寧波鄞州區(qū)東勝街道推動樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展 打造甬江時尚東外灘重要增長極
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- 2020/12/9 10:01:46
�。ㄔ瓨�(biāo)題：推動樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展 打造甬江時尚東外灘重要增長極 東勝街道理論學(xué)習(xí)中心組）
樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇或樓宇群為載體的城市形態(tài)，以集約型、高密度為特征，并與城市中心城區(qū)功能相協(xié)調(diào)的一種新興經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是城市化推進(jìn)過程中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展、傳統(tǒng)工業(yè)“漸退式濃縮”的必然產(chǎn)物；是以信息流、人才流、現(xiàn)代物流、資金流等社會資源為依托，發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)的一種載體經(jīng)濟(jì)形式。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)對于集約利用資源、開拓發(fā)展空間、集聚經(jīng)濟(jì)要素、提高業(yè)態(tài)檔次、提升內(nèi)涵發(fā)展、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量等方面，有著不可替代的重要作用。
樓宇經(jīng)濟(jì)的基本特征
以商務(wù)、商業(yè)樓宇為主要載體。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，土地供應(yīng)無法應(yīng)對巨大的需求，城市不得不由平面發(fā)展逐步過渡到向空間發(fā)展。借助日益成熟的建造技術(shù)，通過開發(fā)樓宇，增加面積，創(chuàng)造效益，這是城市現(xiàn)代化發(fā)展的重點和必然選擇。樓宇經(jīng)濟(jì)中的樓宇，從狹義角度看，就是寫字樓、商業(yè)樓、城市綜合體；從廣義角度看，還包括標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)遺產(chǎn)、歷史建筑、科技孵化器等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的新興樓宇類型。
以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展為支撐。城市的可持續(xù)發(fā)展必須依賴產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和提升來實現(xiàn)。憑借技術(shù)含量高、附加值高、集聚輻射力強(qiáng)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。2008年至2019年，寧波市服務(wù)業(yè)年增加值由1600億元增加到4932億元，年均增長9.3%，高于GDP增幅0.7個百分點。而樓宇經(jīng)濟(jì)又是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最好的載體。因此，最大限度地提高樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出率，不斷提升城市經(jīng)濟(jì)增長“容積率”，是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本目的。
以集聚效應(yīng)和輻射能力為核心�，F(xiàn)代城市的商務(wù)、商業(yè)樓宇是資本、信息、人才等生產(chǎn)諸要素集聚之地，具備創(chuàng)新能力強(qiáng)、單位產(chǎn)出高、產(chǎn)品附加值大、占地面積少、單元能耗低的特點，有“垂直金融街”之稱。伴隨著跨國公司、大型企業(yè)入駐，規(guī)模性的資金流、商品流、信息流、人才流便開始在這里聚合，而關(guān)聯(lián)企業(yè)“抱團(tuán)”入駐，更是促使現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的上下游企業(yè)在樓宇內(nèi)融合，進(jìn)一步放大集聚效應(yīng)。樓宇內(nèi)部資金、人才等資源優(yōu)勢，能極大帶動樓宇周邊區(qū)域的商業(yè)、旅游、會展、文娛和餐飲等相關(guān)配套行業(yè)的發(fā)展，從而推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。
以稅收效應(yīng)為顯著特征。樓宇經(jīng)濟(jì)作為地方政府稅收經(jīng)濟(jì)的一部分，其突出的貢獻(xiàn)度日益顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，鄞州區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)全口徑稅收101.3億元，約占全區(qū)稅收三分之一。稅收千萬元樓宇增加到119幢，稅收億元樓宇23幢，重點樓宇單位產(chǎn)出達(dá)到6.42元/天·平方米。地方政府通過加快開發(fā)、建設(shè)高檔樓宇招商引資，推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而增加稅收、推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
東勝街道樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀
東勝街道地處寧波市核心區(qū)，是鄞州區(qū)“六大新空間”中甬江時尚東外灘開發(fā)建設(shè)的重要組成部分。轄區(qū)共有財富中心、金融大廈、東海曙光大廈等商務(wù)樓宇7幢，總面積22萬平方米（除園區(qū)外）。目前，轄區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)基本形成了以金融服務(wù)、文化創(chuàng)意、專業(yè)服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。
一、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體水平提升
近年來，東勝街道圍繞打造甬江“時尚”東外灘發(fā)展重要增長極目標(biāo)，針對區(qū)域面積小、土地資源缺乏等實際情況，充分挖掘地理文化資源優(yōu)勢，深入推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展攻堅行動，拓展招商引資渠道，提升服務(wù)企業(yè)水平。
一是狠抓樓宇整規(guī)，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益明顯。持續(xù)深化樓宇整規(guī)專項行動，強(qiáng)化“7+X”樓宇聯(lián)系服務(wù)機(jī)制，2019年共完成樓宇企業(yè)整規(guī)70多家，釋放樓宇空間5077平方米，新增營收7994萬元，稅收550萬元，實現(xiàn)稅收億元樓1幢、千萬元樓宇5幢。此外，通過推動樓宇二次招商，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈招商，多渠道培育引進(jìn)規(guī)模大、效益好、成長性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，進(jìn)一步鍛造稅源增長新引擎。
二是優(yōu)化招商引才，為企服務(wù)效能逐步提升。街道圍繞產(chǎn)業(yè)升級、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，千方百計抓增量、做優(yōu)服務(wù)保存量。依托全區(qū)招商小分隊、浙洽會等招商平臺，先后引進(jìn)昆侖硬科技、翼融集箱“雙創(chuàng)”服務(wù)平臺和中少科普浙東區(qū)域總部等新興行業(yè)龍頭企業(yè)等30余家，2019年共引進(jìn)內(nèi)資企業(yè)104家。結(jié)合“三服務(wù)”和“三進(jìn)”活動，深入企業(yè)幫助解決發(fā)展難題，針對部分企業(yè)實際困難，細(xì)分市、區(qū)兩級扶持政策，為企業(yè)把脈問診、排憂解難，并加緊落實企業(yè)減負(fù)、融資支持等各項政策支持。2019年，街道稅收實現(xiàn)11.5億元，一般公共預(yù)算收入5.26億元，進(jìn)出口總額達(dá)78.16億元。
三是深挖打造特色樓宇品牌，樓宇管理模式不斷創(chuàng)新。街道把商務(wù)樓宇作為“豎起來的社區(qū)”，提出打造“郁金香”樓宇社區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，探索以商務(wù)樓宇為治理單位，以黨建為核心、經(jīng)濟(jì)為主體、服務(wù)為載體的“三位一體”樓宇集群管理服務(wù)新模式。以財富中心為試點，引入專業(yè)化運營團(tuán)隊整合樓宇閑置空間，擬打造以發(fā)展電子商務(wù)、云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等新型高端服務(wù)業(yè)為主的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)一步提升東外灘樓宇品質(zhì)和產(chǎn)出。
二、街道樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題
當(dāng)前，街道發(fā)展空間受到限制，區(qū)域競爭日益激烈。街道老舊小區(qū)所占比例大，樓宇資源嚴(yán)重不足，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在產(chǎn)業(yè)集聚度不高、發(fā)展定位規(guī)劃滯后、競爭力不強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善等瓶頸。
一是樓宇產(chǎn)業(yè)特色培育有待進(jìn)一步加強(qiáng)。近年來，隨著轄區(qū)特色樓宇（園區(qū)）打造，部分產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模效益初步顯現(xiàn)，但也存在著特色樓宇數(shù)量少、企業(yè)集聚度不高、產(chǎn)業(yè)特色不鮮明等問題。當(dāng)前，各地都在搶占經(jīng)濟(jì)發(fā)展制高點，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，雖然也形成了一些特色，但是總體來看，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化、重復(fù)性非常明顯，功能趨同現(xiàn)象嚴(yán)重。
二是樓宇管理模式有待進(jìn)一步提升。轄區(qū)樓宇除寧波書城、金融大廈、集盒產(chǎn)業(yè)園以外，其余如東海曙光、上海銀行大廈、財富中心等大部分產(chǎn)權(quán)為民營企業(yè)及個人所有。這些樓宇產(chǎn)權(quán)人往往更加注重樓宇的出租率和租金回報率，對引進(jìn)企業(yè)的質(zhì)量和稅收貢獻(xiàn)不太關(guān)注。樓宇品質(zhì)較難保證，物業(yè)管理水平及服務(wù)水平相對較低，一定程度上難以吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。
三是低端樓宇改造升級有待進(jìn)一步加快。綜合性配套樓宇較少，商務(wù)、生活、娛樂、社交等配套功能存在先天性不足。轄區(qū)9幢樓宇園區(qū)中，樓齡超過10年的有6幢，其中，20年以上的4幢，老商務(wù)樓宇總面積超過12萬平方米。這些老舊樓宇雖處城區(qū)中心位置，但普遍存在配套比較陳舊，智能化、自動化、信息化、管理水平較低等問題，改造提升協(xié)調(diào)難度大。
四是樓宇產(chǎn)業(yè)聚集度和競爭性有待進(jìn)一步增強(qiáng)。目前，轄區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)存在產(chǎn)業(yè)初步聚集但聚集度不強(qiáng)的現(xiàn)象，具有強(qiáng)要素控制力的總部機(jī)構(gòu)和規(guī)模企業(yè)的引進(jìn)培育步伐需要進(jìn)一步加快。入駐企業(yè)多以民營中小企業(yè)為主，行業(yè)龍頭和總部機(jī)構(gòu)等規(guī)模企業(yè)相對較少。樓宇總部企業(yè)多數(shù)以寧波地區(qū)性總部為主，規(guī)模能級普遍偏弱，樓宇經(jīng)濟(jì)的總體競爭性不強(qiáng)。
五是樓宇配套相關(guān)政策有待進(jìn)一步完善。鄞州區(qū)現(xiàn)行的樓宇經(jīng)濟(jì)稅收分成機(jī)制在優(yōu)化集聚、提升效益、招大引強(qiáng)等方面發(fā)揮了積極作用，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其導(dǎo)向性和針對性還有待進(jìn)一步均衡。此外，由于部分單位“大招商”觀念不強(qiáng)，不重招商質(zhì)量、效益等現(xiàn)象，導(dǎo)致資源合理分配、共享、轉(zhuǎn)型等有效銜接不夠緊密，樓宇經(jīng)濟(jì)運行效益不盡理想。受制于樓宇（園區(qū)）配套扶持政策影響，街道轄區(qū)樓宇（園區(qū)）對企業(yè)吸引力明顯不夠，目前入駐企業(yè)品質(zhì)總體不高，且流動性大，外遷頻率高。
推動樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策與思考
一、進(jìn)一步統(tǒng)籌謀劃，挖掘樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?/strong>
從區(qū)級層面看，要加強(qiáng)對街道樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的統(tǒng)籌指導(dǎo)和支持力度。對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行全盤統(tǒng)籌規(guī)劃，對樓宇群的功能導(dǎo)向、布局劃分、政策協(xié)調(diào)等作出長遠(yuǎn)安排。對商務(wù)樓宇稅收總量、去化面積、入住率和注冊率及稅收貢獻(xiàn)率等指標(biāo)的發(fā)展目標(biāo)實行量化，進(jìn)一步實現(xiàn)商務(wù)樓宇規(guī)�？偭康臄U(kuò)大與經(jīng)濟(jì)效益的提升。對規(guī)劃和新建的樓宇項目提前介入，引導(dǎo)規(guī)劃建設(shè)，注重樓宇功能布局，實現(xiàn)分類引導(dǎo)，形成樓宇產(chǎn)業(yè)集聚。
從街道層面看，一是做好總量的規(guī)劃。對街道區(qū)域內(nèi)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實行“梯度培育”，加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)重點樓宇的跟蹤分析，提前介入、分類施策、個性服務(wù)、逐案優(yōu)化，提升成熟“億元樓”“千萬元樓”的能級，助推“準(zhǔn)億元樓”“準(zhǔn)千萬元樓”晉級，擴(kuò)大“億元樓”“千萬元樓”的后續(xù)儲備。進(jìn)一步加快孵化創(chuàng)新型平臺，大力引進(jìn)一批高品質(zhì)、高效益、高產(chǎn)出的新興業(yè)態(tài)，著力培育形成產(chǎn)業(yè)梯隊，加快企業(yè)集聚和推動產(chǎn)業(yè)升級。
二是做好存量的規(guī)劃。針對現(xiàn)有存量資源，科學(xué)制定樓宇整合、改造、提升方案，加大政策支持力度，鼓勵樓宇產(chǎn)權(quán)單位通過包裝策劃、置換改造等形式，使閑置樓宇、效益不高樓宇等重?zé)ㄉ鷻C(jī)，降低樓宇的空置率。借鑒先進(jìn)地區(qū)的成功經(jīng)驗，采取多樣化手段，引進(jìn)有豐富改造經(jīng)驗的市場化主體，針對核心區(qū)域老舊樓宇，通過業(yè)主回購、回租、物業(yè)整體打包招租及委托第三方運營招商等模式進(jìn)行整體定位開發(fā)、管理和提升。
三是做好增量的規(guī)劃。提前參與謀劃征遷地塊的未來使用規(guī)劃，加強(qiáng)大紅鷹煙廠舊址、漁輪廠、書城東側(cè)等有機(jī)更新項目對接，通過謀劃漁輪廠地塊愛珂演藝廣場項目建設(shè)，進(jìn)一步帶動轄區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。以書城東側(cè)地塊出讓為契機(jī)，帶動大紅鷹煙廠舊址等區(qū)域的空間活化。
二、進(jìn)一步強(qiáng)化招商引資，培育打造特色品質(zhì)樓宇
一是提升招商引資力度。通過以企引商、定向招商、招商顧問團(tuán)、組建招商小分隊等形式，搶抓市、區(qū)兩級招商平臺機(jī)遇，加快轄區(qū)樓宇“騰籠換鳥”步伐。加快推進(jìn)中山東路連片樓宇轉(zhuǎn)型升級，盤活金光百貨、財富中心等樓宇資源，多渠道引進(jìn)規(guī)模大、效益好、成長性強(qiáng)的企業(yè)，打造稅源增長新引擎。
二是提升招商選資精度。進(jìn)一步轉(zhuǎn)變招商思路，從隨機(jī)招商向目標(biāo)招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商轉(zhuǎn)變，提高樓宇招商的針對性和有效性。在招商重點上，從單一注重項目的資金量轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合平衡項目的質(zhì)量效益，努力引進(jìn)產(chǎn)出高、資源占用低的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目。從引進(jìn)行業(yè)龍頭企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹攸c瞄準(zhǔn)大企業(yè)的區(qū)域總部、結(jié)算總部、銷售總部等，不斷提升招商績效，提高樓宇的入駐率、注冊率和產(chǎn)出率。
三是提升聯(lián)動招商維度。進(jìn)一步發(fā)揮樓宇經(jīng)營企業(yè)招商引資能動性，積極鼓勵樓宇自主策劃開展形式多樣、內(nèi)容豐富的宣傳營銷活動，提升轄區(qū)樓宇品牌形象和招商吸引力。針對轄區(qū)樓宇自持比例小的問題，街道要進(jìn)一步創(chuàng)新服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容，為入駐企業(yè)提供個性化服務(wù)，進(jìn)一步引導(dǎo)發(fā)揮物業(yè)公司、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)商會等在招商中的作用。
四是提升特色樓宇亮度。針對當(dāng)前樓宇經(jīng)濟(jì)競爭激烈，同構(gòu)化現(xiàn)象嚴(yán)重等問題，街道須結(jié)合自身實際，因地制宜推進(jìn)特色樓宇培育工作，著力培育一批金融服務(wù)、會展貿(mào)易、航運物流、文化創(chuàng)意、電子商務(wù)等特色樓宇，以特色促集聚，以集聚促集群，促進(jìn)樓宇資源與資本、技術(shù)、人才等要素融合發(fā)展。
三、進(jìn)一步完善工作機(jī)制，全面提升服務(wù)管理水平
一是完善綜合配套服務(wù)，優(yōu)化樓宇功能品質(zhì)。一方面，按照“高端高效”的發(fā)展原則，著力提升樓宇物業(yè)服務(wù)、配套服務(wù)和政務(wù)服務(wù)水平。鼓勵業(yè)主引進(jìn)、培育優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司，同時，在政策上給予適當(dāng)獎勵扶持，調(diào)動其在企業(yè)服務(wù)、樓宇招商、特色產(chǎn)業(yè)培育中的積極性和主動性，進(jìn)一步優(yōu)化樓宇停車、電梯、購物、餐飲、休閑等商業(yè)配套服務(wù)，努力營造良好的商務(wù)辦公環(huán)境。另一方面，針對老舊樓宇功能退化問題，制定老舊樓宇提檔升級的計劃方案，以政府為主導(dǎo)，同時鼓勵和引導(dǎo)社會力量參與，按照樓宇建設(shè)年份和當(dāng)前狀態(tài)分步改造提升，綜合優(yōu)化樓宇外立面、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)等各項內(nèi)外環(huán)境，提高樓宇品質(zhì)。
二是加快推動樓宇社區(qū)建設(shè)。借助試點建立“郁金香”樓宇社區(qū)的發(fā)展契機(jī)，把黨建融入樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項工作中，通過黨建引領(lǐng)，構(gòu)建樓宇社區(qū)黨組織、樓宇社區(qū)促進(jìn)會、樓宇社區(qū)服務(wù)中心“三位一體”的組織模式，打造“一站多點”樓宇社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。進(jìn)一步豐富樓宇社區(qū)服務(wù)內(nèi)涵，積極探索建立樓宇網(wǎng)格員、樓宇物業(yè)、樓宇服務(wù)團(tuán)隊三方聯(lián)動模式，全方位摸清樓宇企業(yè)信息，增強(qiáng)信息監(jiān)測、統(tǒng)計分析能力，從而為樓宇經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供理性的指導(dǎo)。
四、進(jìn)一步加強(qiáng)政策扶持，完善樓宇發(fā)展激勵機(jī)制
一是要進(jìn)一步加強(qiáng)政策引導(dǎo)作用。積極向上爭取扶持政策，形成特色樓宇發(fā)展的激勵機(jī)制。用足用好現(xiàn)有的書香文化園“一園一策”，積極建言區(qū)相關(guān)部門集中把相鄰的集盒、財富中心與書香文化園整合打造，構(gòu)建“東勝連片文化產(chǎn)業(yè)帶”，進(jìn)一步吸引優(yōu)質(zhì)、高成長類文創(chuàng)企業(yè)集聚發(fā)展。
二是要進(jìn)一步加大財政資金扶持力度。建議進(jìn)一步加大財政資金扶持的覆蓋面和投入力度，充分調(diào)動樓宇業(yè)主、樓宇經(jīng)營管理單位積極性，不斷提升樓宇管理服務(wù)水平。
三是要進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域政策聯(lián)動。通過與東部新城指揮部、南部商務(wù)區(qū)管委會以及其他各鎮(zhèn)街、各樓宇業(yè)主單位的配合聯(lián)動，全面共享區(qū)域內(nèi)樓宇資源、共同研究制定樓宇政策、集中宣傳推介商務(wù)樓宇、全面共享樓宇平臺優(yōu)質(zhì)服務(wù)等舉措，充分調(diào)動起多方管理服務(wù)商務(wù)樓宇的積極性和能動性。
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