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　　對健全房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制，要在準確把握房地產(chǎn)市場發(fā)展階段、發(fā)展規(guī)律和相關制度演進趨勢的基礎上，適應我國經(jīng)濟社會進入高質量發(fā)展階段和住房市場發(fā)展新階段的新要求，為促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展、更好滿足新時代人民群眾對美好生活向往提供制度保障和政策支持。

　　聚焦國研中心年度成果

　　加快實現(xiàn)全體人民住有所居、滿足人民群眾對美好生活的向往，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”新定位，以建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度為導向，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，建立健全符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落，是當前和未來一段時期我國深化住房制度改革的主要任務和主攻方向。

　　在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)基礎性制度（或稱住房制度）是以房地產(chǎn)市場為核心，關于住房生產(chǎn)、流通、分配、消費、監(jiān)管和保障等的基本制度安排，包括土地制度、城鎮(zhèn)規(guī)劃制度、金融制度、稅收制度、住房產(chǎn)權制度、市場交易制度、監(jiān)管制度及住房保障制度等，其核心目標是通過合理的制度安排，讓市場發(fā)揮配置住房資源的基礎性作用，更好地發(fā)揮政府的住房保障作用，實現(xiàn)全社會的住有所居和居住條件的不斷改善。

　　房地產(chǎn)市場長效機制（以下簡稱“長效機制”）是對房地產(chǎn)市場的運行狀況及其供求總量和結構進行動態(tài)調整和監(jiān)督的一系列政策，涉及土地供應、金融條件、稅收杠桿、監(jiān)測評估等一系列政策工具及調整措施，其目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，防范房地產(chǎn)市場風險。

　　房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制既各有側重、相對獨立，又相互影響、密切聯(lián)系。首先，基礎性制度是建立長效機制并使其發(fā)揮作用的前提條件�；�礎性制度是房地產(chǎn)市場形成和發(fā)展的前提和保障，長效機制則是針對房地產(chǎn)運行中出現(xiàn)的波動和潛在風險采取的必要調整或干預，如果沒有合理和完善的基礎性制度，長效機制也難以發(fā)揮有效作用。其次，長效機制的建立和完善會促進基礎性制度的改革與健全。通過長效機制的運用及其成效檢驗，可以及時發(fā)現(xiàn)基礎性制度中不適應市場發(fā)展要求的新問題，有利于根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化適時調整和完善基礎性制度。

　　縱觀世界各國，特別是發(fā)達經(jīng)濟體的制度演變和發(fā)展經(jīng)驗，房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制建設有著一系列重要的共性特征。

　　一是住有所居始終是各國基礎性制度的核心目標。居住權是人的基本生存權利之一，解決住有所居不僅僅是個經(jīng)濟問題，更是各國政府最為關注的民生問題、社會問題乃至政治問題。雖然因國情不同、同一國家在不同時期面臨的住房問題不同，各國或同一國家住房制度存在著較大差異，但核心都是通過不同方式或制度安排實現(xiàn)住有所居，特別是讓中低收入人群實現(xiàn)住有所居。

　　二是基礎性制度和長效機制建設是一個持續(xù)演進的過程。不同經(jīng)濟社會發(fā)展階段，住房需求和主要矛盾各異，各國政府需要根據(jù)發(fā)展階段的要求，適時調整住房政策目標的重點，并據(jù)此調整和完善制度及政策。在住房短缺階段，擴大供給和加快住房建設是各國住房政策的首要目標，制度建設更加關注土地供應、資金籌集等方面，由于房地產(chǎn)市場處于發(fā)展初期，較少關注長效機制方面的問題，而多以解決特定問題的臨時性政策調整為重點。在基本住房需求得到滿足后，提高居住水平和質量則成為住房政策的主要目標，制度建設重點轉向更多發(fā)揮市場作用和讓市場提供多樣化供給，以滿足社會對更高居住水平的要求，而長效機制則針對市場波動和風險，以促進市場平穩(wěn)運行。

　　三是基礎性制度和長效機制建設需處理好政府與市場的關系。住房問題不僅與廣大居民的日常生活緊密相關，還對各國的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定有較大影響，因此，各國在促進住房市場發(fā)展的同時，也十分注重發(fā)揮政府在住房領域的作用。盡管各國政治制度、文化傳統(tǒng)和資源環(huán)境等方面存在一定差異，但在處理政府和市場關系方面卻總體經(jīng)歷了相似的路徑。在住房短缺時期，各國普遍更加強調發(fā)揮政府的作用，特別是通過政府直接干預的方式建設了大量的公共住房。而在住房短缺問題基本解決后，各國開始更加重視發(fā)揮市場機制的作用，發(fā)揮政府作用時也更著眼于制度建設和完善市場機制，實現(xiàn)政府在住房領域中從“主導”向“引導”的角色轉變。

　　四是長效機制建設是市場機制與多種政策工具的協(xié)調互動。由于房地產(chǎn)市場運行波動受人口、收入、土地、金融等多種因素變化的影響，因此，要實現(xiàn)市場平穩(wěn)運行，需要從引起市場波動的主要因素著手，在尊重市場規(guī)律和充分發(fā)揮市場機制作用的基礎上，綜合運用土地、金融等多種經(jīng)濟杠桿和政策手段，對市場供求總量和結構進行動態(tài)調整并讓市場回歸平穩(wěn)狀態(tài)。因此，長效機制建設不是簡單的政策干預或行政管制，而是多種主要政策工具與市場機制的結合，利用市場機制實現(xiàn)對市場供求的動態(tài)調整。

　　從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展看，1998年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)基礎性制度框架基本形成，城鎮(zhèn)住房市場快速發(fā)展，居民居住條件得到極大改善。到“十二五”末，我國城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)已超過1.0套，較好解決了住房短缺問題，保障性住房覆蓋面已超過20%。特別是黨的十八大以來，城鎮(zhèn)住房發(fā)展取得新的成就，城鎮(zhèn)居民住房條件持續(xù)改善、低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應保盡保。這表明我國住房制度改革的市場化方向是正確的，進一步深化住房制度改革應繼續(xù)堅持以商品房為主的供應體系和發(fā)揮好政府在住房保障中的作用這兩個基本點。

　　當前我國房地產(chǎn)市場已從“總量供不應求”轉向“總量供求基本平衡，結構性、區(qū)域性矛盾突出”的新階段，隨著住房短缺問題的基本解決，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和面臨的主要任務都已發(fā)生重大變化，未來市場發(fā)展趨勢和人民群眾對住房的需求呈現(xiàn)出一系列新變化、新特征，進一步凸顯根據(jù)發(fā)展階段變化適時調整完善房地產(chǎn)基礎性制度的緊迫性。與此同時，還要清醒地認識到，迄今為止，我國尚未很好地解決房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展問題，房地產(chǎn)市場運行面臨著更為嚴峻的風險挑戰(zhàn)。

　　健全房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制，要在準確把握房地產(chǎn)市場發(fā)展階段、發(fā)展規(guī)律和相關制度演進趨勢的基礎上，適應我國經(jīng)濟社會進入高質量發(fā)展階段和住房市場發(fā)展新階段的新要求，為促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展、更好滿足新時代人民群眾對美好生活向往提供制度保障和政策支持。

　　我們認為，一個好的住房制度和長效機制至少需要具備以下四個要素：與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應的現(xiàn)代化房地產(chǎn)市場體系和保障能力；在實現(xiàn)“住有所居”基礎上，全面改善住房條件，提升居住品質；實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和住房市場協(xié)調發(fā)展；全面提升防范房地產(chǎn)領域系統(tǒng)性風險的能力。

　　圍繞新階段我國房地產(chǎn)市場發(fā)展目標，健全基礎性制度和深化住房制度改革的重點要放在以下六個方面。一是完善土地供應制度，構建平等進入、公平交易的城鄉(xiāng)土地市場，并以此推動逐步形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房市場；二是完善規(guī)劃制度，推進住房規(guī)劃與城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等有序銜接，實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化和“三規(guī)合一”；三是完善住房金融制度，重點是完善兼顧合理支持住房消費與防范房地產(chǎn)金融風險的制度體系；四是完善住房租賃制度，形成個人、機構投資者、政府等多主體供應的格局，加強對住房相關利益人的平等保護，提升存量住房資源的配置效率；五是完善住房保障制度，適時推進住房保障方式轉型；六是完善市場監(jiān)管制度。

　　需要指出的是，建立房地產(chǎn)長效機制并不意味著政策長期不變，而是要建立穩(wěn)定、可預期和前瞻性的政策調節(jié)機制。一是建立應對利率變化的對沖機制，防范利率調整對房地產(chǎn)市場的沖擊；二是完善用地供應調節(jié)機制，合理確定土地供應規(guī)模和結構，把握供應節(jié)奏；三是進一步完善支持自住型需求，適當抑制投資性需求，堅決遏制投機性需求的分類調控機制；四是建立區(qū)域協(xié)調發(fā)展機制，解決部分中心城市在住房供求方面面臨的矛盾；五是研究建立房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的監(jiān)測體系和評價體系，引導各級政府根據(jù)市場形勢變化及時對相關政策進行前瞻性、可預期調整。

　　作者簡介：王微，國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長、研究員；鄧郁松，國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長、研究員；邵挺，國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)研究室副主任、研究員
　　（原標題：健全我國房地產(chǎn)市場基礎性制度和長效機制 作者：王微、鄧郁松、邵挺）