn)入視線，共獲取住宅項(xiàng)目4個，規(guī)劃總建筑面積達(dá)32.8萬平方米。這些品牌的跟進(jìn)及后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)，將會使之江區(qū)域房產(chǎn)品的供應(yīng)更加多樣化。

    下沙：持續(xù)三年放量供地

    下沙區(qū)域的新增潛在供應(yīng)量達(dá)162.3萬平方米，以120平方米/套計算，可提供約13500套。對比歷年同期統(tǒng)計數(shù)據(jù)，下沙區(qū)域的新增潛在供應(yīng)在近三年始終保持100萬平方米以上的高位，且每年以10萬—30萬平方米的量遞增，直至2009年年末達(dá)到區(qū)域新增潛在供應(yīng)的最高點(diǎn)。

    近幾年，由于華元•夢琴灣、野風(fēng)•海天城、伊薩卡、朗詩國際、世茂•江濱花園和保利•東灣等大規(guī)模樓盤的陸續(xù)上市，下沙區(qū)域的住宅供應(yīng)并不缺，相對而言缺少的是人氣和區(qū)域的吸引力。可喜的是，隨著杭州城市向東發(fā)展規(guī)劃、地鐵規(guī)劃和江景資源等利好的綜合作用，下沙板塊逐漸從一個配套、人氣不足的郊區(qū)板塊逐漸向有獨(dú)特魅力的城區(qū)板塊轉(zhuǎn)化，2009年下沙樓盤的優(yōu)異銷售成績就是杭州市場逐漸看好下沙板塊的見證。

    外地大鱷逐鹿下沙是近年下沙土地市場一大特點(diǎn)。2007年出讓的四宗大規(guī)模用地分別被上海世茂、南京朗詩、北京金隅嘉業(yè)和保利地產(chǎn)獲得，而2009年下沙土地市場最大的亮點(diǎn)則是龍湖地產(chǎn)入駐下沙。同時，保利、金隅也分別在下沙再添新項(xiàng)目，保利布局沿江項(xiàng)目13.7萬平方米，金隅再次圈地沿江項(xiàng)目18.9萬平方米，更是看中了下沙的未來發(fā)展?jié)摿Γ瑘远�了在下沙長久發(fā)展的決心。