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    2009年，省城的住宅、別墅、公寓都是量價齊升，一派“熱火朝天”的景象。但與之形成對比的是，濟南的寫字樓市場卻發(fā)展緩慢。業(yè)內人士表示，隨著民營和私企經濟的進一步發(fā)展，濟南的寫字樓市場會逐漸火起來。

    核心區(qū)域寫字樓賣價不如住宅

    2009年，省城的住宅市場完全可以用“熱火朝天”來形容，而寫字樓市場則只能用“沉悶”概括。據(jù)信立怡高的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年濟南寫字樓市場總供應量26.12萬平方米，創(chuàng)歷史新低。月度供應也是持續(xù)走低，市場整體走勢平穩(wěn)。

    2009年，濟南寫字樓的房價持續(xù)8個月徘徊在8600元/平方米，直至第四季度才超越9000元/平方米，年末突破萬元大關。而相應區(qū)域的住宅價格，都高出寫字樓不少。

    2009年省城寫字樓市場的另一個新變化是，出現(xiàn)了大批總部辦公型企業(yè)向東遷移的跡象，其中包括山東鋼鐵集團、中鐵十局、黃金集團等企業(yè)。高新、奧體板塊地位愈發(fā)凸顯，總部辦公的規(guī)模日漸形成，總部辦公聚集效應越來越明顯。

    信立怡高策研中心的李臻經理告訴記者，由于老城區(qū)的辦公環(huán)境、辦公配套不能滿足客戶的需求，因此客戶群外溢現(xiàn)象明顯。

    寫字樓租金與其他城市比也偏低

    相比于寫字樓的銷售市場，寫字樓租賃市場成績不錯，2009年整體出租率高達90%以上。

    但在價格上，不同檔次的寫字樓呈現(xiàn)出不同的發(fā)展水平。其中老式甲級寫字樓租金水平和出租率降低，新型甲級寫字樓租金居高不下，出租水平最高。業(yè)內人士指出，由于老城區(qū)的寫字樓硬件不足，出現(xiàn)客戶撤離的現(xiàn)象，傳統(tǒng)CBD區(qū)域的寫字樓改造升級迫在眉睫。

    濟南幾個寫字樓的區(qū)域看，價格之間也存在著較大差異，濼源大街租金最高，山大路附近次之，高新區(qū)租金水平普遍較低。

    業(yè)內人士表示，濟南寫字樓的租金水平不僅與一線城市比有著較大的差距，即使與同類城市比也有著不小的差距。以青島為例，在那里類似濼源大街的板塊，甲級寫字樓在7-8元/平米/天，比濟南明顯高出許多。

    今年供應大增，市場前景值得期待據(jù)信立怡高的統(tǒng)計預測，濟南今年寫字樓供應后勁十足，將創(chuàng)歷史新高。2010年將有13個新項目入市，3個在售項目加推，預計新增供應量將達130萬平方米，將為沉悶的寫字樓市場注入新的活力。

    “核心區(qū)域寫字樓價格低于住宅價格，這在許多城市都是個普遍現(xiàn)象，因為寫字樓的需求遠遠低于住宅需求。”李臻分析說，濟南寫字樓市場“沉悶”的另一個重要原因是，雖然濟南的經濟發(fā)展水平不錯，但之前濟南的經濟都是以大國企為主，而國企大多都有自己的大寫字樓，因此對市場的需求拉動不大。

    李臻表示，這種情況目前也在發(fā)生著變化，因為大量民營私企經濟的發(fā)展，正給濟南帶來越來越多的寫字樓需求，因此他們認為將來的市場會持續(xù)看好。