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    近日，戴德梁行以及UGL集團(tuán)成員在杭州成功舉辦了2012戴德梁行杭州商業(yè)地產(chǎn)論壇。論壇上，戴德梁行發(fā)布了第三季度杭州寫字樓市場租金以及空置率調(diào)查報(bào)告，報(bào)告顯示，第三季度杭州寫字樓整體租金環(huán)比自2010年第二季度以來首次出現(xiàn)下降，空置率上升。同時業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州寫字樓市場供應(yīng)量大增的前提下，將呈現(xiàn)兩極分化趨勢。

    第三季度錢江新城寫字樓新增20萬方
    該區(qū)域空置率是黃龍的27倍

    本次商業(yè)地產(chǎn)論壇上，戴德梁行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，第三季度寫字樓整體租金環(huán)比自2010年第二季度以來首次出現(xiàn)下降，第三季度末，杭州市甲級寫字樓市場的租金為每天每平方米4.68元，環(huán)比及同比分別下降了1.98%和0.11%。就空置率而言，甲級寫字樓的空置率約為18.81%，環(huán)比上升10.34%，同比上升14.98%。戴德梁行分析，甲級寫字樓空置率大幅上升的主要原因是，第三季度錢江新城共計(jì)20萬平方米的新供應(yīng)寫字樓面市，提升了該區(qū)域的空置率水平。杭州甲級寫字樓市場總存量最大的在錢江新城，共計(jì)802457平方米，是慶春商圈總存量的六倍多。當(dāng)然，錢江新城的甲級寫字樓空置率也是最高的，第三季度該區(qū)域的空置率高達(dá)35.76%，空置率為黃龍商圈的27倍。

    錢江新城第三季度寫字樓的增加量主要來自于幾個樓盤的大量交付以及推出。9月底，位于富春路的錢江國際時代廣場全部交付，項(xiàng)目有兩幢寫字樓、一幢單身公寓以及一幢酒店式公寓，共計(jì)134360平方米；9月27日，錢江新城7萬平方米的寫字樓項(xiàng)目——華立瑞晶國際商務(wù)中心轉(zhuǎn)現(xiàn)后開盤；位于錢江新城核心區(qū)域的寫字樓圣奧中央商務(wù)大廈，9月17日出售六層寫字樓，共計(jì)9000平方米，均價(jià)在30000元/平方米左右。這些寫字樓面市后，增加了該區(qū)域?qū)懽謽枪��?yīng)量，空置率短時間內(nèi)有較大的拉升。

    針對錢江新城寫字樓“存量大、空置率高”的現(xiàn)狀，全球“五大行”之一的仲量聯(lián)行曾發(fā)布過相關(guān)報(bào)告，從該區(qū)域龐大的供應(yīng)量上作了分析。該報(bào)告顯示：從2011年起至2013年，杭州寫字樓新增供應(yīng)量87%將集中在錢江新城，屆時，錢江新城寫字樓供應(yīng)量將占到杭州寫字樓供應(yīng)的49%，黃龍、武林和慶春則各占到16%、15%和11%。仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著錢江新城在寫字樓市場供應(yīng)量占據(jù)了“半壁江山”，未來錢江新城寫字樓之間的競爭將非常激烈。市場對于寫字樓的吸納量將同時來源于租賃和購買自用，但新增供應(yīng)量在三年內(nèi)仍將大大超出吸納量，空置率由此將很有可能進(jìn)一步高升。

    錢江新城商務(wù)區(qū)至少需要五年培育期
    寫字樓將呈現(xiàn)兩極分化趨勢

    “將來杭州寫字樓的供應(yīng)量還將大幅增加。”贏商機(jī)構(gòu)總經(jīng)理方芳解釋說，今年1月初，杭州相關(guān)部門頒布“禁酒令”后，將原來打算做酒店式公寓的開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)而進(jìn)入寫字樓市場。這則被業(yè)內(nèi)人士稱“禁酒令”的新政，具體上說是，今年年初杭州市政府批準(zhǔn)了市建委、市規(guī)劃局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見》。意見規(guī)定：辦公類非住宅的公共衛(wèi)生間應(yīng)按層集中設(shè)置，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)；禁止設(shè)置外挑式陽臺、飄窗；項(xiàng)目只能按幢整體轉(zhuǎn)讓(銷售)、辦證，不得分割轉(zhuǎn)讓(銷售)、辦證。該意見自2月11日起正式實(shí)施。這意味著開發(fā)商想在商用地上打造"類住宅"的酒店式公寓是幾乎不可能了，只能是大面積的寫字樓。由此可見，未來幾年杭州還將有大幅的寫字樓增量，如果吸納量跟不上，空置率上升則是必然。這其中，錢江新城的寫字樓供應(yīng)量最大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，錢江新城開發(fā)量有近500萬平方米，而區(qū)域自身沒有產(chǎn)業(yè)，這些寫字樓的消化必須是企業(yè)的搬入，這需要一個過程。方芳預(yù)計(jì)，錢江新城寫字樓消化至少需要五年時間，隨著區(qū)域包括交通在內(nèi)的配套完善后，商務(wù)環(huán)境逐漸成熟。

    另外，據(jù)戴德梁行的第三季度甲級寫字樓數(shù)據(jù)顯示，第三季度錢江新城的甲級寫字樓平均租金為4.07元/天/平方米，比同季度租金最高的黃龍商圈甲級寫字樓租金5.33元/天/平方米低1.26元/天/平方米。數(shù)據(jù)顯示，黃龍、武林商圈甲級寫字樓租金較高，慶春和錢江新城商圈租金水平差不多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個租金的差距主要是因?yàn)辄S龍作為杭州老牌商務(wù)圈，集聚了杭州目前較高端的一些寫字樓項(xiàng)目，比如世貿(mào)麗晶城歐美中心、嘉華國際、公元大廈等，企業(yè)認(rèn)可度較高，且供應(yīng)量不多。業(yè)內(nèi)人士分析說，錢江新城商務(wù)區(qū)還處于起步階段，寫字樓供應(yīng)量大，租金難敵黃龍商務(wù)圈。而慶春商圈老寫字樓比較多，租金難以上升，僅靠地段支撐其租金水平。

    “未來杭州寫字樓市場還將呈現(xiàn)兩極分化的趨勢。”方芳判斷說，黃龍商圈的甲級寫字樓仍將維持高租金、高出租率水平。其他板塊的寫字樓，會處于優(yōu)勝劣汰的過程。那些建設(shè)或者交付標(biāo)準(zhǔn)較高的寫字樓，更易立足市場。因此，甲級寫字樓云集，高起點(diǎn)配置的錢江新城寫字樓未來將迎來市場成熟期。錢江新城核心區(qū)域的甲級寫字樓圣奧商務(wù)大廈去年交付，物管聘請的是五大行之一的高力國際，該寫字樓租金在區(qū)域內(nèi)屬于中上水平，目前企業(yè)入駐率高達(dá)90%；錢江新城另一個甲級純寫字樓漢嘉國際今年10月1日全部交付，開發(fā)商浙江城建集團(tuán)副總姜莉雯介紹說，預(yù)計(jì)春節(jié)前后就有企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐辦公，以金融、外貿(mào)大型企業(yè)為主。姜莉雯同樣持著“寫字樓兩極分化”的觀點(diǎn)。她說：“寫字樓是否能進(jìn)入一個升值通道，跟自身品質(zhì)和定位有關(guān)。比如700平方米以內(nèi)小面積為主的寫字樓，零散小投資客居多，容易形成惡性競爭，壓低了寫字樓的總體租金，而且進(jìn)駐的企業(yè)小，流動性大，影響了寫字樓的整體形象。如果入駐企業(yè)相對純粹，比如金融、投行、外貿(mào)等高端客群集中，寫字樓的品牌效應(yīng)就會顯現(xiàn)。近兩年錢江新城有大批寫字樓交付，企業(yè)入駐一兩年后，通過服務(wù)、硬件等綜合比較，各個寫字樓的差距就會拉開，市場進(jìn)入一個優(yōu)勝劣汰的過程。”