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    昨天，仲量聯(lián)行發(fā)布2009年度上海投資市場報告，上海資本市場在2009年強勢收官，2009年上海大宗房地產(chǎn)交易22宗，涉及總額達256億元，同比增長42%。預(yù)計2010年上海房地產(chǎn)投資市場除自用買家繼續(xù)活躍外，更多外資投資機構(gòu)將就加入到“抄底”的隊伍中，其中寫字樓是首選物業(yè)，目前正在談判的項目金額在60億-70億元。

    2009年國內(nèi)買家主導(dǎo)市場

    仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞杰表示，2009年上海房地產(chǎn)投資市場的三大主題是：國內(nèi)買家、自用客戶以及辦公樓。國內(nèi)買家在2009年的成交總額中占到88%，成為市場的絕對主導(dǎo)力量；許多國內(nèi)買家都是自用客戶，所購入的物業(yè)將作為自用辦公空間，自用客戶的收購占到整年交易額的一半，而在過去幾年，鮮有國有銀行和企業(yè)在上海整棟收購自用物業(yè)；此外，辦公樓成為2009年投資市場的絕對主角，占到整年交易額的79%，遠超住宅、商鋪以及工業(yè)地產(chǎn)。體現(xiàn)這些投資特點的案例包括：中國農(nóng)業(yè)銀行買入中信泰富船廠項目一棟寫字樓，來自浙江的紅樓集團于去年第四季度從摩根士丹利手中以人民幣14.2億購入無限度廣場。

    寫字樓租金止跌成買入信號

    2009年上半年，上海寫字樓租金急速下跌，不少甲級寫字樓租金從最高水平下跌了三成以上，由于當時并無任何跡象顯示租金會回調(diào)，少有國外投資者對上海辦公樓物業(yè)感興趣，全年僅有一筆收購交易，即上海四季坊項目。
 2009年末，在上海寫字樓新增供應(yīng)集中的浦東區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)租金止跌跡象。仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼指出，去年第四季度，浦東許多寫字樓物業(yè)的有效租金都有所增長，租金平均環(huán)比前一季度上漲1.4%，這也是自2008年第二季度末以來浦東寫字樓租金的首次上漲。同時，浦東寫字樓市場的空置率減少了4.5個百分點，至13.9%。租金止跌、空置率下降——從去年四季度開始，眾多國外投資者再度開始關(guān)注上海辦公樓市場的投資機會。

    2010年外資重回市場

    仲量聯(lián)行浦東辦公樓部總監(jiān)李凌透露，目前市場上約有總價值達人民幣60億-70億元的投資交易正在進行洽談，約5-6宗，以寫字樓項目為主，其中外資機構(gòu)投資者的身影明顯增加，預(yù)計這些交易將于2010年上半年完成。他還指出，雖然2010年年內(nèi)浦東將有幾棟新增辦公樓物業(yè)入市，但租金預(yù)計仍將在目前基礎(chǔ)上回升約15%。正是租金增長前景促使國外投資者再次考慮投資上海的辦公樓市場。

    展望2010年上海房地產(chǎn)投資市場，仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)韓瑞杰認為，隨著政策的放寬，來自國內(nèi)保險公司的房地產(chǎn)投資活動預(yù)計將會增加；機構(gòu)投資者而非自用客戶的交易比例也將會增加，而這些機構(gòu)投資者除了國外也包括國內(nèi)。