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　　什么是物業(yè)管理？拿著手電巡邏的保安大爺、穿著制服打掃過道衛(wèi)生的保潔大媽，還有維修電梯的小伙子、保修電路的老師傅……在很多人眼里，物業(yè)管理已經(jīng)成為小區(qū)生活的一部分。

 

　　不過，上海物業(yè)公司目前所遇到的窘境引起了外界關(guān)注—從2012年開始，上海已經(jīng)有220多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出小區(qū)的管理，部分老式公寓小區(qū)不得不由業(yè)主自行管理。

 

　　有苦難訴 物業(yè)公司“進(jìn)退兩難”

 

　　從2012年開始，上海已經(jīng)有220多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動退出小區(qū)的管理，物業(yè)集體“退潮”，只留下業(yè)主“獨(dú)守空閨”。

 

　　沒有了物業(yè)，小區(qū)安保、衛(wèi)生、綠化等崗位空缺，直接影響了小區(qū)居民的生活。一些小區(qū)業(yè)委會不得不親自出馬，四處招聘。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，目前，上海共有住宅小區(qū)10800多個。其中，商品房住宅小區(qū)5500余個，售后房住宅小區(qū)近5300個。上�，F(xiàn)有有資質(zhì)的物業(yè)公司達(dá)到2500家，小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到97%。而從去年下半年起，八成涉足售后公房、中低檔商品房的物業(yè)公司出現(xiàn)了進(jìn)退兩難的境遇。

 

　　“年年交物業(yè)費(fèi)，但都不知道物業(yè)費(fèi)都用在哪里了？”“年年要求漲價，服務(wù)水平又沒有提高，漲什么漲！”談起物業(yè)，很多小區(qū)居民滿肚子牢騷。面對居民的埋怨，物業(yè)有時也是啞巴吃黃連，有苦說不出。

 

　　一方面電梯保養(yǎng)、線路維修、社區(qū)治安等幕后工作并不常為居民所注意，一定程度上造成了居民對物業(yè)的誤解，出現(xiàn)諸如“除了收停車費(fèi)，物業(yè)都不知道在忙些什么？”的觀點(diǎn)。另一方面，物業(yè)原本的工作可簡單歸類為保潔、保安、保綠、保修四項(xiàng)，但在實(shí)際操作中，物業(yè)往往成了“全能保姆”，增加了如代收快遞、違章搭建的投訴處理，開發(fā)商遺留的質(zhì)量問題的解決等的額外的工作。

 

　　責(zé)任交織 物業(yè)與業(yè)主矛盾多發(fā)

 

　　日前，本報記者來到位于上海楊浦區(qū)五角場附近的一個老式小區(qū)，小區(qū)的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人薛先生告訴記者，上海大部分物業(yè)公司都處于虧損狀態(tài)，原因很簡單：入不敷出。“相較于成本的快速增長，物業(yè)費(fèi)的提升和政府的補(bǔ)貼都只是杯水車薪。”

 

　　老薛算了一筆賬：上海市去年上調(diào)了公有住宅售后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，希望逐步使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)實(shí)際運(yùn)營成本接軌。但是，僅就管理費(fèi)、保潔費(fèi)和保安費(fèi)這三項(xiàng)費(fèi)用來說，平均每戶每月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)約10元，但這幾塊錢的增長只是物業(yè)運(yùn)營成本的零頭。而占據(jù)成本七成左右的人力成本卻大幅增加，今年4月1日起，上海勞動者月最低工資標(biāo)準(zhǔn)從1450元調(diào)整到1620元；小時最低工資標(biāo)準(zhǔn)從12.5元漲到了14元。

 

　　此外，物業(yè)管理涉及政府部門、建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等多方主體，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，邊界模糊，成為矛盾多發(fā)地。

 

　　記者在采訪中了解到，居民一般都認(rèn)為小區(qū)治安應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。然而，從責(zé)任劃分來看，物業(yè)公司和居委會一樣僅有協(xié)助維護(hù)社會治安的權(quán)利，維護(hù)治安的權(quán)利只有公安局擁有。但目前小區(qū)與治安管理相關(guān)的設(shè)備，如“監(jiān)控探頭”等都是物業(yè)公司安裝的而非公安局撥款安裝，這部分的錢最終都會落在業(yè)主的頭上。

 

　　專家：不合格物業(yè)退出是趨勢

 

　　成本的急劇上漲、價格調(diào)整機(jī)制的缺失、缺乏高素質(zhì)的專業(yè)人才、行業(yè)責(zé)任邊界不清等，導(dǎo)致大部分物業(yè)公司都在生存的邊緣掙扎。

 

　　“物業(yè)公司退出老舊小區(qū)的管理是市場化的必然趨勢”，中國業(yè)主大會研究會秘書長劉生敏表示，如物業(yè)公司無法提供專業(yè)化的服務(wù)，那逐步培養(yǎng)業(yè)委會來接替未嘗不是一件好事。

 

　　“我認(rèn)為，物業(yè)管理公司退出越多，物業(yè)管理行業(yè)的改革就會更順利。”劉生敏說道。

 

　　“政府可給予業(yè)主委員會協(xié)助和指導(dǎo)，培育他們具備市場選擇和運(yùn)作的能力”，專家表示，在這場物業(yè)與業(yè)主博弈的游戲里，政府也承擔(dān)著不可或缺的角色。

 

　　物業(yè)公司退出后，業(yè)主該如何面對呢？劉生敏認(rèn)為，業(yè)主要自我管理，“這就需要業(yè)主中有熱心人。讓他們帶頭，讓小區(qū)形成良性互動，把小區(qū)的建設(shè)搞好。最后建立主體意識，市場消費(fèi)意識、自我管理的意識”。