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    “整個(gè)市場并不像有些企業(yè)說的那樣悲觀。目前形勢下，房企最重要的是現(xiàn)金流。有現(xiàn)金流就不會出問題，不僅是安全的，還可以趁別人活不下去的時(shí)候收并購。”新城控股副總裁歐陽捷對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說。

    就在萬科喊出“活下去”口號同時(shí)，有幾項(xiàng)數(shù)據(jù)值得關(guān)注：第一，截至目前，發(fā)布2018年前9月銷售業(yè)績的房企超過26家，合計(jì)銷售額達(dá)到3萬億，平均同比上漲幅度達(dá)到37.3%。在已經(jīng)公布銷售業(yè)績的26家房企中，9個(gè)月銷售額破千億的房企多達(dá)10家；第二，2018年1-9月，碧桂園以1198億元拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬科以1163億元穩(wěn)居第二位，保利以869億元位居第三位，三家房企的拿地金額均超800億，碧桂園和萬科更是以超1100億拿地金額領(lǐng)先行業(yè)。TOP10企業(yè)1-9月拿地總金額達(dá)6994億元，占TOP50企業(yè)的45.1%，較1-8月占比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。

    硬幣都有兩面性，市場低迷期反而也是大房企提升市場份額最好的時(shí)期。10月9日晚間，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬平方米的住宅用地，簽署合作協(xié)議，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。根據(jù)公告，萬科擬通過收購華夏幸福5家項(xiàng)目公司的部分股權(quán)的方式，合作開發(fā)華夏幸福位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項(xiàng)目。不僅如此，數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，按照權(quán)益金額計(jì)算，萬科三季度合計(jì)拿地金額接近500億元，達(dá)到458.7億元，相當(dāng)于恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額總和。

    降價(jià)與業(yè)績新高同在

    就在萬科喊出“活下去”口號后，房地產(chǎn)市場彌漫著悲觀情緒。不過，當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)雜形態(tài)超過了以往每輪調(diào)控周期。硬幣的一面是降價(jià)，另一面是標(biāo)桿房企業(yè)績再創(chuàng)新高。

    上海浦東碧桂園南郡項(xiàng)目一期業(yè)主曾偉（化名）內(nèi)心非常不平衡。原因是他才購置的房產(chǎn)不足兩月就降價(jià)了。

    8月18日，曾偉以3.5萬元/平方米購置了該項(xiàng)目一套房產(chǎn)。但國慶促銷期間，曾偉通過中介（分銷商）了解到，該項(xiàng)目已降至2.8萬元/平方米。“一共三十套，碧桂園聲稱是員工內(nèi)部價(jià)格。一直以來碧桂園方否認(rèn)這個(gè)活動的存在。”曾偉說。

    不僅碧桂園。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，包括萬科、泰禾等房企在內(nèi)，均在近期以小幅降價(jià)方式試探市場反應(yīng)。據(jù)相關(guān)爆料，10月2日，40多個(gè)業(yè)主集體在景德鎮(zhèn)“碧桂園-昌南府”售樓部維權(quán)，在現(xiàn)場異口同聲高喊要退房。

    房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反饋，碧桂園昌南府一期成交價(jià)格基本都在1萬多元/平方米。如今，8700元/平方米就可以買到。受碧桂園昌南府影響，恒大悅府目前售價(jià)也已降為9000元/平方米左右。10月4日，上饒碧桂園信州府也因價(jià)格從1萬元/平方米降到7000元/平方米，遭到業(yè)主維權(quán)。據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，率先降價(jià)的并非碧桂園，而是當(dāng)?shù)亓硪粯潜P。該樓盤以6000元/平方米起開盤，因此引發(fā)了碧桂園等一系列樓盤降價(jià)。

    因規(guī)模巨大，龍頭房企的市場敏銳度往往高于同行。不過，部分市場的低迷并非代表全部。“整個(gè)市場并不像有些企業(yè)說的那樣悲觀。全國所有城市中，下降的城市占比約為20%，上漲的城市約為30%，有漲有跌的城市大概占50%，我覺得這不能反映整體情況。”歐陽捷說。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至日前，發(fā)布2018年前9月銷售業(yè)績的企業(yè)合計(jì)超過26家。9月銷售依然處于高位，26家企業(yè)合計(jì)9月單月銷售3789億。前9月，這26家房企合計(jì)銷售額達(dá)到了3萬億，平均同比上漲幅度達(dá)到了37.3%。在已經(jīng)公布銷售業(yè)績的26家房企中，9個(gè)月銷售額就破千億的企業(yè)多達(dá)10家。

    “從數(shù)據(jù)上看，今年前三季度，全國房地產(chǎn)市場蛋糕還在做大，這些大型房企跟著全國大勢水漲船高。在全國市場份額保持正常的情況下，大企業(yè)的增速更高，因?yàn)榇笃髽I(yè)的增速要明顯超過全國平均水平。從這兩方面講，這20家企業(yè)的銷售額仍在增長都是合乎情理的。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。

    哭聲背后：擴(kuò)張賽不停歇

    歐陽捷認(rèn)為，市場降溫時(shí)更是市場的洗牌期。“今年很多房企的銷售業(yè)績還是比較好的，特別是大的房企。我們在2015年做過預(yù)測，90%的小房企會退出地產(chǎn)江湖，百強(qiáng)房企會占據(jù)市場份額的50%以上，這個(gè)預(yù)測去年已經(jīng)兌現(xiàn)了，未來中小房企會加速退出地產(chǎn)江湖是一個(gè)必然的趨勢。”

    值得關(guān)注的是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，三季度以來土地市場降溫顯著，企業(yè)拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，但強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。從1-9月各梯隊(duì)房企的銷售、新增貨值在百強(qiáng)中的占比來看，土地資源仍傾向規(guī)模房企，銷售TOP10房企獲得半數(shù)土地，新增貨值在百強(qiáng)占比達(dá)到53%，較1-8月增長3個(gè)百分點(diǎn)，且比銷售集中度高出8個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模增長潛力仍在。TOP30以后的企業(yè)，各梯隊(duì)銷售集中度高于貨值集中度，在當(dāng)前市場逐步下行、土地市場降溫、融資收緊的背景下，未來生存環(huán)境不容樂觀，可以預(yù)見競爭將更加激烈。總體而言，未來TOP100房企的規(guī)模還將繼續(xù)分化，中小企業(yè)差距將越拉越大。

    另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，從拿地金額來看，碧桂園、萬科、保利繼續(xù)保持排行榜冠軍、亞軍、季軍地位。2018年1-9月，碧桂園以1198億元拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬科以1163億元穩(wěn)居第二位，保利以869億元穩(wěn)居第三位，三家房企的拿地金額均超800億，碧桂園和萬科更是以超1100億拿地金額領(lǐng)先行業(yè)。

    龍頭房企在土地市場的優(yōu)勢凸顯，土地資源集中度加速提升。碧桂園9月控制拿地節(jié)奏，新增土儲主要分布在佛山、惠州等地，其中，碧桂園為發(fā)展機(jī)器人業(yè)務(wù)在佛山以底價(jià)13.4億拿下一宗自持比重較高地塊；萬科9月拿地力度不減，繼續(xù)通過招拍掛積極拓儲，月內(nèi)獲得江門蓬江里村舊村改造項(xiàng)目；保利9月拿地力度有所下降。其中，保利以17.4億元拿下西安灃東新城征和路地塊。

    客觀來講，歐陽捷認(rèn)為，“具體來看，我們認(rèn)為今年樓市將回歸零增長區(qū)間，即主要指標(biāo)在正負(fù)百分之三以內(nèi)，少數(shù)指標(biāo)可能在百分之五左右，不可能一刀切，比如因庫存不足，房地產(chǎn)新開工面積可能增長，而且可能會呈現(xiàn)比較高的增長速度，但是銷售面積可能會回到零增長的區(qū)間之內(nèi)。就整體情況來看，房價(jià)漲多降少，銷售額可能會在5%左右，銷售面積可能會在3%以內(nèi)。”

    楊紅旭也判斷，四季度預(yù)計(jì)全國銷售面積會由正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長，2018年相比2017年全年數(shù)據(jù)銷售面積很可能會出現(xiàn)下降，但由于全國房屋均價(jià)還在小額增漲，銷售金額從目前來看仍在增長，但2019年增長還是下降還不能確定。

    “以萬科為代表的房企及時(shí)向社會傳遞‘哭聲’，正是為了讓自身更好‘活下去。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，房企追求規(guī)模化和打折促銷兩者之間并不矛盾，追求規(guī)�；�是行業(yè)集中化表現(xiàn)，也是品牌房企考慮未來長遠(yuǎn)發(fā)展的舉措。打折促銷則是應(yīng)對當(dāng)前樓市現(xiàn)狀，市場化“修正”價(jià)格的正常表現(xiàn)。受慣性影響房企開發(fā)投資還將維持一定增速，但土地市場將進(jìn)一步降溫，四季度土地的流拍或?qū)⒊蔀橐环N常態(tài)。
    （原標(biāo)題：“活下去”的另一面：房地產(chǎn)市場蛋糕仍在做大 記者：王營 實(shí)習(xí)生：李紫薇）