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　　通過房產(chǎn)中介居間下，達(dá)成購買意向的，中介公司一般會在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》簽訂前，要求雙方先行簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》或類似協(xié)議。

    簽訂這類協(xié)議的主要目的，在交易條件尚未完全達(dá)成一致或尚不具備簽訂正式合同的全部條件時，由其中一方（通常是買受方）先行提出大致的交易條件。若對方（通常是出賣方）能夠接受并簽署，則視為雙方對交易條件基本達(dá)成一致。在約定期限或條件具備時，雙方即按照約定簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師提醒并建議，簽訂房產(chǎn)中介居間合同時，應(yīng)注意以下問題：

    一、購房人先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號等。如果購房者在直接到中介公司進(jìn)行洽談的過程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號名不副實(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎交易，向有關(guān)部門核實(shí)、舉報(bào)法，實(shí)踐中不乏中介公司人員卷款而逃的案例。

    二、在合同中明晰中介費(fèi)用所包含的項(xiàng)目，中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費(fèi)外，其余的所謂墊資費(fèi)、看房費(fèi)、跑腿費(fèi)等等都屬于“黑收費(fèi)”。根據(jù)《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋買賣，租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定：居住房屋買賣中介費(fèi)不超過成交價的2%，也就是說對于買賣其中一方，最多只能收取1%的中介費(fèi)，在合同中明晰中介費(fèi)的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時支付，但鑒于房屋交易過程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介費(fèi)的支付與工作進(jìn)度相結(jié)合，做到哪一步就付哪一步的中介費(fèi)。注意是否存在要求居間協(xié)議簽訂成功就全額收取中介服務(wù)費(fèi)相關(guān)條款。

    三、認(rèn)真審查出賣方的相關(guān)憑證，主要房產(chǎn)證、銀行貸款情況、有無司法限制、有無租賃、有無抵押等相關(guān)資料（應(yīng)要求房產(chǎn)中介出具該房屋所在地交易中心房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，俗稱“產(chǎn)調(diào)”）對于買方也就是身份證明。

    四、一般買方付了意向金，在規(guī)定的日期內(nèi)是不得退意向金的，如在此期間賣方簽字確認(rèn)，并收取了意向金，則轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń�。那么此時如有變化，則要適用定金罰則雙倍返還。所以要格外留心定金、訂金，預(yù)付款，違約金條，尾款等款項(xiàng)。如果是對方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對己不利“霸王條款”，增加自身需要的條款，以達(dá)到利益平衡，降低糾紛、避免損失。

    五、買賣過程中各期支付金額、期限及方式都是要注意，一經(jīng)確認(rèn)，不按約履行是要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，所以要量力而行，多給自己留有時間和空間；稅收、相關(guān)費(fèi)用等的承擔(dān)及各類更名手續(xù)的辦理及費(fèi)用承擔(dān)；該房屋內(nèi)是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項(xiàng)內(nèi)容均應(yīng)做出明確、詳細(xì)的約定。另外，若涉及車位問題，也需由雙方進(jìn)行明確約定。

    六、最近由于銀行政策變化頻繁，導(dǎo)致很多因貸款而違約的問題，在這里可以注明如因貸款政策發(fā)生變化，導(dǎo)致無法貸款或放貸不及時等相關(guān)問題，買賣雙方不得追究違約責(zé)任。七、交房要明確時間，逾期應(yīng)約定遲延履行金；設(shè)備裝修價款如另外作價，則應(yīng)另簽協(xié)議，避免多繳稅費(fèi)。戶口最好是交易過戶前遷出，同時也需要明確約定具體的法律責(zé)任，這一定要千萬注意。

    以上建議僅供參考，總之房屋買賣處處有風(fēng)險(xiǎn)，最好聘請專業(yè)房產(chǎn)律師陪購，避免產(chǎn)生糾紛。

    （作者系上海市房地產(chǎn)注冊經(jīng)紀(jì)人、上海市欣隆律師事務(wù)所 楊東律師）