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    隨著商業(yè)形態(tài)多樣化和城市發(fā)展格局的變遷，城市中心的商業(yè)物業(yè)在軟環(huán)境上已顯得有些力不從心。而集辦公、居住、娛樂、消費與一體的總部基地，在成都市場已經(jīng)風(fēng)生水起，成為世界500強(qiáng)企業(yè)和處于成長型中小企業(yè)辦公選址的首要目標(biāo)。據(jù)統(tǒng)計，成都總部地產(chǎn)目前總的放量達(dá)300萬平方米。僅2008年上半年，成都工業(yè)用地供應(yīng)6796.83畝，這些項目將在未來1-2年內(nèi)推向市場，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。目前，成都共有21個總部基地，發(fā)展區(qū)內(nèi)總體供應(yīng)面積較大其中主城區(qū)內(nèi)總體規(guī)劃面積為169533畝，郊區(qū)總體規(guī)劃面積為414480畝，未來市場產(chǎn)業(yè)寫字樓項目開發(fā)競爭將更加激烈。

    成都總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速

    日前，記者驅(qū)車來到青羊工業(yè)總部基地進(jìn)行采訪，了解企業(yè)入駐和招商工作的最近進(jìn)展。在總部基地招商中心的兩側(cè)，綠樹成蔭，流水潺潺……成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司策劃部主管羅洋女士告訴記者，青羊工業(yè)總部基地是成都市目前最成熟的一個工業(yè)園區(qū)，已在園區(qū)正式辦公的企業(yè)約80家，員工數(shù)量約2萬余人。

    在其招商中心的入駐企業(yè)名單中，葛洲壩、招商銀行、華電集團(tuán)等知名公司赫然在列。我們的客戶目標(biāo)是世界500強(qiáng)，國內(nèi)及行業(yè)100強(qiáng)外加有潛力、快速成長的優(yōu)秀中小型企業(yè)。羅洋女士未等記者詢問就熟練簡潔地介紹項目客戶定位。

    對于我們這樣的中小型企業(yè)來說，市區(qū)寫字樓租金太貴，加上我們公司主要業(yè)務(wù)在信息產(chǎn)業(yè)，這樣的辦公場所對于我們來說非常合適。一位已經(jīng)入駐企業(yè)的員工如此表示。而這樣的說法，在龍?zhí)豆�業(yè)總部基地和空港工業(yè)總部基地，屢被提及。

    有需求，就有供應(yīng)，據(jù)紅星國際研究報告，隨著2007年到2008年各類辦公物業(yè)用地大量推向市場，預(yù)計未來3年成都辦公物業(yè)市場將出現(xiàn)較大的市場放量，預(yù)計總量將達(dá)到548.52萬平米，其中商業(yè)寫字樓供應(yīng)量367.2萬平米，占總體供應(yīng)66%，產(chǎn)業(yè)寫字樓供應(yīng)量181.32萬平米，占總體供應(yīng)34%，整個辦公物業(yè)市場競爭更加激烈。

    自主開發(fā)、政府合作、政府主導(dǎo)三種模式齊頭并進(jìn)

    在工業(yè)地產(chǎn)作為一種新型的地產(chǎn)品類逐漸成熟后，不少開發(fā)商逐漸涉足開發(fā)。據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士梁國武介紹，目前，成都市場的工業(yè)地產(chǎn)以形成了三類開發(fā)經(jīng)營管理模式。它們分別是開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營模式、企業(yè)與政府合作開發(fā)模式及政府主導(dǎo)開發(fā)模式。

    選擇自主開發(fā)經(jīng)營的開發(fā)商通常資本雄厚，可以獨立操作完成整個項目，項目的市場定位明確，巨額的資金需求使得獨立開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險相對也較高。選擇此類模式的如：成都火炬動力港由成都火炬置業(yè)發(fā)展有限公司獨家開發(fā)；裳都·融智總部公園由四川融智科技有限公司獨家開發(fā)。

    企業(yè)政府合作開發(fā)的模式，不僅可以簡化程序，提高辦事效率還能降低經(jīng)營風(fēng)險。同時，政府和企業(yè)共同持股的合作模式，在企業(yè)開發(fā)建設(shè)時也能享受土地價格和稅收方面的一定優(yōu)惠。項目在工業(yè)領(lǐng)域形成完整的產(chǎn)業(yè)配套，也為入園企業(yè)提供了豐富的產(chǎn)品形態(tài)，滿足各類企業(yè)的需求，同時擁有完善的售后服務(wù)體系。如青羊工業(yè)總部基地，由成都市青羊區(qū)國投公司與成都置信實業(yè)有限公司、四川合信實業(yè)有限公司共同組建了成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司，負(fù)責(zé)對青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)東區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和投資建設(shè)。

    政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)模式，主要通過控股或全資子公司的形式進(jìn)行投資開發(fā)管理，這種國有型項目在土地建設(shè)規(guī)劃方面能獲得一些優(yōu)惠，在招商企業(yè)上也更多面向國有單位，聚集化現(xiàn)象突出。例如2007年武侯區(qū)投入4億元的注冊資金，專門成立了成都武侯工業(yè)園投資開發(fā)有限公司，通過公司化運作打造武侯工業(yè)園區(qū)，并對存量土地進(jìn)行深度開發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)，以充分利用工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)土地資源，最大限度最快速度實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。

    郊區(qū)化辦公優(yōu)勢明顯

    郊區(qū)化辦公在國外很普遍，70％的企業(yè)大部分都選擇在郊區(qū)辦公，除了服務(wù)類產(chǎn)業(yè)之外，一些研發(fā)機(jī)構(gòu)都會選擇在郊區(qū)辦公。郊區(qū)辦公的好處除了成本低之外，它的低密度、高綠化率和個性化特別符合大型企業(yè)的需求。成都龍?zhí)对６紝崢I(yè)有限公司企劃部經(jīng)理馮林，熟諳郊區(qū)化辦公的企業(yè)競爭力。除低密度、高綠化的環(huán)境優(yōu)勢外，大幅度的稅收優(yōu)惠政策更加速了企業(yè)的入駐。

    在成都，入駐工業(yè)總部基地并在基地所屬區(qū)域注冊的企業(yè)，均可享受額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，入駐藍(lán)光·空港總部基地園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼；入駐青羊工業(yè)總部基地并符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20-50萬元的獎勵；龍?zhí)犊偛啃鲁钦�策是，凡在成華區(qū)注冊新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷�可享�?年8成地方實得部分財政扶持政策。

    擁有獨立外立面的獨棟式企業(yè)辦公樓，在總部地產(chǎn)出現(xiàn)之前對很多企業(yè)來說是根本不敢想象的事情。而現(xiàn)在，總部地產(chǎn)帶來的郊區(qū)化辦公已經(jīng)成為主流趨勢。世家機(jī)構(gòu)首席分析師樊邦勇，顯然看好這種集群化的辦公物業(yè)。