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    偌大的工地上，成片的在建高樓，工地、空地、菜地、農(nóng)民房林立，大量寫字樓商業(yè)項(xiàng)目存量大去化慢……這是《中國經(jīng)營報(bào)》記者近日在浙江杭州蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城走訪看到的情景。

    到今年，錢江世紀(jì)城已經(jīng)開發(fā)將近十個(gè)年頭了。但記者近日實(shí)地調(diào)查采訪后發(fā)現(xiàn)，錢江世紀(jì)城偌大的區(qū)域板塊，商業(yè)寫字樓庫存量巨大，產(chǎn)品去化艱難，甚至為了產(chǎn)品銷售，在今年的四五月份，錢江世紀(jì)城板塊以管委會(huì)名義牽頭舉辦了相當(dāng)正式的異地巡展，為的是吸引杭州之外的客群前來購買樓盤產(chǎn)品。

    與此同時(shí)，根據(jù)已公布的2015年蕭山讀地手冊，錢江世紀(jì)城計(jì)劃有四宗地塊在 2015年出讓，其中一宗近13萬平方米的宅地計(jì)劃在2015年下半年推向土地市場，錢江世紀(jì)城后續(xù)的土地供應(yīng)不容小覷。

    然而從目前錢江世紀(jì)城的區(qū)域開發(fā)建設(shè)情況來看，主打商業(yè)和寫字樓的錢江世紀(jì)城產(chǎn)品庫存量巨大，去化艱難，行走其中，已經(jīng)開發(fā)近10年的錢江世紀(jì)城后續(xù)依然有大量土地出讓，該建的高樓在建，成片的空地待字閨中，還有大量農(nóng)民房沒有拆完，在這里，出鏡率最高的應(yīng)該就是腳手架了。業(yè)內(nèi)人士指出：“錢江世紀(jì)城本身就定位為商務(wù)類的，加上目前整個(gè)杭州市場還是以去化為主導(dǎo)，該區(qū)域其本身住宅的量就很少，所以其區(qū)域產(chǎn)品銷售是處在一個(gè)非常尷尬的局面。”

    對此，記者數(shù)次致電并致函錢江世紀(jì)城管委會(huì)辦公室，希望對區(qū)域開發(fā)建設(shè)情況以及產(chǎn)品去化問題做一采訪，管委會(huì)辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示不接受采訪，截至發(fā)稿，也未獲任何回復(fù)。

    庫存壓力大，管委會(huì)牽頭吆喝賣樓

    資料顯示，錢江世紀(jì)城地處蕭山城北江濱地區(qū)，東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江濱，西南至七甲閘——利民河，南到前解放河，東至利群河和市心路。與杭州錢江新城隔江相望，規(guī)劃總用地為22.27平方公里，可容納人口16萬人。

    隨著2010年底慶春路過江隧道的正式開通，錢江世紀(jì)城板塊也借力交通利好，以及濱江等知名開發(fā)商的首次進(jìn)駐，逐漸在杭州樓市進(jìn)入了大眾視野。實(shí)際上，從2008年開始，錢江世紀(jì)城就進(jìn)入開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)培育期，到2013年，該板塊進(jìn)入快速建設(shè)期，板塊內(nèi)眾多住宅和商業(yè)項(xiàng)目涌現(xiàn)。

    在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，近兩年來出讓土地不多的錢江世紀(jì)城，未來還將有大量商業(yè)性質(zhì)用地出讓，而基于酒店式公寓禁令的施行，這一大批土地將來只能以寫字樓的產(chǎn)品形式投入市場。有數(shù)據(jù)顯示，錢江世紀(jì)城板塊內(nèi)已出讓的寫字樓體量已經(jīng)超過200萬平方米。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)同樣顯示，預(yù)計(jì)2014~2018年期間，杭州甲級寫字樓市場約有107萬平方米新增供應(yīng)，主要集中在錢江新城、城北和錢江世紀(jì)城三大區(qū)域。

    杭州克爾瑞相關(guān)分析師分析表示：“錢江世紀(jì)城板塊目前的商務(wù)總體量已經(jīng)不小，未來體量更是不容小覷。盡管有著地段、價(jià)格上的多方面優(yōu)勢，今后的錢江世紀(jì)城仍將面臨巨大壓力。并且還有一個(gè)很重要的原因，錢江世紀(jì)城板塊的配套遠(yuǎn)未跟上，這樣無論對于寫字樓還是住宅來說，都對去化造成影響。”

    “包括錢江世紀(jì)城，以及錢江新城這邊的寫字樓去化也都不是很好。因?yàn)楹贾輰懽謽鞘袌霰緛砭筒皇呛芎谩?rdquo;中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生分析表示。

    面對錢江世紀(jì)城的銷售困境，錢江世紀(jì)城管委會(huì)于今年4月17日、18日兩天帶領(lǐng)板塊內(nèi)15家開發(fā)商開啟省內(nèi)六地市的巡展活動(dòng)。“由管委會(huì)牽頭做巡展去下面地市吆喝促銷的情況并不多見，這也從側(cè)面說明錢江世紀(jì)城板塊內(nèi)項(xiàng)目銷售困窘。”當(dāng)?shù)刂�情人士置評。

    產(chǎn)品銷售遇冷，開發(fā)商備受煎熬

    6月9日，記者先是乘坐地鐵走訪錢江世紀(jì)城，發(fā)現(xiàn)地鐵站名為“錢江世紀(jì)城”的這一站并未開通，而與當(dāng)?shù)厥忻衽收勚�，記者感覺到與一江之隔的錢江新城相比，錢江世紀(jì)城的知名度相距甚遠(yuǎn)。在老杭州人眼里，這里曾經(jīng)是蕭山江邊的灘涂地。業(yè)內(nèi)人士表示，錢江世紀(jì)城是杭州過江發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，眼下，錢江世紀(jì)城板塊的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)建成，將在今年年底迎來一波交付的高峰。

    走在錢江世紀(jì)城標(biāo)志性項(xiàng)目博地中心附近的項(xiàng)目工地上，記者發(fā)現(xiàn)不少項(xiàng)目依然在建，個(gè)別項(xiàng)目即將交付。而隨機(jī)走訪一些寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目后，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤銷售不夠樂觀。板塊內(nèi)眾多商業(yè)項(xiàng)目日子并不好過，同質(zhì)化競爭激烈，甚至有的項(xiàng)目接近交付，銷售卻不足一成，一些開發(fā)商陷入困境。

    在杭州克而瑞機(jī)構(gòu)提供的資料中記者注意到，目前在售樓盤中，除了金昌春和錢塘、順發(fā)江南麗錦等個(gè)別樓盤為住宅項(xiàng)目外，板塊內(nèi)主打的仍是商業(yè)地產(chǎn)。正因?yàn)榘鍓K內(nèi)同類型產(chǎn)品過多，導(dǎo)致目前錢江世紀(jì)城面臨庫存大、去化慢的窘境。

    杭州克爾瑞提供的錢江世紀(jì)城普通住宅月度成交表格顯示，2014年前7個(gè)月錢江世紀(jì)城普通住宅總套數(shù)剛過90套，也就是月均每個(gè)月成交13套左右。2014年8月份開始到年底，普通住宅成交套數(shù)有了較快增長，從成交數(shù)據(jù)來看，對應(yīng)樓盤項(xiàng)目大幅度的降價(jià)銷售是促成普通住宅成交量攀升的主要原因之一。從今年上半年該區(qū)域普通住宅成交來看，較去年下半年有所下降。當(dāng)?shù)胤治鰩熤赋觯?ldquo;錢江世紀(jì)城的住宅銷售一直都不算是特別火爆，尤其是去年上半年均價(jià)至少在每平方米17000元的情況下，銷售數(shù)據(jù)慘淡，開發(fā)商不得不在下半年采取降價(jià)促銷的方式，最高降幅高達(dá)三分之一左右。”記者注意到，在錢江世紀(jì)城區(qū)域內(nèi)的不少在售樓盤的宣傳標(biāo)語上，超低優(yōu)惠的價(jià)格也是宣傳的側(cè)重點(diǎn)之一。

    根據(jù)購房寶數(shù)據(jù)顯示，2014年錢江世紀(jì)城有簽約數(shù)據(jù)的12個(gè)商業(yè)樓盤（另有4個(gè)樓盤只申領(lǐng)出預(yù)售證，但并未有成交）共計(jì)簽約647套。2015年的成交數(shù)據(jù)更是慘淡，1月1日至4月14日三個(gè)多月時(shí)間僅成交了69套。

    在申領(lǐng)出預(yù)售證的16個(gè)樓盤中，總房源套數(shù)為4847套，現(xiàn)已售2073套，仍有近2800余套房源處于待售狀態(tài)，若是按2014年的去化量來看，目前現(xiàn)有的存量需要4年多方能消耗完畢。這還不算錢江世紀(jì)城板塊已出讓但未開發(fā)或仍處于開發(fā)未能銷售的地塊，博地中心便是其中之一，體量有近22萬平方米。

    位于該區(qū)域的國泰科技大廈是已經(jīng)建好的商業(yè)項(xiàng)目之一。記者在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站上看到以下介紹信息：國泰科技大廈位于杭州錢江錢江世紀(jì)城重點(diǎn)打造的財(cái)智資本特區(qū)商務(wù)港，目前在售700平方米和1400平方米的商業(yè)寫字樓，均價(jià)為每平方米15000元。而在杭州透明售房網(wǎng)等數(shù)據(jù)庫資料查詢后顯示，該項(xiàng)目目前銷售并不樂觀。在今年初當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道該項(xiàng)目銷售情況中有這樣一段話——“據(jù)工作人員介紹，2014年上半年請了銷售團(tuán)隊(duì)幫他們賣房子，但大半年下來一套都沒賣出去，現(xiàn)在老板的打算就是先出租，賣暫時(shí)是賣不出去了，周邊幾個(gè)項(xiàng)目的情況也和我們差不了多少，最多也就賣出了幾套，走一步看一步吧。”

    查詢一些項(xiàng)目在杭州透明售房網(wǎng)上的銷售數(shù)據(jù)，像三宏國際大廈一些較有知名度的項(xiàng)目顯示的是“近月無成交”，銷售遇冷。

    據(jù)當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，錢江世紀(jì)城在規(guī)劃時(shí)定位就比較“高大上”，一些開發(fā)商在售的產(chǎn)品都是400平方米以上的。對此，中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生表示：“就目前的情況來看，板塊內(nèi)寫字樓均價(jià)在每平方米13000~15000元，一套400平方米的辦公室要500多萬元，小企業(yè)承擔(dān)不了這樣的支出。即使是經(jīng)濟(jì)實(shí)力好的公司，杭州本地也很少有人愿意為這樣的辦公樓買單，因?yàn)楹贾莸闹行∑髽I(yè)很多，大家對高端寫字樓的需求并不強(qiáng)烈。”

    不僅如此，該區(qū)域一項(xiàng)目銷售人員也坦言：“畢竟目前板塊發(fā)展還不成熟，來詢問的客戶大過想來購買的，錢江世紀(jì)城交通配套都還沒起來，大家對于該區(qū)域未來的發(fā)展還持觀望態(tài)度。很多購房者目前在等待整個(gè)區(qū)域的成熟，希望在奧體中心建成后能給該區(qū)域帶來一些變化。”

    此外，高院生對于錢江世紀(jì)城庫存巨大的寫字樓產(chǎn)品表示出了擔(dān)憂：“杭州目前寫字樓的存量特別大，而且是遍地開花的開發(fā)建設(shè)。不像過去僅僅集中在市中心的武林商圈之類的，存量過大，供求關(guān)系失衡之后就會(huì)影響到板塊整體的區(qū)域價(jià)值。”

    另據(jù)了解，這些已經(jīng)建好卻銷售慘淡的項(xiàng)目，接下來都將進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，并且會(huì)有不少以邊租邊賣的方式來運(yùn)營。

    面臨多重瓶頸，高空置率隱憂暗存

    行走在錢江世紀(jì)城，方圓幾里的空地有時(shí)候見不到一個(gè)可以問路的人，空地、民房、正在建設(shè)的項(xiàng)目，與宣傳資料中的CBD概念相去甚遠(yuǎn)。目前的錢江世紀(jì)城板塊上，并沒有形成規(guī)模式的、有氛圍的人居環(huán)境。

    杭州克而瑞分析師表示：“目前錢江世紀(jì)城在住宅銷售方面處于兩極分化狀態(tài)，因?yàn)椴俦P和品牌效應(yīng)，濱江的金色江南賣得比較好。而其他一些項(xiàng)目不惜降價(jià)促銷，金昌春和錢塘、順發(fā)江南麗錦今年都降價(jià)了，所以成交也不錯(cuò)。然而，這里的寫字樓去化比較慘淡，因?yàn)槎ㄎ粸楹贾蓐懠易�，希望吸引一些公司的集團(tuán)總部前來辦公，所以這里的寫字樓產(chǎn)品面積偏大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)同質(zhì)化競爭。又因?yàn)閵W體在內(nèi)的配套還沒起來，周邊發(fā)展受限。辦公普遍成交量低。畢竟很多發(fā)展型企業(yè)集團(tuán)會(huì)選擇上海作為總部，不會(huì)選擇在杭州。”

    一位資深業(yè)內(nèi)人士坦陳，錢江世紀(jì)城開發(fā)建設(shè)有好多年了，現(xiàn)在很多項(xiàng)目都已經(jīng)到了交付階段，但是板塊紅利卻依然沒有顯現(xiàn)。其板塊發(fā)展瓶頸一直存在，在最初的幾年，不少地產(chǎn)開發(fā)商紛紛看重這一板塊的發(fā)展?jié)摿�，扎根于此拿地做�?xiàng)目，但是目前來看項(xiàng)目發(fā)展并不樂觀。從大環(huán)境來看，杭州本地的寫字樓庫存量太大，去化周期很長是原因之一。

    易居智庫研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人則分析表示：“杭州的供應(yīng)過剩有特殊性。其供應(yīng)規(guī)模大，和過去投資狂熱的情緒有關(guān)系。而且地方政府在供地方面比較激進(jìn)，對于投資者是有誤導(dǎo)的。”