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　　這份報告以北京為例指出，原來房價的低價區(qū)域——豐臺區(qū)以21%的房價漲幅居北京各行政區(qū)之首，遠遠超過海淀、朝陽等熱點區(qū)域。而與此同時，在經(jīng)歷了4月以來的快速回暖之后，北京、上海、廣州等中心城市的房地產(chǎn)成交量，已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的下降狀況。領漲者的調(diào)換與成交量的回調(diào)，回暖樓市中的“內(nèi)部調(diào)整”，已然顯現(xiàn)苗頭。

　　弱勢補漲

　　“我也看到過這個數(shù)據(jù)，沒想到，北京漲幅最快的是豐臺。”7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心的一位專家向《中國經(jīng)營報》記者表示。在他所言的這份報告上，北京市豐臺區(qū)以半年房價漲幅21%居于北京各區(qū)房價漲幅之首。

　　記者了解到，這份報告在分析總體房價走勢的同時，特別對領漲者進行了分析，正是這份報告在提到北京時，發(fā)現(xiàn)了豐臺區(qū)高達21%的房價漲幅，而且經(jīng)過統(tǒng)計證實，北京漲價幅度最大的兩個商品房樓盤亦是出現(xiàn)在北京市豐臺區(qū)，分別是位于北京南三環(huán)的建邦華府以及位于西四環(huán)的萬科·中糧假日廣場。

　　這份報告顯示，建邦華府上半年的漲幅為154.05%，上漲了5710元/平方米；而萬科·中糧假日廣場上半年的漲幅為141.67%——盡管北京樓市從3月開始持續(xù)回暖，但動輒一個樓盤超過100%漲幅的情況，還不多見。

　　在豐臺區(qū)，上述兩個樓盤的漲價還并非個案，在西四環(huán)沿線，這種情況多有出現(xiàn)。位于西四環(huán)的中堂項目，今年年初的售價為9000多元/平方米，6月份的價格即拉升到16000元/平方米，漲幅達78%。

　　“新房與存量房市場的互動關系也在這個區(qū)域有所體現(xiàn)。”前述專家告訴記者，根據(jù)我愛我家等地產(chǎn)中介機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年豐臺區(qū)成交比重上升到了近13%，排名僅在朝陽區(qū)、海淀區(qū)之后，位居成交第三大區(qū)域。

　　記者了解到，在天津、廣州等地區(qū)，也在不同程度上出現(xiàn)了類似的情況，其中，長年領漲的梅江地區(qū)被西站地區(qū)的高漲幅所取代，同時，濱海新區(qū)的房價上漲，也已超過了梅江地區(qū)，漲幅在17%左右。

　　供應追漲

　　房地產(chǎn)企業(yè)正在不遺余力地利用這個機會——在區(qū)域市場內(nèi)加速“推盤”，往往在短時期內(nèi)造就房價的繼續(xù)上漲，“牛市的時候，供給增加，價格下跌的規(guī)律往往是不靈的，因為漲價的預期吸引了投資性的需求，造成需求的加大，抵消了供給增加，如果吸引的投資需求更多，甚至會繼續(xù)推漲房價，從而造成供應量增加，房價仍在上漲的情況。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者。

　　市場的反應，也確實應驗了上述判斷。同處豐臺西四環(huán)沿線的設計師廣場項目總經(jīng)理助理汪寅告訴記者，近期該項目將會抓緊這個機會，向市場推出一批酒店式公寓的產(chǎn)品，每套面積在33~35平方米左右，“每套的總價在70萬元的水平，總共有100多套。”他說。

　　記者了解到，盡管在如今的北京樓市，70萬元的總價已屬較低，但是如果計算33~35平方米的單價水平，已經(jīng)在20000元/平方米左右徘徊，而僅僅在2年前，這里的住宅房地產(chǎn)項目的均價，也不過13000元/平方米左右的水平。與此同時，萬科·中糧假日廣場也會在近期推出新的產(chǎn)品，價格也會上調(diào)到16500元/平方米左右。

　　在天津的西站地區(qū)，一直平穩(wěn)的房價也開始有所波瀾，天津市房地產(chǎn)交易管理中心向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，西站地區(qū)在今后三個月內(nèi)將被批準預售的商品房項目比去年同期增長43.2%，而價格漲幅此時也已經(jīng)接近17.3%，“房價的補漲很大程度上刺激了供應的增加。”天津大學房地產(chǎn)研究中心劉玉翹告訴本報記者。

　　不過，北京和天津的情況盡管有所相近，但又有不同。對于北京而言，補漲區(qū)域的新增供應產(chǎn)品開始呈現(xiàn)差異化的態(tài)勢，而天津則相比之下，仍以住宅類的產(chǎn)品為主。

　　“像北京的豐臺，西四環(huán)沿線，新增的單價明顯調(diào)高的是酒店式公寓，因為相比于區(qū)域配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，酒店式公寓明顯相對稀缺，比如我們就是以酒店式公寓的產(chǎn)品為主，也正是因為這種產(chǎn)品，市場才能接受高于平均水平的定價。”在分析這一輪補漲的邏輯時，汪寅解釋說。

　　內(nèi)部調(diào)整

　　“這可能會引發(fā)一部分內(nèi)部調(diào)整的可能性，因為前一階段房地產(chǎn)的回暖，傳統(tǒng)區(qū)域的上漲屬于純粹的預期性因素，比如通脹等。但現(xiàn)在弱勢區(qū)域的補漲，往往有實際的利好因素支撐，由純預期轉(zhuǎn)向?qū)嶋H利好的區(qū)域領漲，這實際上有利于樓市上漲的平穩(wěn)�，F(xiàn)在我們看，中心城市的成交量已經(jīng)開始有所回落。”前述住房和城鄉(xiāng)建設部的專家向記者分析。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的一位工作人員告訴記者，北京傳統(tǒng)熱點區(qū)域的成交量由于各種原因已經(jīng)開始有所下降，而來自住房和城鄉(xiāng)建設部的一份數(shù)據(jù)則顯示，6月29日~7月 19日三周，廣州商品住宅成交量較6月平均水平下降41.2%，杭州則下降31.1%，北京、上海則分別下降了6.7%和5.2%。

　　李文杰認為，實際的市政和產(chǎn)業(yè)利好是引發(fā)弱勢區(qū)域補漲的原因所在。在天津的西站地區(qū)，天津市政府對天津西站的改造工程將全面翻新該區(qū)域基礎設施和道路，至于天津另外一個正在補漲的區(qū)域——濱海新區(qū)，則受益于大量產(chǎn)業(yè)人群引入帶入的需求。

　　北京補漲的豐臺區(qū)就更是如此，一方面，北京在海淀、朝陽輪流作為投資重點進行開發(fā)后，開始尋找新的投資增長點，于是豐臺區(qū)的麗澤商務區(qū)、總部基地等都成為了投資的重點所在，尤其后者帶來的大量產(chǎn)業(yè)人群的進入，產(chǎn)生了與天津濱海新區(qū)樓市相近的效用，而另一方面，大量地鐵線路的開工和開通，也成為了這種結(jié)構(gòu)內(nèi)部調(diào)整的誘因所在。

　　記者了解到，房地產(chǎn)企業(yè)正在抓緊調(diào)整自己的布局結(jié)構(gòu)。日前，易居中國發(fā)布了上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP20排行榜，2009年1~6月全國房地產(chǎn)銷售額60萬平方米，總銷售額超過60億元。而這其中，超過1/3的銷售收入來自非熱點區(qū)域，而上榜的萬科、恒大等企業(yè)的有關負責人也都向《中國經(jīng)營報》記者表示，接下來會考慮到這種結(jié)構(gòu)的調(diào)整，調(diào)整自己土地獲取以及儲備的布局。