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　　（原標(biāo)題：長租公寓：難盈利 企業(yè)發(fā)債“造血” 記者：鄭炳巽、趙越、童海華）

　　隨著畢業(yè)季來臨，租房市場迎來一波火熱的行情。近年來，長租公寓成為年輕群體的優(yōu)先選擇。

　　記者近期走訪了廣州、深圳兩地多家長租公寓，發(fā)現(xiàn)公寓房源在市場上很是搶手，多位管家表示，“現(xiàn)在旺季租房的人很多，剩下的房間不多了。”部分公寓還需提前預(yù)約才看得到房子。

　　火熱的市場背后，長租公寓的重資產(chǎn)屬性給運營商帶來重重壓力，為了提高利潤，運營商推出了各樣的租房優(yōu)惠。但是仍有企業(yè)“扛”不住市場壓力，剝離虧損的長租公寓業(yè)務(wù)。

　　另一方面，運營商還借助發(fā)行ABS產(chǎn)品進(jìn)行融資，以達(dá)到持續(xù)“供血”的目的。

　　市場火熱

　　雖然長租公寓的房租并不一定便宜，但是綜合對比，長租公寓性價比更高，這成了消費者最終入住的原因。

　　“其實也有找過在城中村的房子，但對比發(fā)現(xiàn)長租公寓的位置更好，環(huán)境、管理、配套這些我也很滿意，所以最終選擇租下來。”“我是同事推薦入住的，因為離公司很近，而且公寓有人定期打掃，很干凈，管理員也很負(fù)責(zé)”。記者在采訪過程中，有多位受訪者向記者表示。

　　廣州的張女士向記者表示，雖然長租公寓的房租并不一定便宜，但是綜合對比，長租公寓性價比更高，這成了他們最終入住的原因。

　　近日，記者走訪了廣深兩地的多家長租公寓，包括YOU+國際青年社區(qū)、魔方公寓、龍湖冠寓、朗詩寓以及金地草莓社區(qū)，發(fā)現(xiàn)公寓房源在市場上相當(dāng)搶手。

　　記者來到水蔭路附近一家7層高、比較老舊的魔方公寓看房，管家告訴記者，“這里除了剩下一間30平方米左右的大單間空置之外，其余都已經(jīng)租滿。”同樣，五羊新城的YOU+國際青年社區(qū)的工作人員告訴記者，“剩余的房間已經(jīng)不多，只有幾間小戶型的可供選擇。”

　　記者隨后前往相對遠(yuǎn)離市中心的其他公寓，發(fā)現(xiàn)市場同樣火熱。

　　位于廣州中成路的龍湖冠寓的管家表示，“現(xiàn)在是旺季，租房的人很多，我們有兩棟公寓，一共300多間房基本租完，只剩10來間單間。”在天平架，一棟根據(jù)七天連鎖酒店改造而來的朗詩寓，房源也已全部被預(yù)定，管家表示要等到6月底才有空房。

　　類似的情況在深圳同樣存在。位于福田上梅林的金地草莓社區(qū)的管家告訴記者，“現(xiàn)在只有一棟14層的公寓在出租，從3月份到現(xiàn)在，房間都被租完了。”記者了解到，為了滿足市場需求，金地草莓社區(qū)又在附近收了2棟公寓進(jìn)行改裝，準(zhǔn)備7月中旬推向市場。

　　當(dāng)記者在現(xiàn)場詢問時，又有2位租客冒雨前來詢問。管家介紹，金地已經(jīng)在上梅林拿下了6棟樓進(jìn)行改建，同時在福田體育館周圍也拿了幾個項目。

　　根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計，2015年中國租賃市場成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租賃人口接近1.6億。預(yù)計到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

　　58集團(tuán)房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2017-2018中國住房租賃藍(lán)皮書》（以下簡稱“藍(lán)皮書”）認(rèn)為，由于“居民租房意愿不斷上漲、結(jié)婚年齡推遲推動單人租房人群上漲、房價上漲造成被動租房人群增長、一二線城市不斷增加租房保障”等各方面因素的作用，在未來，中國的租賃市場規(guī)模仍將非常巨大。

　　盈利困局

　　雖然運營商為了生存“花樣百出”，但是經(jīng)營不善的一方終會提前退場。

　　據(jù)克而瑞2018年發(fā)布的中國租賃住房市場研報，以國內(nèi)主要的一二線城市數(shù)據(jù)為例，重點城市住宅租金回報率中位數(shù)僅為2.04%，回報周期中位數(shù)近50年，其中北上廣深四城租金回報率普遍低于2%，深圳回報周期長達(dá)60年之久。

　　正因如此，記者在走訪的過程中發(fā)現(xiàn)，各個長租公寓的運營商都在絞盡腦汁提高出租時長、降低空置率、加快換手率。

　　其中，YOU+國際青年社區(qū)制定了嚴(yán)格的看房規(guī)定，工作人員提醒記者，“租客看房必須提前一天預(yù)約，在看房后需7天內(nèi)簽約入住。”

　　魔方公寓針對應(yīng)屆畢業(yè)生推出了免租金活動。一般的租客則有押一付一、押一付三兩種選擇。管家表示，“前者針對短租，房租更高，30平方米左右的單間4500元一個月。后者針對長租，如果簽約一年，每月房租可以降到3900元，但是必須按季度交租。長租也可以選擇押一付一，不過房租是每月4000元。”

　　朗詩寓也有類似的運營模式。管家告訴記者，“租客可以選擇月租，也可以長租，兩者均是押一付一。但短租的話租金沒有優(yōu)惠，要是能長租一年，月租可以打9折。如果能夠一次性付一年租金，則可以在9折的基礎(chǔ)上再享受9.5折。”最終下來，后者的優(yōu)惠力度變得很具吸引力，每月可以便宜400元。

　　相比之下，龍湖冠寓不僅有上述方式，還會按不同租期調(diào)整租金，以確保利潤最大化。管家以租客在6月份入住某一間大單間為例進(jìn)行說明，“1~2個月租期的月租為3045元，3~4個月租期月租為2907元，但是5個月租期的價格會上漲到3198元。”

　　管家解釋，“因為從現(xiàn)在開始算，5個月后到期是11月份，那時候是淡季，租金會便宜，所以現(xiàn)在的價格就會調(diào)高。”但是記者發(fā)現(xiàn)，如果把租期延長到12個月，月租就會降為2630元。“反正都是長租比較劃算。”管家表示。

　　雖然運營商為了生存“花樣百出”，但是經(jīng)營不善的一方終會提前退場。

　　5月13日，朗詩綠色集團(tuán)有限公司（以下簡稱“朗詩綠色集團(tuán)”）公告稱，將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務(wù)以及包括提供物業(yè)管理、建筑設(shè)計、園林綠化景觀等的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。朗詩綠色集團(tuán)坦承，旗下朗詩寓仍處于培育期，預(yù)計未來兩年將持續(xù)虧損，日后將產(chǎn)生持續(xù)資本開支。朗詩寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，“整個剝離進(jìn)程還在推進(jìn)當(dāng)中，暫不方便對外公開更多信息。”

　　無獨有偶，有報道稱遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“遠(yuǎn)洋”）擬在年內(nèi)剝離長租公寓業(yè)務(wù)。對此，遠(yuǎn)洋方面向記者表示，“目前暫無具體信息可以透露。”據(jù)了解，2016年遠(yuǎn)洋開始涉足長租公寓領(lǐng)域，2017年正式推出長租公寓品牌“邦舍”。截至目前，遠(yuǎn)洋邦舍經(jīng)營項目12個，管理房間8000間。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“剝離有狹義和廣義之分。前者是作為一個獨立的業(yè)務(wù)部門，集團(tuán)不給太多的支持。后者更體現(xiàn)為項目轉(zhuǎn)讓等。但目前長租公寓市場其實還是有空間的，所以類似剝離估計也還是體現(xiàn)為支持力度減弱的層面。”

　　發(fā)債“造血”

　　面對長租公寓發(fā)展的資金需求，有機(jī)構(gòu)呼吁盡快推出公募REITs試點。

　　針對市場火熱而運營商經(jīng)營困難的窘境，嚴(yán)躍進(jìn)指出，“這好比一個蘋果，外表沒爛，但它的核已經(jīng)爛了。對于一些長租公寓項目來說，經(jīng)營層面還是可以繼續(xù)進(jìn)行下去的，但是成本核算是困難的。所以長租公寓市場要警惕‘好果爛核’的尷尬。”

　　“當(dāng)然必須看到一點，如果市場需求量多，那么未來還是有補救措施，即研究長租公寓的經(jīng)營規(guī)律，同時在降低成本、增加潛在經(jīng)營收益等方面形成更強(qiáng)的能力。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步提出。

　　事實上，為了提高持續(xù)“供血”能力，不少長租公寓運營商陸續(xù)推出融資產(chǎn)品。

　　聯(lián)訊證券指出，時間就是金錢，建一個20年才能回本的項目，收20年租等著回本不現(xiàn)實，因為地產(chǎn)公司一般是有不低的財務(wù)成本的，企業(yè)的融資方式有貸款、發(fā)債和ABS。

　　據(jù)了解，截至2018年8月21日，市場已發(fā)行長租公寓ABS共8單，總規(guī)模98.07億元，產(chǎn)品類型包括類REITs、CMBS、信托受益權(quán)ABS，自如、魔方、保利、招商蛇口等企業(yè)均包含在內(nèi)。

　　而在近期，上交所信息顯示，融創(chuàng)長租公寓ABS與合景泰富長租公寓ABS均取得更新，前者為“國都證券-融創(chuàng)長租公寓一號資產(chǎn)支持專項計劃”，擬發(fā)行金額3億元，后者為“國君-合景泰富長租公寓1號系列資產(chǎn)支持專項計劃”，擬發(fā)行金額為20億元。

　　與此同時，面對長租公寓發(fā)展的資金需求，有機(jī)構(gòu)呼吁盡快推出公募REITs試點。據(jù)新華財經(jīng)報道，光大證券固定收益總部資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，未來兩大領(lǐng)域或?qū)⒊蔀楣�募REITs市場的“發(fā)力點”和重點發(fā)展方向，其中之一便是長租公寓。

　　蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧就此指出，“因為我國房價的特點，租售比特別低，長租公寓盈利壓力大，又占用大量資產(chǎn)。這一行為能夠幫助長租公寓拓寬融資渠道，提升融資規(guī)模，降低融資成本。”

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉進(jìn)一步指出，“頻繁發(fā)債，一定程度上會抬升公寓的價格，因為融資也需要成本。但是租客對租金的敏感程度很高，加之市場有足夠的選擇，租客會尋求可替代的公寓。如果企業(yè)運營不佳，出現(xiàn)跌價，則壓力會更大。”