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    眨眼間已是2010年，在剛過(guò)去的2009年，住宅市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)，一個(gè)個(gè)發(fā)展商都賺得盆滿缽滿。廣州的商用物業(yè)市場(chǎng)是否如住宅市場(chǎng)一樣紅火？2010年又會(huì)走上怎樣一條新路？近兩周，商業(yè)地產(chǎn)代理商第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、戴德梁行和中立地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)都相繼發(fā)布了商業(yè)地產(chǎn)的總結(jié)報(bào)告，并對(duì)來(lái)年進(jìn)行了展望�？偟膩�(lái)看，相比住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的“錢(qián)途”還不是那么樂(lè)觀。

    寫(xiě)字樓市場(chǎng)觸底反彈

    中立地產(chǎn)的總結(jié)報(bào)告指出，回顧整個(gè)2009年的廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)，在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的低迷期后終于觸底反彈，年初和年末的寫(xiě)字樓市場(chǎng)完全是兩種境況。而跨國(guó)企業(yè)縮減租金成本，中資企業(yè)逆市擴(kuò)張，是2009年廣州寫(xiě)字樓最具特色的現(xiàn)象。

    第一季度，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境持續(xù)利空影響，各甲級(jí)寫(xiě)字樓在天河區(qū)的“牽頭”下出現(xiàn)大客戶集體搬遷的窘境，整體降幅接近3成，業(yè)主甚至紛紛將物業(yè)轉(zhuǎn)租為售，二手寫(xiě)字樓的整體售價(jià)出現(xiàn)約20%的跌幅。第二季度末開(kāi)始，隨著拉動(dòng)內(nèi)需政策的執(zhí)行，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)企業(yè)擴(kuò)張及搬遷需求逐漸增多，廣州寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)重現(xiàn)活躍，成交量出現(xiàn)回升，但在大批新增供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，租金停止下跌后卻難以上揚(yáng)，持續(xù)在中低位運(yùn)行。直至第三季度末，隨著交投的持續(xù)活躍，各大寫(xiě)字樓空置率的不斷降低，租金穩(wěn)步回升，其中以天河及珠江新城最為明顯。

    終于，寫(xiě)字樓市場(chǎng)在第四季度迎來(lái)暖流。國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的密集出臺(tái)，使得住宅市場(chǎng)逐步進(jìn)入深度觀望狀態(tài)，更多資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。寫(xiě)字樓租售價(jià)逐步回升，成交量同步上揚(yáng)，空置率亦開(kāi)始降低，越來(lái)越多的投資者把目光從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

    據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，去年寫(xiě)字樓全年新增供應(yīng)量達(dá)123000平方米，租金指數(shù)同比下跌7.6%，但租金環(huán)比降幅逐季收窄；全年吸納量約204000平方米，同比增長(zhǎng)39.3%，年末空置率為14.8%，同比下降5.5%。

    零售商業(yè)市場(chǎng)需求平穩(wěn)增長(zhǎng)

    盡管社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率在2月份以2.3%觸底，再于11月份以24%回升至較高水平，經(jīng)歷了一個(gè)較深的“v”字形變化，廣州零售商業(yè)市場(chǎng)卻一直表現(xiàn)良好。由于本地經(jīng)濟(jì)的良好表現(xiàn)，以及零售商的促銷(xiāo)刺激，零售商業(yè)市場(chǎng)一直是供小于求的局面。不僅全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率保持在10%以下，而且，第四季度租金指數(shù)相比第一季度還上升了3.7%。最近，兩大零售商業(yè)地產(chǎn)太古匯與萬(wàn)菱匯首輪招商的開(kāi)展已對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，也將提升廣州市中高端消費(fèi)市場(chǎng)的吸引力。

    不過(guò)2010年形勢(shì)不容樂(lè)觀。進(jìn)入亞運(yùn)年，零售商將會(huì)加快擴(kuò)張的步伐，選擇在亞運(yùn)前開(kāi)出新店。第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，今年將有約630000平方米購(gòu)物中心入市，為過(guò)去五年年均供應(yīng)量的3.5倍。由于市場(chǎng)存量供應(yīng)已處于相對(duì)成熟的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，預(yù)計(jì)現(xiàn)有租戶和租金水平將在一段時(shí)期內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，而新增物業(yè)在投入前期將承受較大的租金壓力和招商壓力。

    仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松預(yù)期，“明年空置率持續(xù)上升，唯整體零售市道向好，新落成的商場(chǎng)會(huì)帶動(dòng)租戶升級(jí)需求，預(yù)期租金將保持大致平穩(wěn)。”

    今年甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)達(dá)五年均量的3倍

    據(jù)中立地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，即將于2010年投放的寫(xiě)字樓總建筑面積接近200萬(wàn)平方米，主要集中在珠江新城，且以大部分只租不售的甲級(jí)物業(yè)為主。另?yè)?jù)第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，2010年甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量約730000平方米，達(dá)過(guò)去五年年均供應(yīng)量的3倍。隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，以及本地經(jīng)濟(jì)的回穩(wěn)，跨國(guó)及本地企業(yè)的辦公物業(yè)租賃面積和租金預(yù)算都將有所回升，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求也將相應(yīng)得到恢復(fù)。盡管市場(chǎng)需求將有所回升，但預(yù)計(jì)仍難以抵消大量新增供應(yīng)集中入市對(duì)租金和入駐率的下行影響，全市租金和入駐率將有所下降。

    隨著供應(yīng)量的逐漸增加，以及租賃需求復(fù)蘇步伐緩慢，預(yù)期租金將難以急速上揚(yáng)，將持續(xù)穩(wěn)步運(yùn)行。買(mǎi)賣(mài)方面，鑒于各大發(fā)展商的資金充裕，并不急于出售物業(yè)。發(fā)展商的惜售舉措，一手可售貨源將依舊呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，因此不會(huì)對(duì)二手買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)造成太大的沖擊，一、二手買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。