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    在多方利益的相互帶動下，消費信心得到一定的解放，無論是自住，還是投資，都在2008年年底至2009年6月之前得以爆發(fā)，市場成交量大幅上漲，僅半年時間即完成2008年全年的銷售量，并向2007年的最高點沖擊，而價格在經(jīng)過一段時間的溫水煮青蛙之后，也開始了大躍進，振蕩徘徊的價格體系再次拉高，2009年6月依然保持較為旺盛的消費潛力，但持續(xù)力已然受到”心”的牽制，2009年下半年市場，依然值得關注。

    住宅市場供求分析

    2009年上半年，寧波四區(qū)新增上市量為5600套，主要為加推項目，而2009年上半年，卻為7443套，2008年下半年則為6798套，市場上市量相對萎縮。

    購買者心態(tài)分析

    做了一年多的空軍，顯然在多方的刺激下，尤其在政府、開發(fā)商及銀行的多重推動下，以及由此帶來的市場變化的促動下，諸多購房者從蠢蠢欲動到排隊入貨，市場在脆弱中迎來了新年的第一波入市潮流，2009年上半年，寧波四區(qū)住宅總成交量為13789套，銷售總量已經(jīng)超過2008年全面的銷售量。

    根據(jù)近一年來的市場表現(xiàn)，在此對購房者從2008年以來的入市心態(tài)做了一定剖析：

    受到多方面外圍因素的影響，09年下半年內(nèi)購房的購房者，達到了總受訪量的50%，較4月份高出6個百分點。購房者的置業(yè)時間點被明顯前置，不少重復受訪購房者對于后市的判斷以及價格預期明顯要高于前期，簽約速度也明顯加快； 同樣受到外部因素的影響，購房者對于未來市場價格走勢集中在平穩(wěn)及小幅上漲，通貨膨脹壓力以及政府主導的土地市場行為是主要考慮因素。 

    同樣對于未來經(jīng)濟的相對謹慎，商品房的保值性得到了充分體現(xiàn)，購房者中有較大一部分人以“存房”為主，抵御未來經(jīng)濟環(huán)境，同時，自住仍為主流。       

    從客戶層面來看，消費者的不穩(wěn)定性決定了合力做多，市場才有近期的繁榮，這段時間里，應該看到購房信心還是脆弱的，政府做多也是力保穩(wěn)定，而開發(fā)商如果肆意做多，脆弱信心或被顛覆，多轉(zhuǎn)空也并非不可能，這將成為下半年的市場關注點。

    住宅市場分階段類比

    05年3月份頒布的“國八條“，到7月寧波住宅成交達到了該階段的最低點，而后住宅成交量逐步攀升（春節(jié)影響除外），該階段中，寧波住宅價格從年初的5000元/㎡上漲到6000元/㎡，相比調(diào)控前，價格有所上升；06年5月份頒布了”國六條“，前提是在于前一次調(diào)控未來穩(wěn)定價格。本次調(diào)控的影響前后持續(xù)了近5個月，市場處于一個震蕩階段，到06年10月份，成交量才逐步穩(wěn)定，經(jīng)過春節(jié)后快速上揚，期間價格在經(jīng)過一段時間的小幅振蕩之后，從07年5月起，寧波樓市量價齊飛，達到了一個階段性的高點。

    由于房價的飛漲，國家在07年9月底出臺了新的宏觀調(diào)控政策，該政策實施以來，連續(xù)10個月寧波樓市成交量震蕩下行，一直依靠個案拉動成交量，成交相對低迷；而價格震蕩前行，一直尋找新的支撐點。

    由于內(nèi)外部環(huán)境的變化，2008年10月起，國家及地方的救市政策紛紛出臺，而寧波26條及購房入戶政策也相繼落實，此后的7個月時間里，成交量快速增長，而價格則受到整體市場環(huán)境的影響，起伏不大。

    但2009年6月份聯(lián)心村地塊的拍賣，致使各板塊主要項目紛紛調(diào)整價格，價格再次突破沖高

    從上市的項目來看，均分布在東部板塊和鄞州新城區(qū)，錦繡東城、盛世天城、水岸楓情、天合家園、風格城事以及奧林80的持續(xù)銷售，，很大程度上消耗了板塊內(nèi)的改善型客戶，同時市場依然保持較高熱度。

    住宅市場成交分析

    1、成交量

    供銷缺口拉大，供銷比低位運行，2009年下半年市場僅有7400套預售未備案房源，約為96萬平方米，而下半年的市場供應量也在8000套左右，且以90平米戶型產(chǎn)品為主；成交量相比同期大幅上漲120%，半年即完成去年一年的任務，漲勢明顯。成交量經(jīng)過一個階段的震蕩后，開始上漲，并在5月份達到頂峰后開始出現(xiàn)下行，整個市場呈現(xiàn)倒V狀態(tài)。

    2、成交均價

    成交均價表現(xiàn)則相對振蕩，即在成交結構的變動下整體成交均價的呈現(xiàn)漲跌狀態(tài)。2009年6月，寧波一手商品住宅市場成交均價為12311元/㎡，環(huán)比上漲23.5%，達到了一年來的新高點。盡管成交量下滑，但受到市場利好的影響下出現(xiàn)的各樓盤的價格調(diào)整，促使各板塊在主流項目的帶動下紛紛進入價格重構。

    3、成交結構

    從成交結構來看，09年上半年市區(qū)供應量與上年同期相比減少14.3%，表現(xiàn)為中心項目和郊區(qū)項目相與爭鋒，如東外灘花園、天合家園、湖景花園、錦繡東城以及水岸楓情、奧林80等項目；同時，受9.27新政影響，首次置業(yè)的產(chǎn)品比例一直處于高位，該類客戶在很長一段時間里成為市場的中堅購買力量；從統(tǒng)計看， 90-125平米的首次改善型產(chǎn)品市場份額相對平穩(wěn)，其中120平米左右的產(chǎn)品也是寧波改善型需求最為旺盛的產(chǎn)品；125-180平米的再次改善型產(chǎn)品和180平米以上的高端多改型產(chǎn)品市場份額有有所放大，但整體比例相對平穩(wěn)。