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    “現(xiàn)在房企融資環(huán)境非常嚴(yán)峻。我們公司一個(gè)星期借了10個(gè)億，但都是小額度高成本的短期過(guò)橋借貸。有的是兩三千萬(wàn)一筆，有的是一兩個(gè)億一筆。但成本都很高，有些成本已經(jīng)高達(dá)15%，并且設(shè)置了嚴(yán)苛的還款條件。如果逾期，借款方可以變賣(mài)抵押物。”一家中小房企融資負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

    隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度越來(lái)越大。尤其是中小房企，面臨嚴(yán)峻的生存環(huán)境。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年5月房企共完成融資金額451.17億元，這一規(guī)模比去年4月769.12億元的融資規(guī)模減少了41.34%，融資總額創(chuàng)下近一年以來(lái)的最低額。一些房企正在或擬發(fā)行的債券、資產(chǎn)支持計(jì)劃，開(kāi)始主動(dòng)收縮融資規(guī)模或終止了發(fā)行。據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，今年房企約有總計(jì)近2000億到期的房企債務(wù)。而三四季度將迎來(lái)高峰，在債務(wù)到期大潮到來(lái)之際，房企融資規(guī)模卻出現(xiàn)收縮，考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的資金安全。

    同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，房企融資渠道緊縮，監(jiān)管趨嚴(yán)，融資情況不容樂(lè)觀。具體來(lái)看，6月房企融資金額雖較上月呈現(xiàn)較大幅度的上升，但多為已過(guò)審公司發(fā)行的第二期、第三期公司債券，發(fā)債仍面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)；另外，6月境內(nèi)銀行貸款融資金額繼續(xù)上漲，信托貸款金額略有下降，融資金額分別位于本月第二、第三，這意味著在發(fā)債難度增加的情況下，房企只能通過(guò)貸款方式尋求融資。

    融資成本日益上漲

    今年1-6月，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規(guī)�；�競(jìng)爭(zhēng)格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切。

    根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到7月13日，今年內(nèi)地房企發(fā)行的海外債券達(dá)86只，計(jì)劃發(fā)行總額合計(jì)為720.07億元，與2017年同期的207.54億元相比增幅達(dá)246.95%；根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到7月13日，今年房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地發(fā)行債券達(dá)566只，發(fā)行金額為4559.95億元，較2017年同期上漲146.23%。2017年同期，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券188只，發(fā)行金額為1851.88億元。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，房企融資成本日益增長(zhǎng)。7月12日，雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司公告，宣布該公司本金總額為2億美元的優(yōu)先票據(jù)發(fā)行。2018年票據(jù)發(fā)行的本金總額為2億美元，扣除包銷費(fèi)用、傭金及其他估計(jì)開(kāi)支后，此次票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)凈額將約為1.98億美元，發(fā)售價(jià)將為2018年票據(jù)本金額的100%，且票據(jù)將按年利率8.5%計(jì)息，每半年派息一次，自2019年1月18日起每年于1月18日及7月18日支付前期利息；7月11日，融信中國(guó)控股有限公司公告披露，公司擬發(fā)行于2021年到期的額外2.25億美元的8.25%優(yōu)先票據(jù)，且將與于2021年到期的4.25億美元的8.25%優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。

    就整體融資形勢(shì)而言，據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，6月債權(quán)融資額為499.75億元，占房企融資總量的98.60%，環(huán)比上月債權(quán)融資所占總?cè)谫Y額百分比（99.75%）下降1.15個(gè)百分點(diǎn)；股權(quán)融資額為7.10億元，占總?cè)谫Y金額比重為1.40%，環(huán)比上月股權(quán)融資所占總?cè)谫Y額百分比（0.25%）上升1.15個(gè)百分點(diǎn)，除華夏幸福間接全資子公司的一筆境內(nèi)再融資，其余均為港股上市公司執(zhí)行股票期權(quán)計(jì)劃。

    融資成本方面，在已披露的數(shù)據(jù)中，6月融資成本最低的一筆是萬(wàn)科于2018年6月29日發(fā)行的2018年度第二期超短期融資券，發(fā)行金額為20億元，利率為4.25%。此外，萬(wàn)科發(fā)行的第一期超短期融資券的利率為4.6%。其次，招商蛇口面向合格投資者發(fā)行了第二期公司債券，品種一實(shí)際發(fā)行規(guī)模為人民幣18.4億元，最終票面利率為5.25%，品種二實(shí)際發(fā)行規(guī)模為人民幣21.6億元，最終票面利率為4.97%。融資成本最高的是陽(yáng)光城于2018年6月7日發(fā)行的10億元2018年度第一期中期票據(jù)（永續(xù)中票），利率為8%。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)化融資渠道融資成本較高，普遍為5.5%-7.5%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，雖然海外融資成本明顯上漲，還要疊加匯率的波動(dòng)，但房企在資金壓力下，對(duì)融資的需求量依然非常大。隨著信貸市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲。現(xiàn)在看，2018年，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是降低杠桿率。

    中小房企“生死關(guān)”

    新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，當(dāng)前，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍是必須打贏的一場(chǎng)戰(zhàn)役，維持房地產(chǎn)流動(dòng)性適度偏緊將是政策新常態(tài)。在上述背景下，房企融資不會(huì)輕松。

    歐陽(yáng)捷觀察到，中小房企事實(shí)上已經(jīng)失去了更多傳統(tǒng)金融渠道的支持，也沒(méi)有發(fā)債的可能性，除了銷售回款、部分信托和高利貸，幾乎喪失了融資能力。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也從銀行人士那里驗(yàn)證了歐陽(yáng)捷的說(shuō)法。該人士表示，目前開(kāi)發(fā)商在銀行這里獲得貸款非常難。“要求地產(chǎn)前100強(qiáng)準(zhǔn)入，不過(guò)就算批了也不見(jiàn)得有規(guī)模。”

    張大偉認(rèn)為，從資金情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

    不過(guò)，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，大房企的發(fā)債依然沒(méi)有關(guān)門(mén)，盡管主要是防范房企債務(wù)違約，但實(shí)際上為房企注入了流動(dòng)性，顯示出并非所有房企融資都難，資源仍然會(huì)向大房企和優(yōu)勢(shì)房企集中，包括有限的銀行貸款額度會(huì)優(yōu)先傾斜大房企，基金尋求與大房企的并購(gòu)合作，戰(zhàn)略投資者參與房企股權(quán)融資，大小房企融資“難”不能一概而論。

    張大偉的判斷是，中小房企將面臨“生死關(guān)”。在2017年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)有110多個(gè)城市出臺(tái)了超過(guò)270多次調(diào)控政策，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開(kāi)始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但市場(chǎng)的中小房企在2018年將面臨全面困境，預(yù)計(jì)2018年將還會(huì)出現(xiàn)多宗股權(quán)融資，中小企業(yè)被兼并。

    另外，值得注意的是，企業(yè)外債的重大改革限制了境外發(fā)債投資境內(nèi)房地產(chǎn)，房企尋求境外融資難度系數(shù)繼續(xù)攀升。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年6月房企融資仍以人民幣為主，美元次之、港元第三。外幣融資總額在4月份大幅上升、5月大幅下降的情況下，6月呈持續(xù)下降趨勢(shì)，環(huán)比5月外幣融資總額93.24億元下降51.62%，僅占比融資總額8.9%。其中，美元融資總額43.01億元人民幣（6.5億美元），環(huán)比上月美元融資金額92.11億元人民幣下降53.31%；港元融資總額為2.10億元人民幣（2.49億港元），占比0.41%；6月沒(méi)有以新加坡元為貨幣單位的融資行為。由此可見(jiàn)，外幣融資與上月相比絕對(duì)值、占比均呈大幅度下降。

    在融資愈發(fā)艱難之下，創(chuàng)新融資方式在6月呈多樣化，除了典型的與金融機(jī)構(gòu)合作尋求貸款支持，房企還通過(guò)發(fā)行短期債券、債權(quán)或收益權(quán)轉(zhuǎn)讓以及設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行融資。值得一提的是，6月金科股份發(fā)行的2018年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)所募集的資金已全部到賬，募集金額為16億元；另外，在租購(gòu)并舉的政策環(huán)境下，ABS/REITs類產(chǎn)品亦有所發(fā)展。此前保利、碧桂園、越秀等企業(yè)都已申請(qǐng)發(fā)行住房租賃類REITs產(chǎn)品，7月5日，由恒大發(fā)行的資產(chǎn)支持證券-ABS產(chǎn)品“中聯(lián)前海開(kāi)源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”通過(guò)了發(fā)審會(huì)，未來(lái)將在上交所發(fā)行。
    （原標(biāo)題：房企融資成本陡增：中小房企面臨“生死關(guān)” 記者：王營(yíng) 實(shí)習(xí)生：晏思思）