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    買房首付分期，看起來很美。昨天一樁案件卻給所有有此打算的買房者提了個(gè)醒。

    昨天，一位首付分期的買房者阿金（化名），把開發(fā)商告上了法院，她要求解除購房合同，理由是首付分期付款是向銀行騙貸，導(dǎo)致合同無效。

    天上掉下的“餡餅”

    “首付十萬就可以在杭州主城區(qū)買套房！”看到如此誘人的廣告，在杭州打拼多年卻一直沒買房的阿金十分心動(dòng)，很快就找到了廣告上所說的天鴻香榭里樓盤看房。

    阿金相中了一套價(jià)值240萬元的景觀房。按照首付最低30%的標(biāo)準(zhǔn)，她需要一次性拿出72萬元。

    囊中羞澀的阿金趕緊詢問售樓員，廣告上說的首付10萬買房是什么意思？

    早有準(zhǔn)備的售樓員拿出了一套“解決方案”：首付可以分期支付。

    開發(fā)商說，他們可以墊付部分首付。

    阿金覺得這方案蠻好。今年2月19日，她與開發(fā)商簽了售房合同，付了第一筆首付32萬元。

    此外，開發(fā)商還讓阿金與一位梁先生簽訂了一份借款合同。也就是說，這筆40萬元，是由梁先生幫阿金墊付的剩余首付。

    買房節(jié)外生枝

    但接下來，買房人與開發(fā)商的說法大相徑庭。

    庭審中，阿金一方說，梁先生那40萬元借款遲遲不下來，導(dǎo)致她無法在規(guī)定時(shí)間里付清原本意義上的72萬元首付。

    她說，開發(fā)商曾答應(yīng)退房，后來變卦了，反要求她支付全部首付款，也不管她是否收到那筆40萬元借款。

    阿金覺得，她無力負(fù)擔(dān)全部首付，才選擇了首付分期方案，怎么到頭來還是要全額支付首付？

    “這樣的‘幫助’是帶著惡意的”，阿金的律師當(dāng)庭質(zhì)疑，“開發(fā)商通過安排借款，幫助墊付首付，本質(zhì)上是以促銷來規(guī)避關(guān)于首付比例的調(diào)控政策，而且是涉嫌向銀行騙貸。是以合法手段掩蓋非法目的，以此為基礎(chǔ)簽訂的合同無效！”

    開發(fā)商廣鴻房地產(chǎn)公司則當(dāng)庭反駁：“請尊重契約精神！”

    開發(fā)商稱，買房子和借款都是你情我愿，而且是兩件獨(dú)立的事情，都沒有問題。“據(jù)我們了解，原告是因?yàn)榉績r(jià)驟降才想退房，根本不是因?yàn)榉制诟犊畹氖虑椤?rdquo;

    答應(yīng)借40萬的人是誰？

    分期首付中，至關(guān)重要的一環(huán)就是借錢給阿金的梁先生，他是誰？

    阿金方面解釋說，當(dāng)時(shí)只知道買房，方案一切都是開發(fā)商安排的，他們與梁先生素昧平生。“估計(jì)是開發(fā)商的員工吧。”

    “不是我們員工，只是一個(gè)生意伙伴，我們做了個(gè)中介，由他來借錢給客戶。”開發(fā)商否認(rèn)。

    懸在半空中的40萬借款，成了爭議焦點(diǎn)之一。

    阿金一方直言，借款合同上有自己的銀行賬號(hào)，卻從未收到梁先生打來的40萬元。

    而開發(fā)商卻一口咬定，借款一事與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商只認(rèn)購房合同。

    據(jù)悉，這筆不管由誰墊付的首付款，雖然號(hào)稱無息，卻有著嚴(yán)苛的條件：比如，墊付的首付款不還清，梁先生可以要求開發(fā)商不把房子交付給阿金；40萬借款歸還時(shí)如果逾期，將承擔(dān)高達(dá)24%的全額利息。

    敏感的日期：2月19日

    天鴻香榭里，此前被房產(chǎn)媒體譽(yù)為“馬年樓市降價(jià)主角”。

    2014年2月19日晚，開發(fā)商宣布該樓盤“每平方米直降6000元”，一些媒體對此報(bào)道稱，“瞬間引爆杭城，領(lǐng)跑馬年樓市大降價(jià)”，著實(shí)吸引人。

    2月22日，部分先期購買的老業(yè)主在售樓部與開發(fā)商爆發(fā)激烈沖突。

    而阿金的簽約時(shí)間，也是敏感的2月19日。

    有匿名業(yè)主在房產(chǎn)論壇發(fā)帖“控訴”稱，當(dāng)天簽下合同，是遭到了開發(fā)商的欺騙，心里難以接受，“明知道馬上要降價(jià)，催我們?nèi)ズ灪贤�。半天不到，就降了幾十萬！”

    然而，昨天庭審結(jié)束時(shí)，記者向前來“助陣”的其他業(yè)主求證時(shí)，他們對起訴原因閃爍其詞。

    阿金的律師則否認(rèn)說，完全是開發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o效。

    律師以購入時(shí)的單價(jià)是當(dāng)事人的隱私為由，拒絕透露給記者。經(jīng)查，阿金購入價(jià)約1.92萬元/平方米。而開發(fā)商促銷后宣稱的均價(jià)約在1.3萬元/平方米。

    庭審結(jié)束，開發(fā)商律師邊整材料邊淡定地說，“就是降價(jià)了嘛。”他還補(bǔ)充一句：“其實(shí)阿金那個(gè)房子是沒怎么降的，景觀邊套。”

    “買房人首付款都付不出來，為什么和他們簽合同？”記者問。

    開發(fā)商的律師轉(zhuǎn)身就走，沒有回答。

    觀點(diǎn)看臺(tái)

    到底是什么原因?qū)е沦I房人要退房？這個(gè)問題目前恐怕說不清楚。

    但在這起案件中反映出的一些房產(chǎn)銷售中的問題，卻讓人心存疑惑。首付分期，靠譜嗎？

    銀行人士
    首付分期有套取貸款嫌疑，但很難監(jiān)管

    首付分期是否合規(guī)？記者咨詢了多位銀行界的信貸人士。專業(yè)人士均表示，如果明知開發(fā)商采取首付分期的方式，幫購房者墊付首付，銀行可能會(huì)拒絕審批放貸。

    也有銀行人士稱，銀行很難追究開發(fā)商的責(zé)任，因?yàn)橘I房人的首付到底來自誰，銀行無權(quán)調(diào)查。“銀行只要確定買房人有能力按時(shí)還貸即可。”

    地產(chǎn)融資人士
    買房不要光想著占便宜，也要看到巨大風(fēng)險(xiǎn)

    從事地產(chǎn)融資管理的浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲說，法律并沒有禁止購房者通過對外借錢來付首付，所以才出現(xiàn)奇葩促銷手段。

    這種行為要看開發(fā)商怎么去做，如果開發(fā)商自己借錢給買房人，則違反放貸的基本原則。如果開發(fā)商由第三人借款給買房人，那么銀行很難監(jiān)管它。

    對購房者而言，借款合同和購房合同都是自己簽的，都是主觀意愿的表達(dá)，而開發(fā)商也只承認(rèn)起到了中介作用，銀行又無從查實(shí)，所以從整個(gè)行情來看，結(jié)果對買房者是不利的：一旦銀行追究起來，可以收回審核出去的按揭貸款，買房人將負(fù)擔(dān)全部房款的一次性付清。

    這里要忠告買房人的是，開發(fā)商推出的所謂首付分期，只是促銷行為，買房子不要光想著這個(gè)促銷能占便宜。如果根本不具備首付能力，或者一兩年也不具備償還墊付的首付能力，則會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)，可能損失巨大。

    丁浚哲笑著提出了一種假設(shè)：接下來樓市有回暖的可能性，而案件審理是漫長的，到時(shí)候房價(jià)漲回去了，業(yè)主會(huì)不會(huì)撤訴？

    首付分期的不止一家

    龍湖名景臺(tái)今年2月時(shí)推出過活動(dòng)，首付只需兩成，剩余首付在5月20日前付清。

    田園牧歌3月份針對三期90方戶型，可以先付20萬簽下合同，但按照首套房首付三成來計(jì)算，該戶型首付約60萬。

    保利梧桐語則在2月份表示，假如客戶需要首付50萬，那么現(xiàn)在簽合同只要先付10萬，剩余首付款在3個(gè)月內(nèi)付清。