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    （原標(biāo)題：六大痛點困擾住房消費者維權(quán) 記者：馮善書）

    “真沒想到，這么大的房企竟然會為了幾萬塊錢認(rèn)購款故意拖了我半年多。說好的無理由退房，最后卻成了買賣雙方無休止的爭吵。”在南方日報記者面前說起去年的一次退房經(jīng)歷，張先生至今仍一臉憤憤不平。

    在每年“3·15”國際消費者權(quán)益日到來之際，有關(guān)買房的各種痛點堵點問題，照例成為住房消費者熱議的焦點話題。在歷年的央視315晚會，針對樓市的投訴總能登上各類問題的前三。其中，消費者反映突出的不外乎是拖延交樓辦證、質(zhì)量安全堪憂、配套設(shè)施缺位、隨意擅改規(guī)劃、退款百般刁難、物業(yè)管理混亂等房地產(chǎn)行業(yè)人士耳熟能詳?shù)睦蠁栴}。下面，南方日報記者結(jié)合近期的市場調(diào)查和南方+客戶端的報料信息，為讀者和網(wǎng)友們梳理分析當(dāng)前樓市普遍存在的買方六大痛點問題，并提出相關(guān)維權(quán)建議供大家參考。

    痛點1：拖延交樓辦證

    不管對首次置業(yè)，還是對改善居住的人來說，買房都稱得上是人生的頭等大事，也是家庭消費中最大的支出之一。二手房中介小李告訴記者，大多數(shù)顧客在買房之前都會做好全流程的考慮，每一步計劃都少不了深思熟慮。因而他說，“樓市最大痛點就是拖延交樓辦證，這不僅會打亂買房者的計劃，甚至直接影響到其后續(xù)的工作變遷、婚姻生育和子女教育等問題。”

    2月28日，一名買房者通過網(wǎng)絡(luò)平臺詢問某龍頭房企開發(fā)的XX時光住宅5座的預(yù)售證下發(fā)問題。佛山市禪城區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局隨即在3月3日提醒該買房者，該期住宅樓當(dāng)時暫未提出辦理預(yù)售許可申請手續(xù)，建議謹(jǐn)慎購買。

    事實上，交易不合法、工期不順、手續(xù)不全、資金緊張等原因都會客觀上造成開發(fā)商拖延交樓或延期辦證。而貪心和粗心則是買房者惹上這類麻煩的癥結(jié)所在。春節(jié)期間，某消費者就頗顯自豪地告訴記者，其通過關(guān)系從廣州某大型開發(fā)商那里買了一套位置和戶型都非常好的商品房，盡管預(yù)售證還沒有發(fā)下來，他仍然一次性向開發(fā)商繳納了數(shù)十萬元的認(rèn)購款。

    在此提醒消費者，哪怕銷售顧問描述的優(yōu)點再多、給出的條件再優(yōu)惠，也不能忽視查實雙方交易的房屋標(biāo)的是否合法，項目投資建設(shè)的手續(xù)是否齊全。否則，很有可能會為自己的大意而付出巨大的時間或金錢代價。

    痛點2：質(zhì)量安全堪憂

    今年2月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在網(wǎng)上披露，針對業(yè)主前期投訴，該局去年對黃埔區(qū)知識城某龍頭企業(yè)開發(fā)的一處樓盤項目進行抽查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)樓盤項目既無地基基礎(chǔ)相關(guān)驗收資料與檢測記錄，也未進行氯離子檢測，混凝土表面還存在麻面等質(zhì)量缺陷。為此，黃埔區(qū)住建局要求開發(fā)商等有關(guān)單位對所有在建單體建筑進行整改與檢測，安排專人做好業(yè)主咨詢、答疑和相關(guān)資料的查詢工作。截至目前，項目所有質(zhì)量問題已整改完成。

    在房地產(chǎn)行業(yè)，與房屋質(zhì)量有關(guān)的糾紛問題一直是業(yè)主投訴的焦點。盡管一座樓盤的建成和驗收，需要經(jīng)過多個不同部門的監(jiān)管，然而在現(xiàn)實交易中，房屋質(zhì)量不合格的問題，依然無法杜絕。從地基到主體結(jié)構(gòu)，從外墻到內(nèi)飾，從水電安裝到走廊設(shè)計，曾經(jīng)被南方日報和南方+曝光的房屋質(zhì)量問題可以說五花八門。特別是近年來，國內(nèi)房企掀起新一輪規(guī)模競爭，一些龍頭企業(yè)也采取高周轉(zhuǎn)的方式來加速擴張。過于追求投資開發(fā)的效率，必然就會放松對質(zhì)量的管控。因而，消費者在看房的時候一定要打起十二分精神，最好邀請建筑專業(yè)人士陪同把關(guān)，簽訂交易合同的時候一定要明晰雙方的責(zé)任義務(wù)，以防開發(fā)商遇到問題時推卸責(zé)任。

    痛點3：配套設(shè)施缺位

    在競爭日趨白熱化的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商為了加快新盤的成交進度，往往會投其所好地在教育、交通、醫(yī)療等方面提前做好各種“華麗”的配套。這里邊不乏那些后期變現(xiàn)不了的“空頭支票”。承諾的配套，最后落實不到位，這在廣告法上是虛假宣傳，在合同法上屬于欺詐行為。不過，如此明顯的道理，現(xiàn)實中業(yè)主卻往往很難維權(quán)。對開發(fā)商來說，賣的是一套房屋，但對消費者來說買的是一個家。如果沒有完善的配套設(shè)施，小區(qū)建得再漂亮，你也不會覺得方便舒服。

    近年來，廣州、東莞和佛山等地有關(guān)樓盤配套的投訴糾紛一直比較多。譬如，廣州天河、荔灣、黃埔等區(qū)業(yè)主反映較多的是開發(fā)商承諾的名校資源未落實的問題。有部分后來在政府的監(jiān)管介入下得到妥善解決，但也有個別最后則不了了之。在高周轉(zhuǎn)的模式下，企業(yè)普遍表現(xiàn)得急功近利，因而，在賣樓廣告上通過夸大其詞和搞虛假承諾來吸引買家的方式并不奇怪。關(guān)鍵的是，消費者自己要留個心眼，尤其是涉及教育、交通等主要配套的銷售承諾，一定要多方查實。實在無法核實的，最好讓開發(fā)商在白紙黑字上做出承諾，明確違約的賠償責(zé)任。

    痛點4：隨意擅改規(guī)劃

    老王前年在廣州中新知識城某大型樓盤買的一套高層住宅，去年終于交了樓。但讓他頗為不爽的是，原來幾棟高樓中間規(guī)劃出來的中央花園，在樓房售完后居然被開發(fā)商強行建起了一座三層的商業(yè)綜合體。這是一起典型的開發(fā)商在交易完成后通過擅改規(guī)劃實現(xiàn)利益最大化的行為。雖然買了這幾棟高層的業(yè)主們都表示很生氣，有的甚至通過投訴和起訴方式要求開發(fā)商恢復(fù)原狀，但最終事情還是不了了之。

    不管是把綠地改成門店，還是改成車位或其他任何公共設(shè)施，只要改變了交易之前開發(fā)商和售樓部正式宣傳的那份規(guī)劃設(shè)計圖紙，其結(jié)果都涉嫌非法侵犯了業(yè)主的利益。像這樣的違反銷售承諾的現(xiàn)象在當(dāng)前樓市中可以說層出不窮，買房者要想維護自己的合法權(quán)益，只能在交易之前與賣方簽訂有明確約束條款的買賣合同。千萬不能因為對方是國有房企，或者是龍頭房企，就可以不用合同來加以約束。對于自己預(yù)感到很可能實現(xiàn)不了的承諾，一定要讓開發(fā)商以白紙黑字的形式寫進合同里邊，以后出了糾紛才擁有維權(quán)的法律依據(jù)。

    痛點5：退款百般刁難

    2019年12月底，由于某龍頭房企開發(fā)的中山市東區(qū)某大型樓盤早已清盤。但是，一名買房者通過12345政府服務(wù)熱線向監(jiān)管部門投訴，其2019年6月8日提出無理由退房申請，到投訴當(dāng)天已經(jīng)過去7個多月了，該公司雖然將其認(rèn)購的位于十九棟2703房的住宅轉(zhuǎn)售給了他人，但對其申請的認(rèn)購房款卻一直拒不退款，這是否涉嫌一房兩賣？后來當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)局告訴他，該局并未收到這套住宅的購房申請資料。工作人員還要求其提供雙方原來簽訂的《認(rèn)購書》等證據(jù)，表示若情況屬實，該局將會把這套房源納入限制交易名單，以保障雙方權(quán)益。

    從法律上來講，這位先生有關(guān)退房、退款的訴求，屬于他和開發(fā)商之間發(fā)生的一起房屋買賣合同糾紛。所以，工作人員建議他與開發(fā)商遵循民事合同處理原則協(xié)商處理，如果協(xié)商不成，再通過法律途徑解決。不過，靠打官司來要回退款，顯然是一條時間和經(jīng)濟成本非常高的維權(quán)之路。有些開發(fā)商正是抓住大多數(shù)消費者耗不起時間和金錢的心理，千方百計想通過扣壓訂金和認(rèn)購款的方式來提高自己的經(jīng)營杠桿。這當(dāng)然是一種不負(fù)責(zé)任的行為。對于買方來說，買不買這套房，一定要提前想好，就算很多房企為了沖業(yè)績都提出了“無理由退房”的承諾，但錢進了別人的口袋，要想拿回來卻并不容易。

    痛點6：物業(yè)管理糟糕

    由于對物管公司的管理服務(wù)水平不滿，深圳市羅湖區(qū)金洲花園小區(qū)業(yè)主一直在通過各種渠道依法維權(quán)，直到今年年初，業(yè)主仍然在投訴物業(yè)專項維修資金未繳交、原公司至今未退出物業(yè)管理區(qū)域等問題，引起當(dāng)?shù)刈〗ú块T關(guān)注。事實上，早在2019年1月24日，羅湖住建局已責(zé)令金流物業(yè)限期退出金洲花園物業(yè)管理區(qū)域。由于該公司逾期未退出，該局2019年5月5日再次責(zé)令金洲物業(yè)退還逾期所收取的物業(yè)服務(wù)費，并啟動按月處以5萬元罰款的行政處罰程序。但是，由于業(yè)主一直未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，金洲物業(yè)至今年初仍未完成交接。

    多位業(yè)主向記者透露，買房最怕遇到糟糕的物管企業(yè)，因為業(yè)主群體數(shù)量多、人員復(fù)雜，要走正規(guī)法律程序換掉一家不合格的物業(yè)管理公司并不容易。南方產(chǎn)業(yè)智庫此前做過一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，60%的被調(diào)查對象均反映對所在小區(qū)物業(yè)不滿意。由此可見，買樓不能只看房屋建得好不好，日后由誰來提供管理服務(wù)也很重要。實踐證明，選擇品牌知名度和美譽度較高的大型物業(yè)管理公司，遭遇惡劣維權(quán)糾紛的概率相對要小。