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    都說溫州人有敏銳的投資嗅覺和眼光。

    前陣子，溫州的一幫投資朋友趁著周末跑到杭州來看房，鎖定的區(qū)域除了不限購的臨安區(qū)，還有杭州周邊的城市與縣城，如海寧、舟山、寧波甚至嘉興平湖等地。

    那么，現(xiàn)在這些地方樓市狀況如何？是不是所有的環(huán)杭城市都值得投資？環(huán)杭投資一般周期又是多久？該注意哪些要素？就此，我們不妨來分析一下。

    環(huán)杭投資地冷熱不均
    投資客總體熱情降溫

    據(jù)觀察，目前幾個環(huán)杭城市的住宅投資熱度不一，并且同區(qū)域的樓盤熱度也不同。據(jù)不少樓盤現(xiàn)場銷售反映，相比之前幾個月，投資客在本月的熱情也開始有所下降。

    先說說海寧吧，海寧應(yīng)該說是較早融入杭州、受投資客關(guān)注的板塊。但是，目前板塊內(nèi)不同地段的樓盤價格相差甚遠，如連杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，靠近杭州下沙大學(xué)城，目前該區(qū)域樓盤如華景川·萬科潮起東方已經(jīng)賣到了精裝修21500元/㎡的均價；臨杭新區(qū)的房價，如萬科·桂雨東方精裝修在23000元/㎡，綠城·蘭園毛坯房售價在19000元/㎡；作為海寧腹地長安鎮(zhèn)，價格卻“攔腰截斷”，8月底即將開盤的朗詩·蔚藍街區(qū)預(yù)計不到15000元/㎡。記者從幾個相對單價較高的售樓處了解到，最近海寧板塊內(nèi)的投資客明顯少了。相對而言，朗詩·蔚藍街區(qū)的銷售壓力要少一些。

    再來看看距離嘉善不遠的平湖，由于政府限價，從1月到現(xiàn)在房價基本沒有怎么調(diào)整，都在13000~16000元/㎡之間，相對比較吸引人，但最近也有項目負責(zé)人吐槽：房子有點難賣起來了。這里離杭州，開車要一個半小時的車程，如果坐高鐵到嘉善站，還要15分鐘的車程才能到。而且，現(xiàn)在環(huán)杭住宅產(chǎn)品多了，投資也開始分散了。

    另外，去年比較火熱的舟山、寧波等地，市場也開始出現(xiàn)分化。如舟山核心區(qū)目前的房價普遍在23000~24000元/㎡，有些甚至已經(jīng)達到26000元/㎡以上，但實際市場上有種“有價無市”的感覺。相比之下，一些小島上的房產(chǎn)品要火一些，價格在18000~20000元/㎡，投資客要多一些。

    如何選擇環(huán)杭房產(chǎn)品
    價格和地段同樣重要

    環(huán)杭投資的分化，和目前整個杭州市場有些相似。在大環(huán)境出現(xiàn)變化后，投資客更為謹慎了。那么，環(huán)杭投資還有前景嗎？回答肯定是有的。但要怎么去選擇投資產(chǎn)品？環(huán)杭投資有哪些壁壘？這中間還是有一定學(xué)問的。

    就市場來看，最直接的應(yīng)該是價格。同區(qū)域，價格低，就有人買。對投資客來說，投入成本少，風(fēng)險管控更好。但是，并不是所有單價低的產(chǎn)品都適合投資，還需要看地段。既然說到的是“環(huán)杭”，當(dāng)然要拿和杭州的距離比較。當(dāng)然，這里說的距離未必指路程，更多的是指時間距離。

    就如同杭州的臨安區(qū)，大家置業(yè)于此，關(guān)心的并不是項目在不在臨安的核心區(qū)，是不是有足夠的配套，考慮的是離未來科技城有多遠，未來能否把未來科技城的人導(dǎo)流過來。這就是價值。

    最近，龍湖在桐鄉(xiāng)有個項目，杭州乘坐高鐵17分鐘即可到達，項目離桐鄉(xiāng)高鐵站只有1公里，單價15000元/㎡的樣子。我覺得這樣的地段和價格還是有它的投資潛力的，因為它具備了單價和地段的雙重優(yōu)勢。

    城市熱情了，外地人也來了
    城市定位及政策影響價值

    “外地人不熱情，城市就不熱情。”一營銷總監(jiān)生動描述了環(huán)杭投資的市場關(guān)系。其實，我更想倒著說：“城市熱情了，外地人也就熱情了。”

    城市的熱情來自于政府，來自于政府對城市的定位、規(guī)劃、打造以及對開發(fā)商乃至外地投資客的政策。政府規(guī)劃做好了，交通方便了，開發(fā)商也便看中這塊土地，進而拿地入駐。當(dāng)然，開發(fā)商進去后又會對這個城市帶來強有力的動力和熱情，從而吸引投資客涌入。

    另外一個便是政策，比如對于外地人首付比例、銀行利率等，這些都是和投資成本息息相關(guān)的。

    環(huán)杭投資需要點耐心
    能抓住關(guān)鍵節(jié)點更好

    為什么說要有耐心？第一點，我想說的是短時間投資環(huán)杭產(chǎn)品就迅速得到很高收益的時代已經(jīng)過去了�，F(xiàn)在，有投資的機會，但并不一定如投資客所期望的兩到三年就能有直接收益。

    原因有二：1、市場剛經(jīng)歷了一輪大漲，接下來的市場大勢是穩(wěn)中求升，特別是環(huán)杭投資，投資不當(dāng)還有進入下行通道的可能；2、環(huán)杭投資產(chǎn)品越來越多，開始分流，不大會出現(xiàn)很集中的投資區(qū)域，這也會影響產(chǎn)品的價值上升通道。

    所以，節(jié)點很重要，這里有兩個節(jié)點，一個是買入的節(jié)點，一個是賣出的節(jié)點。就比如現(xiàn)在，是不是適合買入，或是再等等，我覺得有些地段好的樓盤是可以直接買入，特別是首次開盤的；而一些交通還不是很方便的，相對投資成本又比較高的樓盤，可以再等等，畢竟目前在售的環(huán)杭樓盤當(dāng)時的拿地價普遍不高。而賣出的節(jié)點，我覺得和股票是一樣的，到了你的心理價位，而且有更好的投資渠道，那就賣吧！
    （原標題：市場分化下，環(huán)杭住宅投資如何選擇？ 房產(chǎn)評論員：吳曉冬）