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    自3月初以來，在本報(bào)連續(xù)推出兩期關(guān)于寫字樓價(jià)值發(fā)現(xiàn)專題后，市場(chǎng)反響熱烈，無論是寫字樓的使用者，還是投資者，均對(duì)重慶寫字樓價(jià)值與未來前景十分關(guān)注，希望通過權(quán)威媒體的深入解讀，對(duì)新形勢(shì)下的重慶寫字樓市場(chǎng)有一個(gè)深入、全面的了解。

    有鑒于此，上周五成功舉辦了“寫字樓使用選址、投資選址”主題沙龍，富力地產(chǎn)、匯正地產(chǎn)、迅升地產(chǎn)、協(xié)信地產(chǎn)、中新地產(chǎn)、英利地產(chǎn)等開發(fā)公司負(fù)責(zé)人以及惠普、北京環(huán)亞、光大銀行、瀚華擔(dān)保、美聯(lián)物業(yè)等名企老總齊聚一堂，對(duì)寫字樓自身配套、企業(yè)寫字樓選址的決定性因素及投資價(jià)值進(jìn)行了深入的探討。

    辦公選址直接影響企業(yè)形象

    瀚華擔(dān)保企業(yè)金融部總經(jīng)理趙鐸

    “寫字樓選擇跟公司定位直接相關(guān)，產(chǎn)品的氣質(zhì)與企業(yè)要符合。對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來說，改善辦公場(chǎng)地是最直接體現(xiàn)實(shí)力和形象的方式，高端寫字樓形象會(huì)給產(chǎn)業(yè)鏈上下游帶來信任，因此企業(yè)會(huì)根據(jù)各商圈的差異化、自身商業(yè)特點(diǎn)和文化內(nèi)涵選擇能夠提升品牌的寫字樓�！�

    金融行業(yè)更趨向于渝中、江北

    光大銀行觀音橋支行副行長(zhǎng)盧珺

    “在金融服務(wù)向超市化發(fā)展過程中，金融企業(yè)更愿意選擇核心商圈。從目前重慶來看，渝中和江北還是首選。其次，因金融類企業(yè)特殊的辦公需求，如對(duì)數(shù)據(jù)信息獨(dú)立和私密的保護(hù)，所以對(duì)寫字樓產(chǎn)品硬件的要求也很高�！�

    現(xiàn)在投寫字樓能夠“財(cái)息兼收”

    美聯(lián)物業(yè)西南區(qū)董事總經(jīng)理繆鴻裕

    “投資寫字樓的價(jià)值在于要實(shí)現(xiàn)財(cái)息兼收。一方面是賺取實(shí)時(shí)租金收益，另一方面是賺取物業(yè)本身增值的部分�，F(xiàn)在重慶投資寫字樓，無論是出租還是未來出售，都會(huì)有不少的利潤(rùn)�！�

    重慶寫字樓已開啟高端時(shí)代

    領(lǐng)域機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部經(jīng)理余波

    “從寫字樓使用與投資的重要性因素來排序，我認(rèn)為主要是地段、硬件配套、平臺(tái)、價(jià)格和服務(wù)5個(gè)方面。數(shù)據(jù)顯示，2009年重慶新增注冊(cè)企業(yè)數(shù)已超過18.5萬戶，增幅與前年相比上升近10%，寫字樓市場(chǎng)租賃成交開始活躍，目前，寫字樓都是贏利強(qiáng)的公司進(jìn)駐，從重慶寫字樓市場(chǎng)的供需來看，重慶寫字樓已進(jìn)入高端市場(chǎng)�！�

    創(chuàng)意型企業(yè)選寫字樓看重使用成本

    巨蟹動(dòng)畫董事總經(jīng)理王政

    “不同行業(yè)對(duì)辦公空間的要求側(cè)重不同，如IT行業(yè)對(duì)辦公空間供電量、承重力要求相對(duì)較高。創(chuàng)意類企業(yè)對(duì)辦公空間層高有要求，看重使用成本。廣告公司因加班多對(duì)獨(dú)立空調(diào)要求很高。同時(shí)，寫字間內(nèi)部格局也是非常重要的，可以根據(jù)使用的工作習(xí)慣自由隔斷、打通空間是最受市場(chǎng)歡迎的。”

    企業(yè)層次提高催生寫字樓換房潮

    重慶富力城地產(chǎn)副總經(jīng)理譚國(guó)翔

    “進(jìn)駐重慶的品牌企業(yè)越來越多，對(duì)寫字樓的需求也越發(fā)專業(yè)高端。很多細(xì)節(jié)上都可見產(chǎn)品的改觀，如車庫(kù)設(shè)計(jì)，電梯配置等。以往重慶不是缺少寫字樓產(chǎn)品，而是缺少滿足高端需求者的產(chǎn)品。隨著企業(yè)層次的提高，寫字樓的換房需求已經(jīng)明顯呈現(xiàn)�！�

    好的商務(wù)物業(yè)可以帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展

    中新城上城營(yíng)銷負(fù)責(zé)人趙達(dá)

    “有些商務(wù)物業(yè)看似并非處于一線商圈，在地段上略有尷尬。但是憑借這類物業(yè)自身的品牌、配置以及招商的成功，則可以實(shí)現(xiàn)以物業(yè)帶區(qū)域的發(fā)展格局。形成以這類物業(yè)為核心的新商務(wù)中心�！�

    重慶寫字樓價(jià)格尚在低谷

    英利地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人：劉佑博

    “其實(shí)重慶寫字樓品質(zhì)這些年已經(jīng)有大幅的提升。但是價(jià)格卻還在低谷期。同樣品質(zhì)的寫字樓換到一線城市，要高出重慶數(shù)倍。這也就導(dǎo)致了重慶寫字樓價(jià)格未來還有相當(dāng)大的上升空間�！�

    低碳是未來寫字樓的必然之路

    長(zhǎng)江國(guó)際營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張璽

    “從2010年新推寫字樓可以看出，低碳綠色辦公空間是發(fā)展之路，這緣自于大型企業(yè)對(duì)其員工健康辦公已成為一個(gè)重要的考慮因素。因此，企業(yè)對(duì)物業(yè)的需求不單停留在物業(yè)的外觀及裝修是否豪華氣派層面，更涉及到環(huán)保、節(jié)能、采光、安全、便利等因素，增加使用舒適度，最大效用地利用有限空間，創(chuàng)造出最優(yōu)的辦公效果�！�

    場(chǎng)外連線

    內(nèi)、外資企業(yè)選辦公場(chǎng)址各有側(cè)重

    連線人：劉小娟（匯豐智力產(chǎn)業(yè)組織董事長(zhǎng)、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師、重慶國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)常務(wù)理事）。

    “我比較看好重慶寫字樓市場(chǎng)”，在位于國(guó)貿(mào)中心30樓的辦公室里，劉小娟以一個(gè)專家應(yīng)有的嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)記者說，“最近受相關(guān)部門委托，我們歷時(shí)3個(gè)月，對(duì)重慶寫字樓市場(chǎng)作了一次梳理，初步認(rèn)定，未來幾年重慶寫字樓市場(chǎng)總體趨勢(shì)是：供應(yīng)量加大，在建新建項(xiàng)目多，可以說是量?jī)r(jià)齊升�！�

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也持類似觀點(diǎn)，認(rèn)為從2009年開始，重慶寫字樓市場(chǎng)開發(fā)迎來了又一個(gè)春天，得益于政策利好不斷，如住宅禁商、保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》不久將出臺(tái)（尤其對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用明顯），世界500強(qiáng)企業(yè)、國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)、物流企業(yè)和國(guó)內(nèi)大型企業(yè)紛紛入駐等都將促進(jìn)寫字樓的供需。

    “市場(chǎng)雖好，但從使用和投資并重的角度去投資，就很見投資者功力了”，已在解放碑中心投資多套寫字樓物業(yè)，并擁有整層辦公樓的劉小娟，在談到如何選擇寫字樓時(shí)，仍語出謹(jǐn)慎，她表示，企業(yè)選擇寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)很多，內(nèi)、外資企業(yè)在選擇寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)上差異較大，相比而言，外資企業(yè)在這方面做得更成體系和完善一些。首先，外資企業(yè)會(huì)考慮是購(gòu)置還是租賃寫字樓，其次會(huì)從以下幾方面進(jìn)行評(píng)估：第一，從辦公選址的區(qū)域上分析，關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)地帶；第二，從辦公物業(yè)的地點(diǎn)選擇分析，物業(yè)與企業(yè)形象要匹配，一般會(huì)選擇與企業(yè)形象相吻合或有助于提升企業(yè)形象的物業(yè)；第三，從具體物業(yè)選擇上看，跨國(guó)企業(yè)有一套完整的選擇程序，要綜合財(cái)務(wù)、法律、業(yè)務(wù)、行政等各職能部門的意見，目的要讓相關(guān)人員滿意，做法中庸。

    而國(guó)內(nèi)企業(yè)選擇寫字樓的習(xí)慣，基本上是老板根據(jù)自己的喜好選擇辦公物業(yè)居多，同時(shí)主要考慮辦公空間的功能，考慮經(jīng)濟(jì)和利用率等與企業(yè)切身利益緊密的問題。會(huì)從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，考慮商務(wù)環(huán)境、公司特點(diǎn)及周邊配套，并對(duì)占有顯要區(qū)位和外在形象很注重。

     蟻?zhàn)逯�歌唱哭政協(xié)委員全國(guó)兩會(huì)：代表委員問診房地產(chǎn)·溫總理曾經(jīng)蝸居曝光 ·委員稱不可強(qiáng)打房?jī)r(jià) ·解讀2010上市房企年報(bào) ·房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)為企業(yè)填報(bào) ·李肇星稱重視高房?jī)r(jià) ·2010樓市新政全追蹤 ·委員配電腦不用還 ·你身邊房?jī)r(jià)漲了多少

    寫字樓投資駛?cè)肟燔嚨?/p>

    去年底以來，重慶寫字樓成交量明顯增加，寫字樓投資開始走俏。據(jù)戴德梁行“重慶2009年第四季度甲級(jí)寫字樓報(bào)告”顯示，2009年，重慶甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)凈吸納面積44780㎡，比2008年增長(zhǎng)97.2%，甲級(jí)寫字樓售價(jià)逐步攀升，熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤，價(jià)值最高升幅超過40%，寫字樓租金水平也日趨提升，南坪、江北等區(qū)域內(nèi)高端寫字樓租金價(jià)格在每月每平方米60~80元之間，年最高增長(zhǎng)幅度高達(dá)10%。

    需求放大，高端寫字樓市場(chǎng)集中放量

    隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面原有中小企業(yè)發(fā)展壯大，需要選擇能夠展示企業(yè)形象的辦公場(chǎng)所，另一方面，大量看好重慶未來的大型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)涌入和惠普、富士康等世界500強(qiáng)也相繼進(jìn)駐，在重慶設(shè)立西部區(qū)總部、生產(chǎn)基地等。

    “市場(chǎng)對(duì)于寫字樓租賃需求的增加，必然會(huì)帶來相應(yīng)的投資需求的增加�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析，重慶寫字樓長(zhǎng)期以來都以企業(yè)自建和有政策性優(yōu)惠影響的專業(yè)寫字樓為主，然而這兩類寫字樓在配套、形象等方面大多存在弊端，難以滿足企業(yè)發(fā)展要求。此外，住宅禁商令的實(shí)施，也進(jìn)一步增大供給與需求之間的缺口。

    記者在市場(chǎng)上了解到，2010年富力海洋國(guó)際、創(chuàng)匯·首座、長(zhǎng)江國(guó)際等10余座寫字樓將集中放量，這些由強(qiáng)大資金實(shí)力的品牌開發(fā)商所開發(fā)的產(chǎn)品基本上都為高端寫字樓。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，重慶寫字樓市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)代。

    商機(jī)凸顯，投資者青睞重慶寫字樓

    2009年下半年以來，隨著住宅價(jià)格的持續(xù)上升，重慶商住價(jià)格差距不斷縮小，伴隨著二套房貸政策的實(shí)施，投資需求在住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)“飽和”現(xiàn)象，投資收益正在降低，相比之下，寫字樓巨大市場(chǎng)潛力正在顯現(xiàn)。創(chuàng)匯·首座相關(guān)人士表示，目前市場(chǎng)上同一地段的商住價(jià)格基本持平，在有些地段甚至出現(xiàn)“商住倒掛”現(xiàn)象，這與國(guó)際市場(chǎng)慣例相悖，恰好反映了重慶高端寫字樓具有較大的上升空間。

    “在住宅、商鋪、寫字樓這三種房地產(chǎn)形態(tài)中，住宅的投資風(fēng)險(xiǎn)低，但收益也低，主要是靠固定資產(chǎn)增值體現(xiàn)收益。商鋪的投資收益高，但風(fēng)險(xiǎn)也高，其收益源于租金增值收益，其固定資產(chǎn)增值收益不大。相對(duì)來說，寫字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)則相對(duì)較低，收益相對(duì)較高，能兼顧兩方面的收益�！毕嚓P(guān)專家分析稱。據(jù)了解，目前重慶寫字樓的交易至少是半層或整層銷售，面積主要集中在150~500㎡之間，“這個(gè)面積能滿足大部分中小企業(yè)的辦公需求，最容易出租，也最受投資者青睞�！�