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　　5年前，在開發(fā)商 “一鋪養(yǎng)三代”、“跨國(guó)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、高額租金回報(bào)”的宣傳誘惑下，上千上海業(yè)主購(gòu)買了由上海南方房地產(chǎn)公司 (下稱南方公司)控股的無(wú)錫南天廣置業(yè)發(fā)展公司(下稱南天廣公司)開發(fā)的無(wú)錫嘉飾茂廣場(chǎng)商鋪。

　　如今，曾經(jīng)信心滿滿砸下上百萬(wàn)資金的業(yè)主們，不得不踏上一條艱難的討債路。

　　承諾的租金一拖再拖

　　2009年，即將退休的劉俊開始尋找一些穩(wěn)健的投資機(jī)會(huì)。這時(shí)，家附近的房產(chǎn)中介向他推薦了無(wú)錫市中心由南天廣公司開發(fā)的嘉飾茂廣場(chǎng)商鋪。劉俊回憶，開發(fā)商宣稱“商鋪將由跨國(guó)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行世界知名品牌直銷”。這個(gè)項(xiàng)目由南天廣公司負(fù)責(zé)開發(fā)，同時(shí)得到無(wú)錫當(dāng)?shù)氐膰?guó)企廣益建設(shè)發(fā)展有限公司的資金支持，商鋪?lái)?xiàng)目從第三年起到第五年，將分別向業(yè)主給付房款的8%、9%、10%的租金。

　　2009年7月，劉俊踏上了由開發(fā)商組織的看房大巴開往無(wú)錫，然而，出現(xiàn)在他眼前的卻是一片有些荒涼的工地，但在高額回報(bào)的誘惑下，幾天后劉俊仍然向開發(fā)商定了2個(gè)商鋪，合同約定其購(gòu)買的商鋪總建筑面積為43.4平方米，每平米單價(jià)為2.8萬(wàn)元。“當(dāng)時(shí)商鋪周邊的房?jī)r(jià)每平方米不過(guò)五六千元。”劉俊說(shuō)，這100多萬(wàn)投資商鋪的費(fèi)用是他所有的積蓄。

　　簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，包括劉俊在內(nèi)的眾多業(yè)主被開發(fā)商告知，將由無(wú)錫嘉世茂商業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱嘉世茂公司)負(fù)責(zé)商鋪的經(jīng)營(yíng)管理。劉俊與嘉世茂公司簽訂了商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容與開發(fā)商之前的承諾相同：委托經(jīng)營(yíng)租期共5年，2009年開始到2014為止，前兩年的租金被折合成首付款，2012年至2014年分別以房款的8%、9%、10%支付年租金，每年分兩次支付。

　　3年過(guò)去，按照合同劉俊理應(yīng)在2012年上半年收到嘉世茂公司支付的租金，但這筆租金卻被拖到2013年5月。而本應(yīng)于2012年11月及2013年4月支付的第二期、第三期租金仍未支付。

　　“嘉世茂公司以資金短缺為名一再推諉，我們業(yè)主屢次交涉，嘉世茂公司后來(lái)給了一紙《承諾書》，保證租金最晚將于某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)支付，但后來(lái)沒有按時(shí)兌現(xiàn)。”劉俊說(shuō)。

　　承諾的租金無(wú)法兌現(xiàn)，一些心急的業(yè)主決定收回商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)或出租，但他們發(fā)現(xiàn)，自己購(gòu)買的商鋪竟然沒有確切的位置。據(jù)無(wú)錫嘉飾茂廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)資料顯示，嘉飾茂商場(chǎng)商鋪?lái)?xiàng)目共吸引了總計(jì)1714戶業(yè)主進(jìn)行投資，其中上海的業(yè)主超過(guò)千戶。

　　實(shí)際布局無(wú)法對(duì)應(yīng)規(guī)劃圖

　　3月6日下午，晨報(bào)記者來(lái)到商鋪所在的無(wú)錫市崇安區(qū)廣益街道轄區(qū)錫滬路99號(hào)。在已經(jīng)建成的嘉飾茂廣場(chǎng)內(nèi)部，記者比照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃圖發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)實(shí)際的布局確實(shí)無(wú)法與規(guī)劃圖嚴(yán)格地一一對(duì)應(yīng)，大部分業(yè)主光憑購(gòu)房合同上所標(biāo)記的位置，很難找到自己的商鋪所在，只能確定大概的方位。

　　4層商鋪總的出租率約在七成左右，一樓二樓的出租率較高，而三樓和地下一樓的商鋪出租情況則一般，不少商鋪已關(guān)門歇業(yè)，也有多家商鋪正在裝修。商場(chǎng)的地理位置雖然不錯(cuò)，但總體客流量不大，顯得冷冷清清。“生意很一般，但租金不低。”一樓一位商家告訴記者。

　　當(dāng)初與業(yè)主簽訂經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議的無(wú)錫嘉世茂公司總經(jīng)理徐文平向記者表示，商場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)不善，確實(shí)拖欠了業(yè)主到期的租金。“這確實(shí)是一個(gè)違約行為，這些租金暫時(shí)無(wú)法兌現(xiàn)，正在想辦法籌措。”

　　據(jù)該商鋪的預(yù)售許可證上顯示，無(wú)錫嘉飾茂廣場(chǎng)的總建筑面積為48136.37平米，以每平方米均價(jià)在2萬(wàn)元計(jì)算，業(yè)主對(duì)商鋪的投資在8億元左右。

　　開發(fā)商涉嫌變相售后包租

　　隨著問題的暴露，業(yè)主們進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，他們所購(gòu)買的商鋪其實(shí)是按照分割拆零的方式進(jìn)行銷售的，而這種商鋪銷售的形式被稱為“售后包租”，是國(guó)家建設(shè)部明令禁止的。

　　據(jù)《商品房銷售管理辦法》第45條，所謂“售后包租”，是指房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

　　與“售后包租”經(jīng)常同時(shí)出現(xiàn)的是“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的銷售，又稱“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”銷售。這種銷售方式是指開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場(chǎng)進(jìn)行面積概念分割，不劃分實(shí)際區(qū)域銷售給多個(gè)業(yè)主，并在一定期限包租，購(gòu)房者無(wú)法自行經(jīng)營(yíng)的商鋪銷售模式。

　　對(duì)此，在建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》中，就對(duì)預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的售后返租下了禁令，規(guī)定開發(fā)商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　“在開發(fā)商與我們簽的合同中完全沒有出現(xiàn)‘售后包租’的字樣，但是實(shí)際銷售和管理過(guò)程中卻存在變相之嫌。”劉俊告訴記者。

　　于是，走投無(wú)路的業(yè)主只能再去找最初的開發(fā)商上海南方房地產(chǎn)公司理論。3月4日，浦東東方路800號(hào)寶安大廈內(nèi)，上海南方房地產(chǎn)公司內(nèi)總經(jīng)理侯樹軍被業(yè)主們團(tuán)團(tuán)圍住。

　　但侯樹軍認(rèn)為，如今的拖欠租金糾紛不應(yīng)該來(lái)找他，理由是2007年南方公司與無(wú)錫廣益建設(shè)發(fā)展有限公司共同出資成立了南天廣公司，進(jìn)行嘉世茂廣場(chǎng)的開發(fā)。然而，在2010年5月，南方公司已將其所有的南天廣公司63%的股權(quán)全部出售，“我們沒有義務(wù)承擔(dān)業(yè)主的損失”。

　　同時(shí)，侯樹軍也承認(rèn)，當(dāng)初開發(fā)商轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主確實(shí)不知情，但這并不違反規(guī)定。

　　記者追問，這是否屬于一種變相的“售后包租”行為？“你可以那么理解。”侯樹軍回答。

　　無(wú)錫房管局：未發(fā)現(xiàn)“售后包租”

　　記者從無(wú)錫市住房保障和房產(chǎn)管理局了解到，在審查了嘉飾茂廣場(chǎng)的《商品房銷售合同》，并派出工作小組對(duì)開發(fā)商的銷售行為進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，沒有充分的證據(jù)來(lái)認(rèn)定開發(fā)商在項(xiàng)目中有“售后包租”的行為。“認(rèn)定的主要依據(jù)是主體不適格。開發(fā)商并沒有自己經(jīng)營(yíng)，而是委托了一個(gè)第三方公司對(duì)商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，無(wú)法滿足‘售后包租’的構(gòu)成要件。”

　　對(duì)于部分業(yè)主產(chǎn)權(quán)證上物業(yè)位置無(wú)法確定的事實(shí)，無(wú)錫房管局工作人員表示，在業(yè)主購(gòu)買商鋪時(shí)，依照開發(fā)商平面圖上的劃分進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，可以確定具體的位置，房產(chǎn)局當(dāng)時(shí)也依據(jù)該整體規(guī)劃進(jìn)行接收。“后來(lái)，第三方經(jīng)營(yíng)管理公司在協(xié)議上與業(yè)主約定，可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要改變?cè)瓉?lái)的規(guī)劃布局，所以最終的商場(chǎng)設(shè)計(jì)跟原來(lái)的規(guī)劃有出入，也導(dǎo)致了一些業(yè)主無(wú)法確定自己商鋪的位置。”

　　“雖然布局發(fā)生改變，但業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)業(yè)的位置還是客觀存在的，在整個(gè)樓層上的坐標(biāo)可以確定。”工作人員表示，因此并不妨礙房屋產(chǎn)權(quán)證的下發(fā)，業(yè)主的物業(yè)位置在房管局產(chǎn)權(quán)建立處也都有備案，可以查詢。

　　記者翻閱了業(yè)主與嘉世茂公司簽訂的《經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》發(fā)現(xiàn)：“為確保甲方(嘉世茂公司)對(duì)商鋪的統(tǒng)一獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，保障乙方的經(jīng)營(yíng)收益，甲方有權(quán)決定并實(shí)施將商鋪與其他商鋪之間進(jìn)行任何方式的貫通，改建，以及變更使用功能、使用方式的權(quán)利。”同時(shí)，記者從嘉飾茂廣場(chǎng)所在的無(wú)錫崇安區(qū)廣益街道辦事處了解到，崇安區(qū)因業(yè)主與嘉飾茂廣場(chǎng)的糾紛，特別成立了“嘉飾茂廣場(chǎng)工作小組”來(lái)負(fù)責(zé)解決相關(guān)工作。該工作小組負(fù)責(zé)人顧先生認(rèn)為，關(guān)于嘉飾茂廣場(chǎng)事件，是一種市場(chǎng)行為，任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)。

　　律師觀點(diǎn)：表面合法，實(shí)際違規(guī)

　　上海百林司律師事務(wù)所鄭威波律師告訴記者，在該案例中，從開發(fā)商與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》和第三方公司與業(yè)主簽訂的 《無(wú)錫嘉飾茂裝飾精品直銷廣場(chǎng)商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》(包租5年)中的條款中可以確定，開發(fā)商確實(shí)存在有變相“售后包租”的行為，違反了《商品房銷售管理辦法》。

　　鄭威波認(rèn)為，開發(fā)商在預(yù)售商鋪時(shí)告知業(yè)主在商鋪內(nèi)有明顯的標(biāo)識(shí)，業(yè)主可以確認(rèn)自己的物業(yè)位置，但實(shí)際上開發(fā)商并未向業(yè)主辦理商鋪交接手續(xù)，而是直接交付給第三方公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。業(yè)主沒有按時(shí)收到租金，到商鋪實(shí)地查看時(shí)才發(fā)現(xiàn)按照自己手中的產(chǎn)權(quán)證無(wú)法找到屬于自己的商鋪位置，即使自己經(jīng)營(yíng)也無(wú)法確定商鋪的范圍，更談不上再行出租。

　　“在類似案例中，一些開發(fā)商的高明之處在于，將銷售和經(jīng)營(yíng)分開，另成立一家公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，小業(yè)主與開發(fā)商簽的是買賣合同，然后又再與開發(fā)商的另一關(guān)聯(lián)企業(yè)簽代理出租合同，以合法返租的形式，最終達(dá)到吸引民眾踴躍購(gòu)鋪的目的。”鄭威波告訴記者，這樣往往到最后，開發(fā)商與下家做一個(gè)財(cái)務(wù)上的切割，然后一拍屁股走人，業(yè)主后期若發(fā)現(xiàn)問題，連開發(fā)商都找不到，并且商業(yè)管理公司沒有任何承擔(dān)賠償?shù)哪芰Γ�消費(fèi)者也只能自己承擔(dān)損失。“這種方式屬于對(duì)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)避，表面合法，實(shí)際違規(guī)。”